Белорусов зазывают покупать квартиры на Северном Кипре. Выгодно ли это?

Северный Кипр — это что и где? Кратко

Остров Кипр почти 50 лет назад был разделен на две части — турецкую и греческую. Иногда встает вопрос об обратном объединении в федерацию, но греческая часть против. Де-юре Северный Кипр признает только Турция, для остальных это непризнанная территория. Но здесь работают представительства посольств США, Великобритании, Франции, Германии, Австралии, офис Евросоюза.

У Северного Кипра свои президент и правительство. Это светское государство.

Территория небольшая, населения на всю страну — как в среднем белорусском областном центре, около 300 тыс. человек.

На Северный Кипр, по информации независимого эксперта по жилой недвижимости Натальи Литовской, уже приехало около 100 тыс. инвесторов из разных стран мира: одни просто купили недвижимость, другие остались здесь жить и работать. Все приехавшие — люди с деньгами, на Северном Кипре нет социальных программ приема беженцев. Около половины приехавших — русскоговорящие.

Что сегодня предлагают белорусам?

На белорусский рынок сейчас активно вышли агентства недвижимости с Северного Кипра, которые предлагают квартиры в строящихся жилых комплексах. Они же организуют ознакомительные туры — желающим все посмотреть на месте нужно только оплатить авиаперелет.

Стоимость недвижимости зависит от расположения ЖК (какое побережье, как далеко от городов Фамагуста и Кирения), уровня и инфраструктуры. Например, студия площадью от 50 кв. метров будет стоить €50–70 тыс., популярные квартиры 1+1 площадью около 70 «квадратов» (это наши «евродвушки»: гостиная, объединенная с кухней, и отдельная спальня) — в среднем €70–100 тыс. Есть и дорогие виллы — площадью от 250 кв. метров, стоимостью от €300 тыс. до €1,5 млн.

Первоначальный взнос составляет 30–50% стоимости. При этом, если оплатить 30% и положить на счет в банке €10 тыс., можно всей семьей подавать документы на ВНЖ. На остальную сумму выдается беспроцентная рассрочка: где-то — до момента ввода в эксплуатацию, где-то — на фиксированный срок, например, 72 месяца, где-то можно выплачивать и после получения ключей.

Есть предложения и по гарантированной аренде: застройщик предлагает забрать вашу квартиру в управление, а вам обещает доходность от аренды 8% годовых от стоимости жилья — независимо от того, снимет его кто-то или нет.

Независимый эксперт: «Квартиры на Кипре будут только дорожать»

Инвестиционный потенциал недвижимости на Северном Кипре будет только расти, считает независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская.

И объясняет, по каким причинам:

• ограниченность количества земли на побережье;
• высокие темпы строительства инфраструктуры (пляжные клубы, аквапарки, рестораны, моллы, казино и т. д.) и пропорциональное увеличение туристической привлекательности;
• увеличивающийся приток образованного и обеспеченного населения;
• приток европейского капитала. В 2021-м Global Property Survey 2021 Live and Invest Overseas — ежегодный индекс, в котором подробно описывается, сколько стоит владение недвижимостью, — назвал Северный Кипр лучшим местом мира для проживания или выхода на пенсию за границей. Уже сейчас на Северном Кипре есть деревни английских пенсионеров;
• нейтралитет, английский язык для всех, упор на развитие вузов, светскость государства;
• низкая налоговая нагрузка для стимулирования инвестиций.

Вот как менялась стоимость «квадрата» на Северном Кипре в последние годы. Тенденция, говорит эксперт, пока, увы, не в пользу жилья в нашей стране.

Белоруска на Северном Кипре: «Сначала отдыхали, потом переехали жить»

По словам Алены, поток инвесторов здесь на ее памяти в последние годы не прекращается. Небольшой перерыв случился разве что в пандемический 2020-й — когда остров на какое-то время был закрыт на локдаун.

