Парадокс частного сектора в мегаполисе
— На первый взгляд может показаться, что все мировые столицы давно состоят исключительно из высоток, бизнес-центров и плотной городской застройки. Но это не совсем так, — говорит заместитель директора по аналитике Realt Андрей Чернышев. — Например, в Лондоне огромные территории занимают малоэтажные кварталы и таунхаусы. В Токио частные дома можно встретить даже сравнительно недалеко от центра. В Нью-Йорке за пределами Манхэттена тоже хватает районов с индивидуальной застройкой. А Лос-Анджелес вообще состоит по большей части из такой застройки.
Но есть важный момент. В большинстве мегаполисов частный сектор — это уже не деревня внутри города в привычном нам понимании (например, на улицах Орловской и Богдановича). Это либо очень дорогая и плотная малоэтажная среда, либо окраинные районы, либо исторические кварталы со строгими правилами развития. И почти нигде огромные массивы частной застройки не занимают настолько ценные территории вблизи центра, как это местами происходит в Минске.
В Минске ситуация другая: он десятилетиями рос, поглощая деревни, поселки и окраины. Поэтому многие нынешние районы когда-то тоже были частным сектором. Причем сегодня об этом уже мало кто помнит: из последних это Малиновка, Каменная Горка и Грушевка.
Грушевка: район, который полностью изменился
Пожалуй, лучший пример — трансформация Грушевки. Еще 15–20 лет назад значительная часть района вдоль проспекта Дзержинского выглядела совсем иначе. Частные дома, старые двухэтажки, бараки, узкие улицы, местами почти деревенская атмосфера. Тогда мало кто называл эту территорию престижной. Жаль, панорамы на «Яндекс Картах» этого не помнят — самые ранние снимки Грушевки датируются на них 2010 годом, но даже тогда еще виден остаток частного сектора вместо ЖК «Грушевский посад», «Квартал на Грушевке», «Гранд Авеню» и «Триумф».
Я помню, как в конце 2000-х, проезжая мимо сегодняшней станции метро «Грушевка», можно было услышать даже через шум троллейбуса пение петухов и лай собак, доносившиеся со стороны частных домов.
Сегодня Грушевка — это уже совсем другой Минск. Метро, современные жилые комплексы, дорогие квартиры, плотная, но при этом комфортная и развитая городская среда. По сути, район пережил второе рождение.
И здесь возникает неудобный, но важный вопрос: видя сегодняшнюю Грушевку, как можно оценить ее трансформацию — в плюс или минус? Если бы мы могли вернуться назад и отказаться от нее, оставив все как было (частный сектор), — это стоило бы сделать? Или все же сейчас стало гораздо лучше?
Чтобы понять, какой выигрыш получили бы владельцы тех самых индивидуальных домов, которые пошли под снос на Грушевке, давайте сравним их стоимость в 2010 году и цену аналогичных по площади квартир в этой локации сегодня. В 2010 году домик площадью 70–90 кв. м на шести сотках в этом районе стоил около $70–150 тыс. — в зависимости от его состояния и близости к проспекту Дзержинского. Сегодня построенная на его месте квартира аналогичной площади стоит $200–300 тыс. Получается, что одна современная «трешка» дороже, чем весь частный дом с участком, который здесь стоял всего 15 лет назад.
Предполагаю, что многие люди, которые сегодня выступают против сноса частного сектора, сами живут именно в таких — комфортных и современных — районах, построенных на месте прежней малоэтажной застройки. Просто новая городская среда со временем стала восприниматься как естественная.
Может ли мегаполис вообще не сносить старое?
Скорее всего, нет. Любой крупный город постоянно меняется: население растет, появляется спрос на новое жилье, а вслед за ним и на дороги, школы, детсады, социальные объекты и инфраструктуру. Но проблема в том, что территория города не бесконечна (Минск — «не резиновый»). Если рядом с метро или крупной магистралью на нескольких гектарах живут несколько десятков семей, город рано или поздно начинает смотреть на эту землю иначе. И это не из-за «жадности» застройщиков, как можно прочитать в соцсетях. Это вопрос естественного развития и экономики мегаполиса.
Впрочем, у этого процесса есть и обратная сторона. Бездумная уплотнительная застройка тоже разрушает город. Высотки ради высоток редко делают среду лучше. Поэтому спор вокруг частного сектора — это не спор между «добром и злом». Это попытка найти баланс между развитием и сохранением человеческого масштаба города. И пока, на мой взгляд, этот баланс в Минске еще сохраняется. Даже «Минск-Миру» до жилых комплексов — «человейников» из России далеко.
Кстати, если вспомнить 2010-е годы, тогда и Каменную Горку называли «человейником» и «каменным мешком». А сейчас плотность застройки «Каменки» воспринимается даже положительно — с большими просторами для детей и прогулок с домашними животными.
