Татьяна Недерева-Архипец: зачем толкать риэлтеров* к формальному нарушению законодательства?
— Татьяна Николаевна, почему риэлтерская деятельность в нашей стране такая закрепощенная?
— Довольно жесткое регулирование во многом обусловлено спецификой нашей деятельности. Мы работаем не только с продажей или покупкой объектов недвижимости, риэлтерские компании работают с правами, стоят на защите титула, делают все, чтобы проводимые сделки не оспаривались в будущем. И подавляющее большинство профессиональных участников рынка полагают, что этот вид деятельности должен быть лицензионным. Мы работаем с персональными данными, с весьма значительными суммами и дорогостоящими объектами, так что без регулирования здесь не обойтись. Но оно должно отвечать современным требованиям, не мешать развитию рынка, содержать необходимые меры ответственности профессиональных участников.
Нормы, по которым нам приходится работать, созданы 10 лет назад и уже не учитывают современные реалии, требования потребителей. Согласитесь, норма о том, как прошнуровать и пронумеровать книгу регистрации договоров, точно не для «IT-страны» и вряд ли имеет практический смысл.
— Зачем нужны требования к штату риэлтерской организации?
— Когда-то было установлено, что на одного аттестованного риэлтера должно приходиться не более трех агентов. Десять лет назад это было оправданно, но современные технологии позволяют работать с пятью, десятью и более агентами одновременно, причем без всякого ущерба для качества услуг.
Я была бы счастлива, если бы у меня работали только аттестованные риэлтеры. Но и здесь есть ограничения. Риэлтером можно стать лишь при наличии экономического, юридического или строительного образования. Никакой опыт и соответствие квалификационным требованиям не заменят, по мнению законодателя, соответствующего образования. Возможно, это верно. У нас есть специалисты, которым мы оплатили получение второго высшего образования на базе имеющегося, у них есть достаточный опыт и квалификация. Но аттестовать их мы все равно не можем. Почему? Вижу в этом ограничения для бизнеса в создании квалифицированных рабочих мест.
Существующие ограничения мешают мотивировать персонал — как карьерой, так и зарплатой. Полагаю, что органы государственного управления должны вернуться к рассмотрению этого вопроса — возможно, совместно с профессиональными участниками рынка.
— Есть и другие ограничения: размер тарифов, который устанавливается государством...
— Да, и мы добиваемся отмены тарифов, тем более что ¾ из них вообще не применяются. Клиентов риэлтерских организаций в основном интересует покупка-продажа квартир. Множество тарифов, запутанных формулировок сбивает наших потребителей с толку.
Кроме того, вся мелкая и дробная «нарезка тарифов» приводит к злоупотреблениям на рынке. На самом деле все просто: на проведение операции требуется определенное время, которое можно оценить, например, в 1 или 2 тысячи рублей. Клиент готов их заплатить, но для соблюдения требования приходится выбирать из постановления Совета министров множество различных услуг, чтобы набрать в договоре ту сумму, которую готов заплатить наш потребитель. Зачем толкать риэлтеров к формальному нарушению законодательства, вместо того чтобы стимулировать качество, развитие новых сервисов и создавать прозрачные и понятные правила игры?
С другой стороны, если клиент за полный комплекс услуг должен заплатить по тарифам 2–3%, кто-нибудь может ему предложить небольшую скидку с оплатой по документам 10–20 базовых величин. В этот момент мы кого обманываем? Свободные договорные цены на рынке риэлтерских услуг позволят развиваться конкуренции, и потребитель только выиграет.
На рынке риэлтерских услуг более 100 юридических лиц. Большинство «толпятся» в Минске, в меньшей степени — в областных центрах, и работают в основном с квартирами. Между тем в республике много недвижимости за пределами крупных городов: домов, недостроя, законсервированных объектов. Но сейчас заниматься этим экономически невыгодно. И эта недвижимость эффективно не эксплуатируется, не приносит доход.
Клиенты готовы платить больше, лишь бы мы взялись продать. А мы вынуждены отказывать, если хотим работать в рамках правового поля.
Получается, что государство само создает условия для появления теневого рынка риэлтерских услуг. Спрос ведь рождает предложение. В результате возникают ненужные риски для наших потребителей, с ними работают без договоров, через 3–5 лет такая ситуация может привести к множеству конфликтов и судебных споров.
А на страховку в отсутствие договора покупатель рассчитывать не сможет.
Сейчас появляется много сделок, требующих нестандартного оформления. Там производятся сложные расчеты, нужно внимательно изучать историю объектов, чтобы гарантировать потребителю минимальный риск судебных споров. Это работа риэлтерских компаний. Нотариус и регистратор удостоверяют сделки. Но пакет документов, который собирает риэлтерская компания, не идет ни в какое сравнение с тем, что требуют государственные регистраторы и нотариусы, их работа не заменяет нашу, равно как и наоборот, поэтому большинство клиентов выбирают риэлтерские услуги, понимая, за что платят.
