Знаковая «национализация» и «начало конца» кинотеатров в ТРЦ. Что происходит на рынке торговой недвижимости
Что происходило: кратко
- Выросла потребительская активность, в том числе за счет роста объемов доступного потребительского кредитования. Это существенно оживило спрос, начался заметный рост розничного товарооборота: если еще в I квартале РТО в Минске упал на 5% (в стране в целом — на 3,5%), то в III квартале по результатам 8 месяцев РТО Минска вырос на 9,9%, Беларуси — на 6%.
- На этом фоне возросла активность арендаторов, что позволило многим торговым центрам сократить вакантность и сдать площади, пустующие на фоне ротации и ухода с рынка отдельных сетей в прошлые периоды.
- Получилось в основном удержать на прежнем уровне ставки аренды в фиксированном выражении. По договорам с процентом от оборота многие игроки отметили рост выручки от аренды.
- Прошла знаковая «национализация»: городские власти завершили юридические процедуры по установлению контроля над ТРЦ Mega Park. В сентябре его выставили на аукцион по начальной цене более 121 млн рублей.
- Расширялась экспансия российских гигантов e-commerce на белорусский рынок: Wildberries открыл новый региональный логистический центр в Бресте, а OZON провел форум для предпринимателей, чтобы расширить как присутствие маркетплейса в реализации товаров в Беларуси, так и представительство белорусских товаров и селлеров на площадке.
- Открылся ТЦ «Сеница», который строили более 10 лет.
Что с предложением торговых площадей
Объем предложения современной торговой недвижимости в Минске к концу III квартала остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая.
Активизировался процесс строительства МФК «Магнит Минска», ТРЦ на месте Червенского рынка, МФК «Призма», ТРЦ «Авиа Молл».
В МФК «Магнит Минска» уже предварительно распределили площади между будущими операторами. Первый этаж ТЦ отдали под торговые площади столичных предприятий: свои фирменные торговые точки там разместят «Горизонт», «Атлант», обувные фабрики «Луч» и «Отико», Минский часовой завод «Луч», «Слодыч», «Коммунарка» и др. Второй и третий этажи разделили между областями, и сейчас каждая из областей планирует, кто из региональных операторов и производителей будет ее представлять.
А что со спросом
Спрос на торговые площади в III квартале был довольно динамичным: например, открылся магазин O’STIN в ТРЦ Galileo, оказались востребованы площади в тех ТЦ/ТРЦ, где до этого были свободные «квадраты».
В ТРЦ PALAZZO к осени было заполнено 96% предназначенных для аренды павильонов. В последние месяцы в объекте открывались мебельный центр (шоурум), магазины одежды и обуви, два крупных сетевых объекта общественного питания.
В ТЦ «Столица» происходила ротация арендаторов. В сентябре, например, там на новых площадях — около 520 кв. м — открылся крупный фирменный магазин «Коммунарка».
Андрей Алешкин предполагает, что на наш рынок скоро спроецируется российская тенденция: в последние 3 года из концепций новых ТРЦ полностью исчезают кинотеатры.
— Началось все с пандемии, затем продолжилось уходом с рынка России мировых компаний-прокатчиков. Во многих действующих российских ТРЦ уже отмечаются факты ликвидации мультиплексов и размещения на их площадках других развлекательных объектов, кое-где — даже коворкингов.
На нашем рынке в плане кинопроката ситуация несколько более лояльная, однако практика показывает, что собственникам ТРЦ кинотеатры становятся неинтересны как арендаторы. Раньше они хотя бы выполняли роль магнита для значительных потоков посетителей, теперь же начинают постепенно утрачивать эту функцию, — объясняет эксперт.
Есть ли свободные площади
Вакантность в среднем по рынку сохраняется невысокой.
— Можно предположить, что до конца года не произойдет каких-то событий, способных сильно повлиять на уровень вакантности в ту или иную сторону, — говорит Андрей Алешкин. — Наиболее вероятно, что среднерыночный уровень вакантности останется на приблизительно таком же стабильном уровне с некоторым трендом на снижение: до Нового года должны открыться еще несколько магазинов.
Что со ставками
Уже год рынок аренды в сегменте торговой недвижимости работает в условиях рублевых ставок арендной платы. И арендаторы, и собственники восприняли переход на рублевую систему довольно спокойно, поскольку в сегменте ретейла достаточно высокий удельный вес договоров, основанных на проценте от оборота, а также их гибридных аналогов (процент от оборота и предусмотренная фиксированная ставка).
Рост розничного товарооборота, характерный для рынка в последние месяцы, вполне компенсирует курсовую разницу, если эти платежи сопоставлять с фиксированными ставками в «еврономинале».
Ставки по договорам с фиксированными арендными ставками изменились больше, поскольку в III квартале рубль не отличался стабильностью к основным валютам.
— В итоге арендодатели были вынуждены искать способы компенсации потерь от курсовой разницы — исходя из условий, которые позволяли договоры. Например, один из девелоперов, в объектах которого большое число арендаторов с договорами в фиксированных ставках, использовал корректировочные коэффициенты. И если год назад он установил коэффициент 0,91, то в сентябре 2023 года он равнялся уже 1,4. Фактически это тот же размер девальвации рубля к евро, который мы наблюдали за этот период, — констатирует Андрей Алешкин.
Если взять во внимание корректировки по ранее заключенным договорам, перевести на «фикс» договоры с процентом от оборота, посмотреть на уровень предлагаемых ставок для новых арендаторов — по всем этим направлениям будет фиксироваться рост ставок аренды в рублях.
Что дальше?
- Спрос на торговые площади до конца года сохранится умеренным, продолжится заполнение свободных «квадратов», вакантность будет сокращаться: откроется больше магазинов, чем закроется.
- Сохранится доступность потребительских кредитов, что будет стимулировать рост выручки в сегменте дорогостоящих товаров. Это косвенно может повысить активность игроков этого сегмента рынка аренды.
- Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет умеренным.
- Среднерыночные ставки в рублях вырастут на 7–8%, по успешным объектам — до 10–12%.
— Игроки рынка, особенно со стороны собственников и девелоперов, сохраняют определенную надежду, что IV квартал 2023 года завершит эксперимент с исключительно рублевыми ставками. И с 1 января 2024 года разрешат вернуть если не еврономинал, то хотя бы абстрактную «условную единицу». Особенно это актуально для тех собственников, где наблюдается высокий удельный вес договоров с фиксированной ставкой, а сами договоры лояльны к арендаторам в плане периодичности пересмотра размера ставок. Рубль, обесцененный фактически на 40% только за календарный год, — это не только текущие убытки арендодателей, это еще и жирный «крест» на инвестпроектах, особенно с зарубежным участием, — считает Андрей Алешкин.