По мнению руководителя компании «Твоя столица — Недвижимость для Бизнеса» Андрея Астрейко, популярность офисной «долевки» ранее объяснялась дефицитом современных площадей.
Лишь редкие девелоперы (застройщики) обладали необходимым капиталом для самостоятельного строительства. Поэтому многие из них пошли путем привлечения средств будущих покупателей — дольщиков. Тем более это позволяло существенно повысить рентабельность проектов.
При этом очень много в долевые офисы вкладывались физлица, считая это хорошей инвестицией. Например, в 2004 году стоимость долевого строительства «квадрата» в офисном центре, располагающемся в районе Немиги, составляла от $750. Можно прибавить сюда цену чистовой отделки — около $150. При арендной ставке в €15 за кв. м (с НДС) дольщик мог рассчитывать на доход более 20% годовых.
Но никто не мог предугадать падение рынка через несколько лет. Кстати, в начале 2012 года стоимость долевого строительства кв. м аналогичного офиса уже поднялась до $1,7 тыс.
Интерес к офисной «долевке» сохранялся до 2015 года с разной степенью активности. Когда произошел очередной резкий скачок курса доллара — почти плюс 40%, для «рублевой зоны» это было сильным потрясением. К этому времени офисный дефицит уже прошел, и поэтому действовавшие до этого цены потребовали корректировки в сторону снижения.
Первыми среагировали продавцы на вторичном рынке. Цены там упали. Однако все рассчитывали, что скоро ситуация стабилизируется и все вернется на круги своя. В итоге к 2016 году стоимость офиса с отделкой на вторичном рынке не только сравнялась со стоимостью долевого строительства, но и в ряде случаев была ниже.
Конечно, и для себя, и для сдачи в аренду было выгоднее выбрать что-нибудь на «вторичке», чем ввязываться в долевое строительство в экономически нестабильное время. Этому способствовали лояльность продавцов и достаточно широкий выбор — в среднем на вторичном рынке предложение составляло порядка 10 тыс. кв. м готовых офисов в бизнес-центрах.
Однако сейчас уже есть предпосылки к увеличению востребованности офисных объектов «долевки».
Если конкретнее, то есть разница в ценах между долевым строительством и вторичным рынком. Также чувствуется нехватка офисов площадью более 500 кв. м. Кроме того, возросла стоимость аренды.
