В Минске айтишники вот-вот выйдут на первое место в списке арендаторов офисных площадей
В Минске IT-компании вот-вот выйдут на первое место в списке арендаторов офисов. Пока же на первом месте риелторы, а айтишники — на втором. Но количество компаний IТ-сферы среди арендаторов продолжит расти. Об этом рассказала консультант Департамента исследований и консалтинга Collers International Дарья Лапицкая в ходе конференции «Где код живет: рецепты создания эффективных офисных пространств для IT-компаний».
Однако рынок офисных помещений в Беларуси пока не готов отвечать запросам подобных арендаторов.
Рынок офисных центров в Минске развивается количественно быстрее, чем качественно. Есть проблемы с позиционированием, нет единой справедливой классификации и сложно понять, что в итоге арендуешь. Спрос существует, в ближайшее время рынок пополнится совершенно новыми бизнес-центрами, и чаще всего вашими соседями будут IT-компании.
Интересный тренд в Минске: очень хорошие бизнес-центры начинают появляться не в центральной части города. Например, самые ожидаемые офисные центры появятся у станций метро «Восток» и «Борисовский тракт» — это «Футурис» и «Магнит». И скорее всего, большинство площадей там займут IT-компании.
В Минске много офисов, а хороших — мало
В Минске высокие темпы прироста офисных площадей, но качественных офисов по-прежнему мало. Офисов класса «А» — только одно здание, в котором находится офис Velcom. Все остальные офисы относятся к классам «B1», «B2», «C». Об этом рассказала консультант Департамента исследований и консалтинга Collers International Дарья Лапицкая в ходе конференции «Где код живет: рецепты создания эффективных офисных пространств для IT-компаний».
По приросту площадей Минск показывает самые высокие темпы из всех столиц соседних государств. В некоторые годы скорость прироста была выше, чем у соседей, в 10 раз. В 2017-м появится по итогам года плюс 48 тыс. кв. м.
Значение качественного офиса при этом возрастает во всем мире. Опрос среди представителей мировых бизнес-гигантов показывает, что есть три важные составляющие успешных компаний сегодня:
- качественный офис,
- осмысленный труд,
- высокий уровень внутренней коммуникации.
Офисное пространство должно быть гиперэффективным. Здания внутри становятся все более функциональными. Требования к инфраструктуре растут, происходит постепенный переход к опенспейсам. В здании даже самого обычного бизнес-центра должны быть точки питания, офисные центры, дополнительные услуги.Дарья Лапицкая
По мнению эксперта, ситуацию в Минске портит отсутствие четкой и справедливой классификации — и это ухудшает коммуникацию с арендаторами, потому что с ходу трудно понять, что же именно, где и с какой инфраструктурой можно получить за определенную цену аренды.
В Минске пока не применяется единая классификация. Для офиса важно не только местоположение, но и конструктивные решения, планировочные решения и так далее. В идеальной ситуации надо понимать, что арендатора ждет за той либо иной классификацией. Именно поэтому команда Collers работает над продуктом, который может помочь.Дарья Лапицкая
Еще одна проблема — из-за высокого спроса на рынке почти нет свободных дешевых и качественных офисов. Средняя цена — 10–18 евро за квадратный метр. И часто одна и та же цена выставляется за совершенно разные по своим характеристикам помещения.
К 2020 году потребность в офисных площадях для IT-сектора будет составлять 80 тыс. кв. м ежегодно
По сведениям управляющего директора белорусского офиса Collers International Андрея Павлышко, ежегодно IT-компании в Минске принимают на работу около 3 тыс. человек. К 2020 году ежегодный спрос IT-компаний на офисные площади будет 80 тыс. кв. метров.
Сегодня в Минске около 40% площадей занимают IT-компании. Из столиц соседних государств такой же удельный вес IT-компаний на рынке аренды офисов только в Киеве. Во всех остальных — Рига, Вильнюс, Москва, Варшава — IT-компании снимают около 10–20%.
В соседних странах только в Киеве около 40% сделок с офисной недвижимостью в год совершают IT-компании. Это как в Минске.Андрей Павлышко
Из 10 крупных сделок с офисной недвижимостью в 2016 году в Минске только 1 сделка была не с IT.
Очевидно, что IT-отрасль у нас развивается интенсивно, и влияние IT-компаний и спрос с их стороны будут только расти, и к ним нужно прислушиваться, если вы хотите эффективно продавать аренду в своих бизнес-центрах.Андрей Павлышко
По сведениями Павлышко, сегодня в Минске во всех офис-центрах есть IT-компании. Есть целый ряд офис-центров, где только IT-компании.
Больше всех арендует площадей EPAM Systems (60 тыс. кв. метров), «Гейм Стрим» (40 тыс. кв. м), IBA Group (15 тыс. кв. м).
Айтишники предпочитают бизнес-центры классом повыше. В единственном бизнес-центре класса «А» почти все помещения заняты такими компаниями, в центрах класса «B1» 33% офисов арендуют IT-компании, в центрах класса «B2» — 22%. При этом не учитывались мелкие бизнес-центры.
По ряду оценок, IT-компании снимают около 50% качественных офисов в Минске.Андрей Павлышко
Большим спросом пользуются и офисы класса «С». Многие компании берут в аренду большие бывшие промышленные здания, ремонтируют их и оборудуют офисы в формате опенспейс. Среди крупных владельцев бизнес-центров лидирует «Сигмаполюс». Практически все их офисные центры арендуют IT-компании.
Где самые дорогие офисные пространства
Самые дорогие офисные площади мира расположены в Центральном районе Гонконга: здесь фиксировались предложения по арендной ставке $3470 за кв. м. за год, свидетельствуют результаты исследования компании JLL.
В тройку лидеров вошли Мидтаун Нью-Йорка ($2080) и Вест-Энд Лондона ($2070).
Аналитики компании также констатировали 4-процентный рост арендных ставок на недвижимость премиум-класса на 54 крупнейших мировых рынках, которые попали в фокус аналитиков в 2017 году.
Еще один тренд: 7 из 10 наиболее дорогих офисных пространств расположены в Азии. В первую десятку также вошла Финансовая улица Пекина ($2040), Кремниевая долина ($1700), Дели ($1580), Центральный деловой район Пекина ($1540), Шэньчжэнь ($1510), Маруноучи в Токио ($1480) и Пудун в Шанхае ($1450).
В Минске самые дорогие арендный ставки в БЦ «Velcom-Центр» на Интернациональной — до 360 евро за м.кв. в год.
