Склады или ретейл? В какие проекты готовы вкладывать инвесторы в Беларуси

Минск или регионы

Партнер консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» Денис Четвериков сразу подчеркивает, что вакантность на уровне 20% для офисов некоторые воспринимают как трагедию, но это далеко не так. Если посмотреть на статистику с офисами в ЕС или США, ситуация окажется сопоставимой. Свою лепту внесла в том числе повсеместная удаленка, когда отношение к офисам кардинально изменилось. На европейском рынке инвестиции в такую недвижимость упали в этом году на 50%. Плюс высокая инфляция и процентные ставки, неопределенность регионов для инвестиций.

В Беларуси же один из ключевых вопросов, который волнует инвесторов коммерческой недвижимости, — останется ли с нового года запрет на привязку аренды к иностранной валюте. К слову, в Минэкономики уже анонсировали, что не прочь эту меру продлить.

Впрочем, есть и хорошие новости: выросли средние ставки доходности в офисной недвижимости: 10–11% годовых в Беларуси и 8–9% в ЕС, на различных объектах активно развиваются новые форматы вроде фуд-моллов.

С начала года по инвестициям в недвижимость в Беларуси мы уже перешагнули все цифры 2022-го, говорит консультант «КОЛЛИЕРЗ» Ольга Ян. Сделок стало больше, и они дороже (средняя цена выросла на 20%), при этом уменьшается средняя площадь сделки. Самая крупная — почти на $23 млн, а самый дорогой квадратный метр оказался в торговом помещении в башне «Ворота Минска»: «квадрат» обошелся покупателям в $2,4 тыс. Самую дешевую площадь купили в Жлобине: 35 тыс. кв. м (по $13 за «квадрат»).

Опросы показывают, что 47% инвесторов готовы вкладывать в Минск, около 20% — в Гродно и Брест и лишь 7% — в Гомель. Но роль столицы снижается, в то время как растет интерес к Минской и Брестской областям. В структуре сделок в деньгах почти в два раза выросла доля Минской области (с 16 до 31%) и заметно увеличилась доля Брестской (с 5 до 8%). При этом более чем в 9 раз снизилась доля Могилевщины. Крупные сделки заключают по-прежнему в Минске, а также в Бресте, Гродно, Лиде, Барановичах и Солигорске. В целом же рынок неоднороден, а разброс цен на нем впечатляет: от $755 в среднем за «квадрат» в минском офисе до $19 — в Витебской области.

Кто инвестор и почему все говорят об апартаментах

За последний год ряд проектов изменили свое первоначальное назначение.

Аналитик «КОЛЛИЕРЗ» Дмитрий Соловых среди концепций года называет долгострой «Магнит Минска», который превращается в белорусский торговый дом: под ретейл в нем запланировано 20 тыс. кв. м, а вместо офисов появятся 350 арендных квартир.

Поменял концепцию и долгострой «Газпром Центра», где ставку решили сделать на апартаменты. Последние сейчас в стране в тренде, именно на них активно переориентируют коммерческую недвижимость. Впрочем, тут тоже есть любопытный момент: для западного инвестора такой вариант недвижимости кажется непонятным. По сути, подобное нежилое помещение для временного проживания — уникальное предложение нашего региона.

По оценке аналитиков, в ближайшие пять лет на белорусском рынке будут востребованы 2–4 тыс. апартаментов. При этом предложения будет заметно больше — до 7 тыс. Доходность для покупателей прогнозируют до 12%. Целевая аудитория такой недвижимости: примерно 50–70% — инвесторы, остальные — для себя, считает Денис Четвериков.

«В Москве апартаменты уже продают как инвестпродукт с доходностью до 10–12%. В Беларуси сервисные апартаменты могут давать доходность и до 20%, но это касается только очень ограниченных предложений, на рынке таких будет не более 5%», — объясняет он.

Опять-таки опрос среди потенциальных инвесторов показал, что вкладывать в Беларуси готовы при минимальном уровне доходности 11–14%. Инвестиции именно в апартаменты интересны уже 5% от общего количества людей, готовых вкладываться в коммерческую недвижимость, — и это превышает интерес к гостиницам и офисам.

Самая популярная модель инвестирования — получение арендного дохода с последующей перепродажей. Каждый третий инвестор отдает предпочтение новому строительству.

А что со складами?

В складской недвижимости рост фиксируют по всем направлениям, говорят аналитики. Сделок в этом году уже 60 — это в два раза больше, чем в прошлом, а по деньгам их объем почти на треть превысил прошлогодний показатель, перешагнув $32 млн. В то же время вакантность здесь снизилась до критических 2% (для сравнения: в торговой недвижимости она чуть выше 10%), отмечает Дмитрий Соловых. И уже не кажется нереальной московская ситуация, где вакантность складов и вовсе 0,5%.

Здесь, считают аналитики, ситуация для инвесторов радужная, а доходность за последнее время выросла с 10 до 10,5%.

Самый дорогой квадратный метр в реальных сделках обошелся почти в $798.

В то же время опросы показывают, что в торговые объекты готовы инвестировать 37%, а в складские помещения — только 26%. Свою роль тут сыграли ставки аренды, которые в торговой недвижимости достигают примерно 60 евро за «квадрат» в эквиваленте, в то время как в складской — максимум 7 евро. И хотя доходность рынка коммерческой недвижимости сегодня особенно привлекательна по сравнению с другими сегментами, по ретейлу она у нас и вовсе выше, чем, например, в соседних странах.

До конца года в Беларуси ожидается ввод еще 14 тыс. кв. м таких площадей, а в 2024–2025 годах — 161 тыс. «квадратов». Но, отмечают аналитики, эти сроки могут сдвинуться, т. к. девелоперы занимают выжидательную позицию, предпочитая проекты built-to-suit или под запрос крупного арендатора.