— Сменяются только «национальные волны». В 2019 году, когда мы покупали квартиру, здесь почти не было белорусов — в основном приезжали русские и казахи. В 2020-м было много норвежцев, шведов, израильтян, украинцев. В 2021-м — литовцев и латышей. Ну а в этом году заметно активизировались именно белорусы. Сейчас семьи из нашей страны есть у же почти в каждом ЖК на острове, — утверждает собеседница.

Белорусы — очень осторожные и относительно небогатые люди. Сидя дома в Минске, никто инвестировать в недвижимость на Северном Кипре «с закрытыми глазами» не станет. Все приезжают осмотреться, иногда по нескольку раз, некоторые могут пожить здесь пару недель или месяцев, чтобы понять, все ли устраивает, — и принимают решение уже на месте. Но наша белорусская история — это не дорогая вилла, а квартира в ЖК.

По словам Алены, иностранцы в основном рассматривают жилье на Северном Кипре как инвестиционное. Кто-то покупает две-три квартиры, отдает их управляющей компании и просто получает доход от аренды или же в одной живет, а остальные сдает самостоятельно. Некоторые владельцы недвижимости приезжают на остров на несколько месяцев в году, некоторые живут постоянно. Ну а кто-то перебирается сюда жить на пенсии.

— Мы купили в Фамагусте квартиру 1+1, вначале жили наездами, теперь перебрались на постоянное жительство. Купили еще одну — квартиру-студию в комплексе для студентов и сдаем ее, — говорит собеседница.

Сколько нужно вложить в квартиру и какие налоги придется платить

Собеседница подтверждает, что цены на недвижимость здесь все время растут:

— Сначала стартуют закрытые продажи для риелторов. Когда недвижимость выходит в свободные продажи — сразу плюс 10% к цене. Еще два месяца прошло, что-то продалось — еще подняли цены. В целом с первых продаж до конца стройки цена готовой квартиры вырастает на 30–45%. Получается, если вы купили квартиру на этапе закрытых продаж через риелторов и решили после сдачи дома сразу ее продать — уже минимум на 30% в плюсе.

На цену, по словам Алены, влияют потребительские качества квартиры и ЖК, качество строительства, удаленность от моря:

— Например, наша квартира 1+1 с балконом на 10-м этаже с чистовой отделкой в 2019 году в середине строительства ЖК стоила около €64 тыс. Еще €4 тыс. мы заплатили за современную сплит-систему кондиционирования, за подключение квартиры к коммуникациям, установку счетчиков — около €2 тыс. Плюс мебель, техника — итого €73 тыс. К моменту сдачи нашего дома такие же квартиры стоили уже около €80 тыс. (на 15% дороже), сейчас квартиры с таким же оснащением стоят от €95 тыс.

Оформление сделки: НДС — 5% стоимости (только для нового жилья), гербовый сбор — 0,5%. Есть еще налог на получение титула (документ, подтверждающий право собственности) — 3 или 6%.

При продаже квартиры придется также заплатить подоходный налог в размере 3,5% прибыли (разницы между ценой покупки и продажи).

Есть ежегодный налог на недвижимость — €0,25 за 1 кв. метр. Налог на сдачу жилья внаем — 10% суммы, указанной в договоре аренды.

— Квартиры в новостройках сдаются только с чистовой отделкой. Застройщики обычно предлагают несколько дизайн-пакетов с мебелью, бытовой техникой, вплоть до посуды и столовых приборов. Заходишь, ставишь чемодан, распаковываешь вещи — и живешь. Такие пакеты для нашего, допустим, варианта 1+1 стоят €7–18 тыс. в зависимости от «начинки». Конечно, если заняться всем этим самому — выйдет дешевле. Когда заключаешь с застройщиком договор гарантированной аренды, дизайн-пакет предлагают в подарок, — объясняет Алена.

