Строительство

Как указ о 5%-ной рентабельности повлияет на рынок жилья. Мнение эксперта

Источник: Office Life
Новации указа президента № 247 «О строительстве жилых помещений» комментирует OL управляющий партнер группы компаний ViVa Invest Юрий Жарков. По его оценке, главный риск, который может повлечь указ, — это сокращение предложения на рынке жилья. Но в столице есть возможность этого избежать.
Юрий Жарков
Юрий Жарков. Фото: Алексей Матюшков

По оценке эксперта, указ № 247 никак отразится на финансовых результатах застройщиков в этом году, поскольку не распространяет действие на запущенные проекты. И те, кто успеет оформить документацию в течение полгода, будут строить по старым правилам.

«Что касается остальных, то, думаю, они не будут планировать свою деятельность таким образом, чтобы попасть под действие норм этого указа. Я не представляю, чтобы застройщики вдруг стали продавать жилье с 5%-ной рентабельностью, — это не имеет никакого экономического смысла. И это не оправдывает издержек — административных, временных, которые необходимо понести при реализации проектов в жилищном строительстве», — сказал Жарков.

По оценке эксперта, строительство жилья — сложный бизнес, чтобы привлечь в него кого-то, кто был бы готов за 5% этим заниматься. Поэтому буквально, как написано в указе, строить точно никто не будет.

«Если почитать обоснование указа, то в нем говорится, что целью указа не является заставить всех строить с 5%-ной рентабельностью. Его цель — стимулировать застройщиков строить на продажу, привлекая собственные средства, средства банков. И не заниматься долевым строительством. Дополнительными целями являются снижение стоимости жилья, улучшение качества», — говорит Жарков.

Жарков: цены на жилье не упадут, но качество улучшится

Эксперт считает, что указом № 247 однозначно можно будет добиться улучшения качества. Ожидания потребителя при приобретении квартиры будут соответствовать тому, за что он реально платит деньги. Такого обмана ожиданий, как сегодня, уже не будет, считает застройщик.

Что касается уменьшения цены строительства предложенным указом, то сегодня в это несильно верится, комментирует Жарков.

Потому что средства придется привлекать в банках, и сложно представить, что некий застройщик будет создавать некий объект стопроцентно из собственных средств. Такого нет в мировой практике. «Поэтому говорить, что будет дешевле — маловероятно. Говорить, что цены взлетят в 2 раза, тоже не стоит. Если другие факторы рынка не будут давить на ценовой тренд, то по этому указу можно ожидать, что цена все-таки немножко вырастет, потому что есть риски и стоимость кредитов будет заложена в стоимость проекта».

На «Дана Холдингз» указ № 247 не распространяется. Как это отразится на других застройщиках?

Юрий Жарков не видит больших проблем из-за того, что указ № 247 создает неравные условия для застройщиков: так, например, «Дана Холдингз» выведена из-под действия указа.

Дело в том, что застройщики работают в неравных условиях на рынке уже давно. И если указ № 247 распространить на «Дана Холдингз», то ничего страшного с этой компанией не произойдет. У нее останется много других преференций, которыми не обладают другие.

Сегодня большая часть застройки представлена квартальными проектами. В конкретный момент времени у застройщика всегда есть дом, который уже построен, который строится и который находится в проектировании. Таким образом, всегда есть что продать в готовом виде.

«Раньше застройщики не обращали особого внимания на управление этим циклом, так как продать можно было актив в любом виде. Сегодня придется выстраивать процессы так, чтобы к моменту вливания средств в стройку какого-то дома уже был построен другой дом, который можно продавать. То есть работа с проектами станет более сложной», — уверен Жарков.

Если раньше задача застройщика была в том, чтобы установить разные цены на дом: в виде котлована, в стадии «коробки» и введенный в эксплуатацию, то сейчас придется больше внимания уделять срокам введения в эксплуатацию. Надо будет следить за тем, чтобы дома вводились вовремя.

«Один из косвенных плюсов указа № 247 — сроки ввода объектов не будут нарушаться, как сегодня. Даже на месяц не будут. Все будут стараться не просто ввести в рамках нормативного срока, а еще и с опережением, чтобы получить актив, который можно продавать», — говорит эксперт.

Главный риск 247-го указа

Главный риск введения указа «О строительстве жилых помещений» в том, что, возможно, на какой-то момент сократится предложение жилья на рынке. Если сегодня все застройщики могут продавать и готовое, и долевое жилье, то какое-то время рынок будет перестраиваться, и это займет около 2 лет.

«На рынке можем получить временный дефицит жилья. Долевое жилье с рынка уйдет, готовых домов всегда меньше сдается, и, пока застройщики будут искать средства в банках, эти заминки будут сопровождаться дисбалансом спроса и предложения на рынке», — говорит Жарков.

Поэтому на рынке новостроек вполне вероятно увидеть сокращение объема строительства.

По оценке эксперта, возможно, это подстегнет цены, если будут какие-то другие рыночные факторы, как сейчас, например, снижение активности, пандемия. Если же этих факторов на рынке не будет, то можно увидеть больший рост цен, чем заложенный в стоимость кредита, дефицит будет к этому подталкивать.

«Но тут опять есть „Дана Холдингз“, которая может продавать и долевое, и недолевое жилье, и объемы у нее колоссальные. Поэтому она весь спрос удовлетворит и, возможно, мы дефицита не почувствуем», — говорит Жарков.

Эксперт также пояснил, что одна из целей указа — консолидировать застройщиков с целью укрупнения. Поскольку мелкие застройщики часто ошибаются, государство не хочет видеть их на рынке. Их надо сильно контролировать. «А зачем на это тратить ресурсы? Проще издать такой указ и обязать строить за свои деньги», — резюмирует Жарков.

Office Life Telegram


Курс бел. рубля 24.02.2021
Нал. (банки Минска)
покупкапродажа
$12.60302.6060
13.16303.1550
p1003.53003.5300
Б/нал. (НБРБ)
$12.6006
13.1623
p1003.5054