МВФ: Недвижимость как риск для финансовой стабильности
По мнению экспертов МВФ, шоковые изменения цен на недвижимость ухудшают кредитоспособность заемщиков, ослабляют платежеспособность кредиторов и ведут к сокращению инвестиций нефинансовых организаций. Негативное воздействие на розничный, офисный и гостиничный сегменты способно оказаться необратимым: некоторые виды деятельности могут осуществляться виртуально либо вне больших городов. Крупный размер сектора коммерческой недвижимости и его сильная зависимость от долгового финансирования позволяют говорить о серьезных последствиях этих перемен для финансовой стабильности.
Что рекомендует МВФ правительствам для устранения или хотя бы сглаживания этих рисков? Использовать адресные инструменты макропруденциальной политики (например, ограничения отношения суммы кредита к стоимости залога и коэффициента обслуживания долга), в некоторых случаях — рассмотреть меры по регулированию потоков капитала, охватить макропруденциальной политикой небанковские финансовые учреждения, провести стресс-тесты для принятия решений о достаточности буферных резервов капитала по операциям с коммерческой недвижимостью.
Европа: крупные компании ставят рекорды по продаже недвижимости
Согласно данным Jones Lang LaSalle Inc. (JLL), компании EMEA в 2020 году продали корпоративной недвижимости на €27 млрд, что превышает продажи в 2019-м и контрастирует с параличом сделок по продажам недвижимости в целом. По оценке Ника Комптона, главы отдела корпоративных рынков капитала EMEA в JLL, цель продаж — «сохранить капитал и высвободить ликвидность, а также изменить свои портфели для поддержки постпандемических бизнес-планов».
Свыше трети корпоративных продаж пришлось на офисную недвижимость, объемы реализации которой на 10% превысили уровень 2019 года. При этом, согласно подсчетам Real Capital Analytics, все виды продаж коммерческой недвижимости в Европе за 2020-й упали на 27%.
В отраслевом разрезе в первую очередь на эти показатели повлияла HoReCa: локдаун сократил выручку розничного общепита и гостиничных предприятий в 2020 году, отрицательно сказавшись на балансах таких бизнесов и подтолкнув их к поиску капитала. Еще один фактор активизации сбыта корпоративной недвижимости — массовый переход на удаленную или гибридную работу. «Мы наблюдаем массовое переосмысление предприятиями своих отношений с недвижимостью», — цитирует агентство гендиректора JLL EMEA Corporate Solutions Марка Кэски.
Германия: Конституционный суд отменил лимиты на ставку аренды в Берлине
Принятое берлинскими властями в феврале 2020 года решение предусматривало фактическую заморозку арендной платы для 1,5 млн квартир по состоянию на июнь 2019-го. Ограничения действовали даже при смене арендатора. Арендная плата, превышающая установленный законом предел более чем на 20%, считалась слишком высокой и подлежала снижению. Нарушения карались штрафами до €500 тыс. Порядок регулирования аренды в Берлине распространялся на квартиры, введенные в эксплуатацию до 2014 года, и должен был действовать до 2025-го.
Конституционный суд отменил подвергавшееся обоснованной критике, но крайне популярное у арендаторов решение, мотивируя это тем, что власти Берлина превысили свои компетенции. Законодательные полномочия в этой сфере принадлежат федеральным властям, уже снижавшим цены на аренду в 2015 году.
Вместе с тем ожидаемого ликования в бизнес-сообществе решение суда не вызвало. По оценке Рольфа Буха, директора компании по недвижимости Vonovia, отмена ограничений «может еще больше подпитывать конфликты на рынке жилья», причем Бух обеспокоен безопасностью своих сотрудников.
Великобритания: Ставка на торговые площади за городом и склады
Арендная плата в крытых ТЦ стабилизируется медленнее, чем в других местах, уверены в British Land. Группа, владеющая ТЦ в Шеффилде и Плимуте, намерена приобрести больше загородных ТЦ и складов, чтобы сдавать последние в аренду ретейлерам, пытающимся обслужить растущий спрос на интернет-магазины. На фоне блокировки и стагнации спроса в магазинах-галереях и многоэтажных ТЦ в центре мегаполисов, снизивших стоимость портфеля British Land почти на 1 млрд фунтов стерлингов в 2020 году, «по мере роста числа онлайн-покупок покупатели более уверенно посещают места под открытым небом, куда они могут добраться на автомобиле и где социальное дистанцирование может быть более легко управляемым», считают в группе.
Сейчас работает 79% магазинов, находящихся в собственности British Land. Группа планирует подать заявки на два новых складских объекта площадью более 93 тыс. кв. метров и ищет склады внутри трассы М25 неподалеку от Лондона, которые можно сдавать в аренду розничным торговцам, пытающимся обеспечить доставку заказанного товара в тот же день.
США: арендодатели поддерживают арендаторов перед лицом кризиса
По идее, снижение арендной платы должно компенсировать временную потерю дохода арендаторами и помочь удержать их на месте. Однако на практике падение доходов нередко оказывается резким и долгосрочным, что вынуждает арендодателя прибегнуть к иным механизмам, в том числе к участию в получении арендатором помощи. Теоретически господдержка населения и малого бизнеса в США способна полностью покрыть разрыв в доходах и платежах по аренде. На это еще в декабре 2020 года выделено $25 млрд, которых достаточно, чтобы покрыть арендную плату и ЖКУ домохозяйствам на срок до 15 месяцев. Кроме того, действует по меньшей мере 146 программ поддержки.
Издание исследует опыт компаний-арендодателей, берущих на себя поиск и оформление помощи неплатежеспособным арендаторам. Одна из них, BRG Apartments, владеющая 8000 единиц недвижимости на 45 объектах, помогает арендаторам заполнять документы и связываться с организациями-донорами. Другая, Q10 Property Advisors, создала в своих офисах специализированные центры для подачи онлайн-заявок о льготе по арендной плате.