Оформление недвижимости здесь оперативное и прозрачное, говорит собеседница. Почти всем занимается застройщик, можно найти независимого русскоязычного консультанта. Договор регистрируется в течение 21 дня в местном земельном кадастре.

— Здесь все очень цивилизованно в плане оформления сделок. Покупать самому непонятно у кого я бы не советовала, а через местного застройщика или риелтора — никаких подводных камней. На очень маленькой территории, где все друг друга знают, никто не хочет рисковать репутацией, — говорит собеседница.

Легко ли получить ВНЖ

— Впервые мы приехали сюда в 2018 году — были по визе, квартиру построили в 2019-м, окончательно переехали в 2021-м. Естественно, как только появились основания, сразу обратились за видом на жительство — и вот уже в третий раз его продлили, — рассказывает Алена. — Оплатил 30%-ный взнос за недвижимость, зарегистрировал договор в земельном кадастре — и это основание для получения ВНЖ. Он выдается на год. С ВНЖ можно сколько угодно легально пребывать на острове.

Собеседница поясняет: власти Северного Кипра заинтересованы, чтобы иностранцы приезжали на остров, покупали недвижимость, обеспечивали поступления в бюджет. А ВНЖ — это налоги, медицинское страхование и т. д. Местное население живет очень скромно, так что иностранным деньгам здесь очень рады.

Сколько стоит жизнь там, где 320 дней — солнце?

За свою квартиру супруги платят около около €50: за эксплуатацию комплекса и обслуживание сплит-системы кондиционирования. Коммунальные услуги — вода и электроэнергия — тоже недорогие: €13 аванса белорусам хватило на восемь месяцев пользования водой, за электричество больше €18 они еще никогда не платили.

— У нас хороший комплекс: видеоохрана, лобби, уборка территории, два бассейна, сауна, тренажерный зал, место в подземном паркинге, благоустроенная территория. Есть комплексы, где плата ниже, — рассказывает Алена.

На питание и прочие нужды семье из трех-четырех человек можно тратить около €600–700, если жить разумно. Супруги говорят, что их траты, может, и выше, но они совершенно сопоставимы с тратами в Минске.

Основные преимущества Северного Кипра для Алены таковы:

• Средиземное море и 320 солнечных дней в году;
• низкая плотность населения;
• качественные продукты: фермерское мясо, яйцо, зелень;
• очень мягкая зима: прошлой зимой, говорит Алена, было «четыре холодных дня, один раз даже пришлось включать обогрев квартиры».

Серьезных же минусов она пока не видит:

— Разве что летняя жара подходит не всем. Мне, например, не очень комфортно, поэтому в июле-августе мы планируем возвращаться в Минск. Местные жители нам кажутся очень спокойными, даже медленными. Есть у них такое слово — «тамам». Значит «ок, подожди». И этот «тамам» может длиться неделю в вопросе, который ты в Минске решил бы за три часа. Но и здесь все обязательно решится. Зато в общении люди доброжелательны, агрессия на острове отсутствует полностью.

Тем, кто рассматривает покупку жилья на Северном Кипре, Алена советует четко понять, для чего это делается. Когда речь об инвестициях — это доходно, а если просто хочешь переехать, то стоит подумать, за счет чего жить.

— На пенсии здесь хорошо, есть пассивный доход. А если ты еще не пенсионер, то нужно помнить: очень маленькая территория страны и работы здесь не хватает даже местным, — предупреждает собеседница. — Мы уже от этого отвыкли, а без рекомендаций «от своих» найти работу на острове нелегко. Но все возможно, если захотеть: белорусы здесь работают и в банках, и в госпиталях, открывают свои маленькие бизнесы. Сейчас активно развивается сфера ивентов, развлечений, дошкольного образования, услуг в сфере красоты. За последний год здесь появилось много айтишников, которые работают удаленно. Мы с мужем тоже трудимся дистанционно, но не в IT-сфере — и, кажется, это лучший вариант для жизни на острове.