Сюрпризы нового Кодекса о земле: кому станет проще купить участок

Оксана Кузнецова
Нынешним летом в Беларуси обновили Кодекс о земле. Документ предусматривает «земельную амнистию» в некоторых ситуациях, а также разрешает купить участки без аукциона. О подробностях этих новшеств Office Life расспросил юристов группы REVERA Сергея Сущеню и Евгения Ленковца.

Одной из важных «фишек» документа стало то, что теперь земельные конфликты между гражданами и государством смогут разрешать местные власти. В первую очередь это вопросы самовольного занятия земельных участков, изменения их границ и использования не по целевому назначению.

Сергей Сущеня
Сергей Сущеня, юрист группы REVERA
Евгений Ленковец
Евгений Ленковец, юрист группы REVERA

Кому светит «земельная амнистия»

Одно из привлекательных нововведений Кодекса о земле — «земельная амнистия». С 1 сентября 2022 года землепользователи — граждане и юрлица — смогут оформить права на самовольно занятые земельные участки и расположенные на них капитальные строения. Распространится норма и на участки, которые были предоставлены с нарушением установленного порядка, или на те, где не соблюдается целевое назначение.

Сегодня самовольно занятый земельный участок нужно возвращать, а все, что на нем построено, — сносить. Но теперь Мингорисполком и облисполкомы по согласованию с президентом в ряде случаев будут принимать решения о предоставлении самовольно занятых земельных участков. Кроме того, местные исполкомы на своей территории смогут самостоятельно менять целевое назначение земельных участков.

Естественно, для этого должны соблюдаться определенные условия:

  • сохранение постройки и изменение целевого назначения земельного участка не должны повлечь существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
  • землепользователи должны быть согласны на изменение границ участков;
  • сохранение капстроения и подтверждение факта его размещения на участке до 1 сентября 2022 года.

Кроме того, придется возместить потери сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства, внести плату за право легализации «самовольного захвата» в размере кадастровой стоимости участка либо его части, а также за предоставляемый в частную собственность или аренду земельный участок.

Узаконить занимаемый участок можно будет в течение трех лет, то есть до 1 сентября 2025 года (кроме случаев, решения по которым будут приняты президентом).

Сюрпризы нового Кодекса о земле: кому станет проще купить участок

Как и где можно купить участок без аукциона

По общему правилу, земельные участки, находящиеся в госсобственности, предоставляются по результатам аукционов. Но есть категории граждан и юрлиц, которые могут без этого обойтись.

Например, без аукциона можно получить участок для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства, народных художественных ремесел, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных. Отдельные категории граждан могут получить участок без аукциона для строительства временных индивидуальных гаражей.

Еще один веский повод — строительство и обслуживание одноквартирных блокированных жилых домов. Правда, это правило не распространяется на Минск, областные центры, а также на иные населенные пункты, которые определяют исполкомы. К тому же во всех областных центрах (кроме Минска) участки для строительства жилого дома могут предоставить без аукциона гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а в Минске — одному из членов многодетной семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Везде, кроме Минского района, не нужно будет посещать аукцион садовым товариществам и гражданам для коллективного садоводства.

Справка Office Life

Граждане, ИП, юрлица могут рассчитывать на получение участка без аукциона при оформлении правоудостоверяющих документов на них, в том числе на участки, предоставляемые в связи с принятием в отношении самовольной постройки решения о продолжении строительства или принятии ее в эксплуатацию с госрегистрацией.

Когда еще не нужен аукцион?

