«Могло быть и хуже»: эксперты оценили ситуацию на рынке торговой недвижимости
В 2022 году рынок коммерческой недвижимости испытывал на себе влияние сразу нескольких неблагоприятных факторов. Это и уход из Беларуси нескольких международных ретейлеров (например, JYSK и H&M), и вялый спрос со стороны белорусских и российских арендаторов. Но самое главное — отрицательная динамика розничного товарооборота: по итогам 2022 года в Минске она составила минус 8% (в целом по стране: -3,7%).
Тем не менее, как заявил OL партнер и исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин, «если охарактеризовать одной фразой, каким был ушедший 2022 год для рынка торговой недвижимости и самой розницы, то наилучшим образом подойдет: могло быть и хуже».
По словам эксперта, такого «массового исхода» зарубежных ретейлеров, как в России, в Беларуси не наблюдалось. Было несколько переименований магазинов, произошло несколько крупных слияний/поглощений, но в целом на освобождающиеся и новые площади (в 2022 году в Минске предложение выросло примерно на 55 тыс. кв. м) сохранялся умеренный спрос. Особенно со стороны «продовольственных якорей» — все новые предложения по аренде, как и предложения, образовавшиеся в результате ротаций, в короткие сроки находили новых арендаторов. На пике снижения активности вакантность на рынке повысилась всего на 1%, а с лета начала постепенно снижаться.
В этой ситуации собственники объектов стали расширять объемы так называемых «концептуальных пространств», где представлены в том числе белорусские дизайнеры со своими коллекциями, а также использовать популярную в 2000-е годы практику продажи площадей. Например, в ТЦ Green Time в результате появилось несколько десятков собственников торговых помещений, владеющих суммарно порядка 4,5 тыс. кв. м. «Не давая оценки, насколько это окажется эффективным в плане управления объектом в перспективе, на текущий момент это позволило ускорить процесс заполнения площадей: собственники, заплатив немалые деньги, были заинтересованы в скорейшем начале работы объектов» — отмечается в обзоре NAI Belarus.
Что касается ставок аренды, то они, конечно, снизились на фоне расширения предложения и снижения выручки у многих арендаторов. При этом наблюдается активный процесс отвязки арендной платы от еврономинала. Для сравнения: если до весны 2022 года при использовании ставок в европейской валюте их средний диапазон, например, для якорных арендаторов составлял €10−18 за метр, то к концу года в рублях — 20−32 рубля. Соответственно, средний диапазон ставок для магазинов среднего размера (100−200 м) снизился с €25−55 до 48−100 рублей, для небольших торговых точек и островков — с €50−140 до 115−330 рублей.