Начнем с главного. Уезжая, вы оставили кому-то нотариально заверенную доверенность на право распоряжения своим имуществом?
Если нет, плохая новость: легально — с регистрацией договора и уплатой налогов — сдавать квартиру вы не можете. Чтобы недвижимость не простаивала, можно пустить в нее пожить друзей или родственников, условно «за коммуналку», но получать доход от сдачи в наем в этом случае будет незаконно.
Если же доверенность есть (или будет) — все в порядке: ваш доверитель сможет провести все необходимые процедуры и без вас.
Как выбрать человека, которому вы доверите сдавать свою квартиру
— Очень часто владельцы, планируя уехать, оставляют доверенность, например, пожилым родителям — и хорошо, если они хотя бы живут в том же городе, где расположена квартира, — рассказывает Маргарита Почицкая. — Из опыта могу сказать, что это совсем неудачный вариант. Найти жильцов и, собственно, сдать квартиру — это не конечная цель, а только начало длинного пути доверителя.
Эксперт советует передавать свои полномочия по сдаче в аренду тому, кому вы, конечно, в первую очередь доверяете. Но очень важно, чтобы это был еще и активный, стрессоустойчивый и готовый к решению возможных проблем в любое время дня и ночи (а значит, живущий в том же городе) человек. Это может быть близкий друг или родственник трудоспособного возраста. И не думайте, что ему «почти ничего не придется делать» — а вы справитесь сами онлайн.
— Делить ответственность за отношения с жильцами между собственником и доверителем — не самый удачный вариант, — советует Маргарита Почицкая. — Иногда собственник из-за границы активно участвует в «собеседовании» кандидатов, принимает от них платежи за квартиру и т. д. Но на деле для всех сторон лучше, когда для решения всех вопросов у арендаторов есть одно контактное лицо. Сдача недвижимости в аренду по доверенности — уже настолько отработанная в нашей стране практика, что, поверьте, физическое отсутствие собственника никого не пугает.
Ищем жильцов
Для поиска жильцов доверитель может обратиться в агентство недвижимости или же разместить объявление на всех возможных площадках для аренды жилья. Он должен быть готов ответить на все вопросы, связанные с квартирой, и организовать просмотры.
— Важно понимать: сейчас ситуация на рынке такова, что условия диктуют арендаторы, — поясняет эксперт. — Если в 2019 году на одну минскую квартиру претендовали в среднем два арендатора и выбирал собственник, то в 2022-м ситуация полностью перевернулась — и теперь на одного арендатора претендуют пять свободных квартир. Так что тем, кто сдает квартиру, стоит быть более гибким.
Перекос на рынке арендного жилья, поясняет эксперт, начался еще в 2020 году на фоне пандемии коронавируса и закрытых границ. В конце 2020-го — начале 2021 года на рынок вышли квартиры уехавших в «первую волну» за границу белорусов. На протяжении 2021 года релокация и отъезд продолжались — этот процесс был плавным, но достаточно массовым, квартир на рынке все прибывало. Весна 2022 года, по словам эксперта, окончательно изменила все в сфере: здесь случились и нестабильный курс доллара, и очередная волна релокации состоятельной части как собственников, так и арендаторов.
— К сожалению, мы продолжаем наблюдать арендодателей, застрявших в «старых», привычных ценах. Мой совет: хорошо промониторьте рынок на предмет актуальной стоимости аналогичных квартир — и будьте готовы уступать запросам потенциальных арендаторов. Иначе можете их потерять.
Правильно составляем и регистрируем договор аренды
Когда жильцы найдутся, нужно в письменной форме в трех экземплярах составить договор аренды — между арендатором и доверителем, действующим от имени собственника.
В нем эксперт советует прописать все возможные нюансы:
- зафиксировать все имущество, которое есть в квартире, описать его состояние (дефекты или их отсутствие), приложить фото всех помещений и предметов интерьера;
- прописать, чего в квартире делать нельзя: например, курить, содержать определенных животных, подселять других людей на постоянной основе и т. д.;
- определить, кто решает возникающие бытовые вопросы — например, ремонтирует потекший кран или неисправный холодильник, — и кто за это платит;
- уточнить в договоре сумму и даты оплаты за аренду и коммунальные услуги, порядок проведения расчетов — например, наличными или на карту, а также размер пени за просрочку платежей;
- если квартиру снимают студенты, не имеющие собственного стабильного дохода, договор можно (и это, говорит эксперт, распространенная практика) заключить с их родителями.
Составленный и подписанный договор нужно зарегистрировать в территориальном — по районам Минска — расчетно-справочном центре. Один экземпляр останется там, еще по одному — у доверителя и арендатора.
Для регистрации также понадобятся доверенность от собственника квартиры, заявление от доверителя, его паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность, техпаспорт квартиры и документ, который подтверждает право собственности на нее.
Платим налог
Если собственник за границей, платить по доверенности налог за его недвижимость тоже придется доверителю.
После регистрации договора в РСЦ придется сходить в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. Там понадобятся паспорт, копии договора найма и техпаспорта квартиры, а также выписка из лицевого счета (ее выдают в РСЦ).
Платить налог нужно ежемесячно, сумма фиксированная: в Минске за каждую комнату сдающейся в аренду квартиры надо уплатить по 36,8 рубля, в регионах суммы чуть поменьше.
Важно: налог на сдачу квартиры платит исключительно арендодатель, перекладывать эту обязанность на арендаторов незаконно.