  • Если резиденты СЭЗ, специальные туристско-рекреационные парки приобретают участки для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества.
  • Если инвестор строит объекты, предусмотренные инвестдоговорами с Республикой Беларусь.
  • Если юрлица и ИП получают земельные участки для строительства и обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов придорожного сервиса (за исключением Минска, областных центров, Брестского, Витебского, Гомельского, Гродненского, Минского и Могилевского районов).
  • Если земельный участок покупается для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, которые предназначены для производства товаров (кроме городов: Барановичи, Бобруйск, Борисов, Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Жлобин, Жодино, Лида, Минск, Могилев, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск).
  • При строительстве и обслуживании АЗС, торговых объектов (кроме фирменных магазинов).
  • При необходимости увеличить площадь земельного участка для новых строений в связи с расширением производства.
  • Если юрлица приобретает участок для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, общежитий, гаражей и автомобильных стоянок.
Сюрпризы нового Кодекса о земле: кому станет проще купить участок

Хорошие новости для дачников

С 1 сентября и в течение трех лет земельные участки в садоводческих товариществах могут предоставляться гражданам по фактическому пользованию (по фактической границе участка) без внесения изменений в утвержденный проект организации и застройки территории товарищества.

Но для этого нужно соблюсти условия:

  • садоводческое товарищество создано до 1 сентября 2022 года;
  • гражданин подал соответствующее заявление в исполком до 1 сентября 2025 года;
  • фактическая граница участка не выходит за пределы внешних границ товарищества;
  • после изменения границы участка его площадь не будет превышать 0,15 га.

Если же товарищество создано после 1 сентября текущего года, то изменить границы участков можно только после внесения изменений в утвержденный проект организации и застройки его территории.

Еще одно новшество: с 1 января 2023 года новые садоводческие товарищества и дачные кооперативы можно будет размещать в пригородной зоне Минска, кроме Минского района. До сих пор запрет касался всей пригородной зоны, включающей часть территорий Вилейского, Воложинского, Логойского, Минского, Молодечненского и других районов.

И наконец, иностранные граждане, которые не являются родственниками наследодателя, с 1 января 2023 года смогут получить участок, предоставленный наследодателю для коллективного садоводства или дачного строительства, в частную собственность по наследству, в том числе по завещанию. Сейчас такая возможность была только у иностранцев — родственников наследодателя.

Сюрпризы нового Кодекса о земле: кому станет проще купить участок

Стимулы для фермеров

Есть важные новшества и для крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ).

  • С 1 января 2023 года они смогут получить в постоянное пользование земельные участки для строительства и обслуживания жилых домов (квартир в блокированных домах) для своих работников и размещения агроэкотуристов.
  • Также они смогут получить землю в аренду без внесения платы за право аренды участка для ведения сельского хозяйства, а граждане — для ведения КФХ.
  • Глава КФХ сможет получить в аренду, постоянное или временное пользование дополнительный земельный участок для ведения хозяйства размером 100 га сельхозземель независимо от размера участка, предоставленного самому КФХ как юрлицу для той же цели.

Сюрпризы нового Кодекса о земле: кому станет проще купить участок

Купить участок станет проще

Предусмотрено, что землепользователи в течение пяти лет могут выкупить землю по льготной цене. Для этого в период с 1 сентября 2022-го до 1 сентября 2027 года нужно подать в местный исполком заявление о выкупе участков, находящихся у них на 1 сентября текущего года. Цена выкупа будет определяться с 1 сентября 2022-го до 1 января 2023 года по кадастровой стоимости участка исходя из курса доллара на дату подачи заявления, а с 1 января 2023 года — в белорусских рублях. При этом в Минске и областных центрах будет применяться коэффициент 0,8, а на иных территориях — 0,5.

Кроме того, увеличены предельные размеры земельных участков, предоставляемых в частную собственность граждан для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном доме. Так, в Минске, областных городах и городах областного подчинения предельная площадь такого участка составит 0,15 га, в других городах и поселках городского типа — 0,25 га, на селе — 1 га. Если же участок приобретается для ведения личного подсобного хозяйства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, то его площадь может быть до 4 га.

Упрощен порядок покупки земли в собственность по давности владения. Сейчас для этого нужно добросовестно и открыто владеть им не менее 15 лет. С 1 января 2023 года к этому периоду приплюсуется все время, в течение которого этим участком владел правопредшественник.

Также гражданам Беларуси разрешено приобретать у белорусских негосударственных юрлиц находящиеся у них в праве частной собственности земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома.