Есть лишние деньги или квартира? Получится ли сейчас заработать на сдаче жилья
Ситуация 1. Вы планируете вложить свободные деньги в недвижимость в новом районе Минска
Рассматриваем гипотетический вариант вложиться в «однушку» в условном «Минск-Мире» — крупном новом развивающемся районе в столице.
— Если мы говорим о «Минск-Мире», который сегодня кажется многим привлекательным из-за цен и перспектив иметь недвижимость в новом районе, то я бы очень скептически оценила перспективы вкладывать деньги в квартиру там именно с целью сдавать потом ее в аренду и на этом зарабатывать, — говорит независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская.
По ее словам, сегодня в этом районе строится огромное количество именно инвестиционного жилья: возможно, до четверти всех квартир были задуманы под сдачу в аренду, однокомнатных же — и вовсе до половины.
— Когда сдадутся все дома жилого квартала, на рынке могут оказаться около 10-15 тыс. одномоментно сдающихся квартир на относительно небольшой территории. Найдется ли на них такое количество арендаторов? Даже если да, то нужно понимать, что чем больше предложение, тем выше конкуренция и, соответственно, ниже цена. Сегодня я могу допустить, что арендные цены в таком районе опустятся даже ниже цен в Каменной Горке, — предполагает эксперт.
Давайте считать, насколько выгодно сегодня планировать подобные инвестиции (но с оговоркой — мы рассматриваем актуальные цены, при этом понимая, что совершенно невозможно прогнозировать, какими они будут через 1-3 года).
Допустим, вы сейчас вкладываете в покупку 30-метровой «однушки»-студии $30 000, ждете сдачи дома — то есть около года ваши деньги не работают, потом делаете минимальную отделку — из расчета около $300 на метр для квартиры «в бетоне», покупаете бюджетную необходимую мебель и начинаете сдавать квартиру условно за $200 (этот ценовой прогноз, считает эксперт, в будущем может оказаться оптимистичным).
В таком случае, только чтобы «отбить» стартовые инвестиции, нам понадобится 16 лет. Дальше квартира наконец-то начнет зарабатывать. В расчетах мы не учитываем стоимость простоя, когда на владельца ложатся коммунальные платежи, налог на недвижимость, регулярные мелкие — а иногда и крупные — косметические ремонты и прочие текущие расходы.
И дело даже не в районе. Приблизительно такие же перспективы заработка на сдаче в аренду и у тех, кто выбирает для инвестиций принципиально другой район — например, Новую Боровую.
— Там больше шансов найти арендаторов: предложений на рынке будет меньше, конкуренция ниже, а цена аренды, возможно, выше. Правда, и вход чуть дороже: цена метра будущей «однушки» в Новой Боровой не ниже $1200-1300. Плюс нужно учитывать, что вложить деньги нужно сегодня, а вашу новостройку сдадут, например, в 2024-м. Какие будут экономические условия в 2024 году — сейчас сказать не сможет никто: сколько тогда будут стоить отделочные материалы и работы, мебель, будут ли арендаторы... Простая математика показывает, что свои вложения вы сможете отбить не ранее чем в предыдущем примере, если рассматриваете только сдачу в аренду. Но такой вариант имеет право на жизнь, если вы сами рассчитываете пусть не сразу, но когда-то там жить (или, например, перевезти родителей на пенсии), — советует эксперт.
Ситуация 2. Есть новостройка без отделки — доводить до ума или продать сейчас?
— Таким вопросом, думаю, сейчас задаются очень многие владельцы, инвестировавшие в квартиры несколько лет назад, — говорит Наталья Литовская. — В ближайшие годы их будет тысячи. Думаю, рано или поздно около трети владельцев все же выставят их на продажу — и снова же высокая конкуренция ударит по ценнику.
Давайте снова считать. Вы уже вложили в строительство 30-метровой «однушки»-студии около $39 000 (готовые сегодня квартиры на стадии строительства продавались по $1200-1300 за метр). Если захотите продать готовое жилье, то в отделку и меблировку нужно вложить еще минимум $7-8 тыс. Цена таких студий в районах типа «Минск-Мира» сегодня, если ориентироваться на немногочисленные объявления о продажах, — $46-48 тыс. То есть, продав готовое жилье, в лучшем случае вы отобьете уже вложенное. Сдавая, вернуть свои инвестиции (снова не учитываем сопутствующих расходов) получится не ранее чем через 19-20 лет. Получается, физически проще в нынешней ситуации продавать квартиру «в бетоне».
— В принципе, вкладывать сегодня средства в строительство недвижимости, думаю, стоит только в том случае, если квартира нужна вам для жизни, а не для сдачи в аренду, — резюмирует эксперт.
Наталья Литовская советует: если вы все же очень хотите попробовать себя в роли арендодателя, лучшим вариантом будет купить квартиру на «вторичке» и начать получать средства от нее прямо сейчас.
— Купите стандартную «однушку» в доме недалеко от метро, вложите небольшую сумму в косметический ремонт и прямо сегодня начните сдавать за $200-250. Самое важное здесь то, что вы сегодня вложили — и сегодня же квартира начинает отрабатывать эти вложения. «Закапывать деньги в котлован» сегодня достаточно рискованно. Рентабельность вложений, конечно, скорее всего, все равно будет ниже, чем условно можно получить, положив деньги на депозит в банке в белорусских рублях, но белорусы исторически больше верят в квартиры, чем во вклады.
Ситуация 3. Вы уехали, а квартира осталась: продавать или сдавать?
— Здесь ответ будет зависеть только от планов конкретной семьи. Если люди планируют рано или поздно возвращаться в Беларусь, то сдавайте — пусть она хотя бы сама себя содержит. В условиях неопределенности я бы точно не советовала рассматривать вариант продавать с мыслью, что через 5 лет купите что-то аналогичное или лучшее за те же деньги, — рекомендует Наталья Литовская. — Если же возвращаться вы не планируете, то продавайте, у вас как минимум будет стартовая сумма для жизни в другой стране.
Ситуация 4. Сдавать «на сутки» выгоднее, чем в долгосрочную аренду?
Действительно, можно рассмотреть и такой вариант заработка. Он подходит и тем, кто только готовится инвестировать в лишние метры, и тем, кто уже имеет лишнюю квартиру, и тем, кто уехал, а его квартира простаивает. Насколько это просто и выгодно?
— К сожалению, очень сложно прогнозировать, как сработают любые инвестиции в перспективе. Так что мы можем обсуждать только ситуацию, сложившуюся на рынке краткосрочной аренды сейчас, — поясняет руководитель отдела краткосрочной аренды группы компаний «Мольнар» Александра Трубская.
— Однозначно нынешний год стал более удачным для арендодателей: ковидные ограничения сняты, туристические направления для отдыха россиян ограничены — поэтому этим летом у нас огромное количество туристов из России. Можно надеяться, что на новогодние праздники снова будет рост спроса. До доковидных времен, конечно, еще далеко, плюс нельзя забывать, что серьезно сократился поток западных туристов в Беларусь, есть проблема с бронированием через сервисы Booking и Airbnb, но рынок однозначно ожил.
По прикидкам Александры, на рынке краткосрочной аренды приблизительно пополам крупных и мелких игроков. И, по ее словам, это значит, любой владелец квартиры может попробовать зарабатывать на этом — но в любые, а особенно в нынешние нестабильные времена нужно понимать, что это совсем не легкий хлеб.
Цены на посуточную аренду снизились: если в 2005–2007-м квартиру в среднем ценовом сегменте в столице на сутки сдавали за $70, в 2013-м — за $50, сейчас же ценник упал до где-то $25 в эквиваленте. В выходные дни хорошая «двушка» в центре может приносить $60 в сутки, в будни — не более $40.
То есть, чтобы заработать (и мы говорим о выручке, а не о прибыли) условные $250 в месяц, квартира должна сдаваться не менее 15-20 суток (не забываем включить в траты налог, коммунальные услуги, клининг, компенсацию потерь, которые в этом бизнесе неизбежны). Выйти на такие показатели со старта, без опыта и с одной-двумя квартирами под аренду крайне маловероятно, говорят эксперты рынка. Но и в случае успеха ожидать окупаемости своих вложений можно от 8-10 (если мы сдаем готовую квартиру) до 18-20 (если предварительно делаем с нуля под сдачу новостройку «в бетоне») лет.
Если у вас нет опыта, постоянных клиентов (а значит — и сарафанного радио, которое в основном и приводит новых постояльцев), разумнее все же сдать свою лишнюю квартиру в долгосрочную аренду или передать в субаренду опытным предпринимателям-суточникам (по сути, для вас это будет такой же доход, как с долгосрочной аренды).
Предприниматель в сфере краткосрочной аренды жилья Александр Сачевичек в свою очередь считает, что нет такого бизнеса, который нельзя было бы попробовать.
— Если у вас есть лишняя квартира и желание на ней заработать — предлагайте ее на сутки. Потенциал рынка высокий, клиентов хватит на всех. Но легко не будет: вам придется вложить средства в подготовку квартиры к сдаче (около $1000, окупятся где-то за полгода), в поддержание ее в товарном состоянии, в обязательные платежи. На каждую квартиру найдется свой клиент, просто чем меньше будете вкладывать, тем ниже будет и заработок: очень выгодно сдавать совершенно обычную квартиру не получится.
Эксперт рекомендует: наиболее подходящей для старта на этом рынке будет «однушка» в столице недалеко от метро с двумя спальными местами.
— Но если бы у меня сейчас были свободные $50 тыс., то я бы не покупал за них квартиру, а вложил бы в поиск и подготовку к сдаче субарендных квартир — так затраты окупились бы быстрее, — резюмирует Александр.