Изменения, которые планируется внести в законодательство, в том числе в постановление Совета министров № 386, могут пагубно сказаться на рынке недвижимости. Вносится дискриминационная норма о том, что риэлтерская компания вправе оказывать услугу только одной стороне по сделке. В результате крупными компаниями будут созданы аффилированные структуры. Лично мне не хочется в этом участвовать только для того, чтобы формально соблюдать требования. От подобных поправок выиграют только средние и крупные компании, а потребителя просто лишают свободы выбора. Благодаря четко обозначенной позиции Минюста все потребители знают, что могут не заключать договор на оказание риэлтерской услуги. Но зачем отнимать это право у тех, кто хочет заключать договор?
Главное, тарифная система не учитывает реалии рынка недвижимости, его изменение. Мы плотно работаем с Национальным кадастровым агентством, которое все время предоставляет новые возможности. Мы оказываем услуги по кредитам, по лизингу как авторизованные посредники. Но тарифов на эти услуги нет. И бессмысленно каждый раз, когда у профессиональных участников появляются новые идеи или возможности, вносить изменения в постановление Совмина. Наша отрасль для этого слишком динамичная.
В бизнес-центре можно продать 3 этажа, а можно — кабинет площадью 100 кв. м. Разве здесь нужны тарифы? Сектор коммерческой недвижимости из тарифов вообще надо убрать. Это позволит расширить ассортимент услуг, наращивать выручку.
— Как вы относитесь к тому, что, представляя интересы продавца в сделке, риэлтерская организация не имеет права назначать цену объекта недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом?
— Это справедливо и понятно как для покупателя, так и для продавца. Мы начинаем работу с продавцом с определения рекомендуемой цены реализации, она должна быть максимально близкой к рыночной. Это позволяет продавать квартиру выгодно и быстро, с минимальным торгом. Кстати, 2018 год показал эффективность такого подхода, 83% квартир в нашем агентстве проданы в срок до 20 дней, 89% квартир проданы дороже среднерыночной цены более чем на 4%.
Стоимость услуги — история отдельная, входит в сумму сделки, и клиент ее оплачивает только после совершения сделки купли-продажи.
***
— Как вы оцениваете практику, при которой застройщики обязаны бесплатно отдавать часть квартир Мингорисполкому?
— Выделяя участки для застройки, город решает свои проблемы. Поэтому он вправе диктовать правила и условия выделения земельных участков. За право строить надо платить, но почему непременно передачей квартир? Считаю, что это не способствует развитию девелоперских проектов. Более того, такая норма закладывает основу будущих конфликтов. Готовы ли граждане платить за дополнительные бонусы и сервис, создавая эксплуатирующую организацию, оплачивать услуги консьержа?
Тот, кто готов платить $2 тыс. за метр жилья, теоретически готов и должен платить за создание комфортной среды. Но вряд ли с этим будут согласны и жители квартир, переданных городу.
Вопрос компенсации можно решать иначе: путем введения дополнительных платежей, обязательств по созданию инфраструктуры — детских садов и школ, или выделения сразу двух площадок: под коммерческую и социальную застройку. Такие варианты, на мой взгляд, были бы справедливее. Согласитесь, если человек платит за качественное жилье, он с большей долей вероятности будет готов и дальше своими платежами поддерживать качественную эксплуатацию.
***
— Почему риэлтер в Беларуси может работать только как юридическое лицо?
— Это заложено действующим законодательством. За рубежом ситуация другая. Там риэлтер прежде всего продавец недвижимости, услуги могут оказывать как юридические, так и физические лица, имеющие соответствующую лицензию. Сопровождают сделки адвокаты. Но там есть традиции, многовековое право собственности и другая правовая культура. У нас же праву частной собственности, в том виде, в котором оно существует, меньше 30 лет. Культуры работать с адвокатом, юристом, риэлтером у нас пока нет. Государство считает, что юридическому лицу проще обеспечить и гарантировать права потребителей. Такая позиция продиктована и тем, что юридическим лицам проще соответствовать действующему законодательству в части требований к штату, офису, организации процесса, лицензии и страховому полису. Индивидуальным предпринимателям выполнить эти требования сложнее, хотя со временем, возможно, они тоже смогут работать на этом рынке.
— Почему риэлтерские компании обязаны покупать страховку на свою деятельность, а не страховать конкретные сделки добровольно?
— Законодательство требует обязательного страхования профессиональной ответственности риэлтерских организаций. Оно не отменяет страхования титула, ведь такой вид страхования не является обязательным и, к сожалению, не сильно развит. Мы к этому придем, но не завтра.
— Какие правила профессиональной этики вы считаете главными?
— Нельзя врать — ни коллегам, ни клиентам. Проблема в том, что некоторые наши коллеги к правилам этики относятся легкомысленно.
*В статье используется отличающееся от академического написание, принятое в профессиональном сообществе белорусских специалистов в области недвижимости.
Фото: Алексей Матюшков
