Как аренда в рублях скажется на рынке коммерческой недвижимости

БЦ «Имперский», фото застройщика

Вопрос о переходе на белорусский рубль в аренде коммерческой недвижимости поднимался неоднократно, говорят эксперты, и участники рынка ранее оценивали такие перспективы негативно.

Сейчас внешние факторы немного изменились, так что ситуацию точно нельзя назвать катастрофической.

• Евро уже не так стабилен: текущая инфляция в зоне евро составляет 9,6%.
• Белорусский рубль в последние годы, напротив, был относительно стабилен: в 2021 году инфляция не превысила 10%, в 2017–2019-м и вовсе была на уровне 4,6–5,7%.

Но, несомненно, сегодня это дополнительный стресс для рынка, признают специалисты.

С позиций девелоперов привязка ставки аренды к иностранной валюте важна по следующим причинам:

• девелоперский бизнес предполагает относительно крупные инвестиции собственных средств на начальном этапе, которые затем окупаются в течение 10−12 лет. При этом для принятия решения об инвестировании, прогнозирования сроков окупаемости и составления бизнес-плана необходимо понимать, на какую ежегодную выручку можно рассчитывать в течение ближайших лет; 
• во многих случаях для крупных коммерческих проектов в сфере недвижимости используются кредиты, которые фиксируются в иностранной валюте. Использование арендной платы без привязки к валюте не позволит полноценно прогнозировать возврат кредитов в инвалюте;
• использование современных импортных материалов при строительстве может еще больше усложниться.

С позиций арендаторов на нововведение стоит смотреть, скорее, позитивно, считают эксперты рынка.

• У ретейлеров — выручка в белорусских рублях. Поэтому в моменты колебания курсов валют они либо сами несли риски издержек, либо, когда это было возможно, перекладывали эти риски на покупателя за счет повышения цен. 
• Арендаторы офисной недвижимости — прежде всего из IT-сферы — ранее работали в основном на западных клиентов, и выручка была в иностранной валюте. Сегодня же количество западных клиентов у белорусских IT-компаний из-за внешних факторов сокращается, поэтому им тоже будет удобнее фиксировать ставки аренды в белорусских рублях.

• нововведение потребует времени на адаптацию и выработку новых подходов к формированию ставок аренды. Учитывая текущую непростую ситуацию, это еще больше затормозит развитие рынка коммерческой недвижимости, и новых проектов как минимум временно станет меньше;
• в офисном сегменте, где и так сложился очевидный рынок арендатора, а позиции арендодателей слабы, нововведение может использоваться в интересах арендаторов, а арендодатели могут не найти аргументов для внедрения паритетных механизмов определения и индексации ставок. Это может еще больше ударить по девелоперам офисов;
• учитывая, что финансирование объектов коммерческой недвижимости осуществлялось в иностранной валюте и банки могут не пойти на изменения условий кредитных договоров, может наблюдаться рост проблемных задолженностей по таким кредитам. При этом крупные объекты недвижимости в Беларуси сегодня не очень ликвидны и продать их по текущей оценке почти невозможно, поэтому банки, вероятно, будут искать компромиссы с девелоперами-должниками;
• с позиции гипотетических иностранных инвесторов риски инвестиций растут — по крайней мере в ближайшей перспективе, пока не отработаны механизмы формирования ставок и сложно спрогнозировать доходную часть проекта;
• договоры аренды могут стать короче по срокам и менее стабильными: предусматривающими, например, расторжение в случае серьезных колебаний курса рубля;
• арендодатели могут пытаться переложить валютные риски на арендаторов. Как цивилизованное решение этого вопроса эксперты предлагают рассмотреть, к примеру, вариант, когда в размер ставки в белорусских рублях может заранее закладываться прогнозный размер инфляции либо среднегодовая инфляция за последние несколько лет (например, ставка переводится в белорусские рубли по текущему курсу плюс 10%). И, конечно, можно регулярно пересматривать ставки и договоры аренды исходя из рыночной ситуации.