Почему Минск передумал массово сносить хрущевки
Интересно, что несколько лет назад в Минске активно обсуждали совсем другую масштабную трансформацию — реновацию хрущевок. Тогда многие ожидали сценария, похожего на Москву, где целые кварталы пятиэтажек массово пошли под снос. Но в итоге Минск от этой идеи фактически отошел. И причина оказалась довольно прагматичной. Во-первых, в отличие от московских, многие минские хрущевки находятся в достаточно хорошем состоянии. Во-вторых, значительная часть домов уже прошла капремонт. В-третьих, экономически массовый снос оказался не таким очевидным и выгодным.
И это очень показательный момент. Получается, даже город признал: не все старое автоматически нужно уничтожать. Иногда модернизация и постепенное обновление оказываются разумнее тотальной перестройки.
Но тогда возникает вопрос: что делать с огромными массивами частного сектора внутри города? И, чтобы ответить на него, следует помнить, что, говоря о сносе, мы автоматически говорим о чьей-то истории и чьих-то корнях.
Поэтому главный вопрос — это люди
Когда обсуждают снос частного сектора, разговор почти всегда быстро переходит в квадратные метры, инвестиции и плотность застройки. Но за каждым домом есть еще и человеческая история. Для кого-то это жилье, доставшееся от родителей и дедушек. Для кого-то — сад, в котором прошло детство. Для кого-то — привычный уклад жизни, соседи и чувство своего места.
Но и у города тоже есть своя логика развития. Современный мегаполис в ситуации постоянной острой потребности в жилье не может десятилетиями оставаться неизменным, особенно в наиболее ликвидных местах. В противном случае все больше усиливается дефицит жилья (что отражается на ценах, как, например, в последние годы), а также транспортные проблемы и деградация инфраструктуры. И снова вопрос: кто от этого выигрывает?
Поэтому главное сегодня, возможно, уже не в том, нужно ли развивать такие территории, а в том, как делать это максимально уважительно по отношению к людям. Что предлагать взамен? Индивидуальный дом в другой части города или квартиру в том же районе? Денежную компенсацию? Или?..
Полагаю, в каждом случае необходимо подходить индивидуально. Но очевидно одно: принудительный подход в таких историях почти всегда вызывает ощущение несправедливости — даже если формально все происходит по закону. И это создает серьезные сложности с освоением подобных территорий.
Почему застройщики не всегда спешат заходить в такие проекты
Со стороны может показаться, что девелоперы мечтают как можно быстрее застроить любой частный сектор внутри города, даже с масштабным сносом. Но на практике все сложнее.
Да, земля в хорошей локации — крайне ликвидный актив. Но проекты со сносом старой застройки — это и огромные расходы, и большие риски: дело не столько в модернизации коммуникаций, сколько в выкупе домов и связанных с этим юридических вопросах. Недавняя история Минска знает как минимум один пример, когда снос и отселение привели застройщика к банкротству. Поэтому построить новый квартал в «чистом поле» может оказаться быстрее и проще, чем заниматься трансформацией уже сложившейся городской среды. И по этой причине все еще многие территории внутри Минска годами находятся в своеобразном подвешенном состоянии: слишком ценные, чтобы их не замечать, но слишком сложные для быстрого освоения. Однако в последние несколько лет вместе с переходом прерогативы строительства к государственным застройщикам подобные территории начинают все чаще выноситься на общественные обсуждения («Орловка», Маяковского, Краснозвездная и др.).
Так нужен ли Минску частный сектор?
Скорее всего, да. Но вопрос в том — какой именно. Одно дело — деградирующие территории с ветхими домами и отсутствием нормальной инфраструктуры на видных местах города, выступающие, помимо прочего, еще и узким транспортным горлышком для больших территорий позади них. И совсем другое — качественная малоэтажная городская среда, спроектированная с учетом современных потребностей и перспектив города, которая может быть полноценной частью современного мегаполиса. Как, например, имеющаяся современная коттеджная застройка в Зеленом Луге, Медвежино и новая коттеджная застройка в «Уютном».
Частный сектор — это часть истории Минска. Но история не должна мешать развитию. Город для людей — это всегда баланс между частными интересами и развитием, между интересами жителей и экономикой, между желанием сохранить привычное и необходимостью улучшать и оптимизировать для жителей.
Поэтому проблема Минска сегодня видится не в самом существовании частного сектора, а в отсутствии понятного и публичного ответа на такой вопрос: что город действительно хочет сохранять, что — модернизировать, а что — постепенно перестраивать? И самое главное — на каких условиях?
Что мы предложим людям из модернизируемых территорий, чтобы учесть их интересы? И, если сделать это умно, аккуратно и по-человечески, Минск может стать тем редким мегаполисом, где прошлое и будущее будут не конфликтовать, а дополнять друг друга. Мегаполис не может законсервироваться навсегда, но и превращать весь город в одинаковые кварталы высоток тоже путь довольно сомнительный.
