— Каким сложился спрос на первичном рынке жилья осенью этого года?
— Спрос замер. Покупатели и дольщики, планировавшие купить либо построить недвижимость, выжидают. Год как никогда был наполнен шоковыми событиями, поэтому рядовые потребители сейчас пребывают в состоянии неуверенности и неопределенности. Экономический и пандемический страхи вынуждают людей отложить на время совершение крупных имущественных сделок. Это основной фактор. Вторым по значимости я бы назвал ситуацию с жилищным кредитованием. Осталось буквально несколько банковских учреждений с весьма жесткими критериями оценки кредитоспособности, где еще можно оформить заем на покупку недвижимости. Это также существенно сократило число желающих.
Таким образом, в четвертом квартале 2020-го рынок недвижимости в полной мере отреагировал на события, которые происходили в стране на протяжении всего года. Как долго продлится этот застой, пока сказать трудно.
— Как изменилась стоимость квадратного метра с начала года?
— Обрушения рынка не произошло, и вряд ли это случится в будущем. После 2016 года практически прекратились резкие взлеты и падения цен на жилье. В существенной степени на это повлияли монополизация строительной отрасли и взвешенный подход банковских учреждений при кредитовании сделок с жилой недвижимостью. Крупные компании-застройщики, доминирующие на первичном рынке, могут продолжать свою работу даже при полном отсутствии клиентов в отделах продаж. Их не пугают кратковременные сокращения темпов реализации. При недостатке денег дольщиков используются иные инструменты финансирования строительного процесса. Банки также не заинтересованы в обвале рынка, одномоментное обесценивание огромного массива залоговой недвижимости потребует от них дополнительных мероприятий для поддержания ликвидности. Также необходимо принимать во внимание и качественную трансформацию рынка новостроек. На протяжении последних пяти лет вслед за снижением уровня платежеспособности потребителей застройщики сконцентрировались на строительстве в основном объектов эконом- и комфорт-класса. На смену десяткам адресов строительства разных по цене и качеству объектов пришли несколько точек на столичной карте новостроек, где активно возводится жилье и реализуются довольно масштабные строительные проекты.
— Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?
— Доступные по цене — это сейчас основной фактор.
Качество уже не главный аргумент. Люди покупают то, на что им хватает денег.
Они по-прежнему готовы рисковать, вступая в долевое строительство на самой ранней его стадии, ведь именно в этот период можно купить квартиру по минимальной цене. Объекты улучшенных потребительских характеристик также интересуют покупателей. Однако эта категория предпочитает не рисковать и в большинстве своем приобретает жилую недвижимость в готовом или практически готовом виде.
— Реально ли получить кредит на покупку жилья?
— Возможность такая еще есть. Но это уже не те суммы, на которые можно было рассчитывать в начале 2020 года. Число банков значительно сократилось, конкуренции среди них, по сути, нет, поэтому заемщик вынужден либо соглашаться с предложенными условиями, либо рассчитывать исключительно на собственные финансовые возможности. Если говорить в целом об этом инструменте заимствования, то на сегодняшний момент есть смысл обращаться в банк, если покупатель в состоянии самостоятельно оплатить не менее 60–70% стоимости приобретаемой квартиры. Возможно, что-то изменится, когда начнет работать закон об ипотечном кредитовании, но это весьма отдаленная перспектива.
— Каков удельный вес дольщиков, которые ведут строительство с привлечением кредитов?
— При строительстве жилья типовых потребительских качеств — больше половины. По остальным классам недвижимости, думаю, покупателей с кредитами примерно такое же количество. Зачастую покупка новой недвижимости влечет за собой продажу уже имеющегося жилья. Такое своеобразное улучшение жилищных условий доступно большему числу потребителей и не требует привлечения значительного объема кредитных средств. Фактически кредитная поддержка требуется в размере доплаты за переезд из одной квартиры в другую.
— Что больше всего влияет на состояние рынка жилья?
— Отношение потребителя к происходящим вокруг него событиям. Состояние экономики, политика, пандемия и прочее — вторичны. Кто-то воспринимает не типичную для себя ситуацию как сигнал к переходу в состояние пассивного наблюдения, а для кого-то это время возможностей.
— Каковы перспективы изменения ситуации на рынке?
— Сейчас активно накапливается отложенный спрос. Если у человека возникает потребность в улучшении жилищных условий, то в связи с появлением каких-либо непредвиденных факторов она никуда не исчезает. Жилищная тема просто временно откладывается на будущее, уступая место более насущным для человека вопросам. Сегодняшний покупатель жилья на первичном рынке в большей степени рассчитывает на себя и свои возможности. Наконец-то многие осознали, что льготные кредиты и льготные метры — исключительно для социально незащищенных слоев населения. Особенно это актуально для молодых семей, которые искренне верили, что государство по-прежнему должно и обязано им помогать при покупке жилой недвижимости, как в свое время помогало их родителям. Переток потребительского спроса из сектора государственного жилищного строительства в коммерческий может отчасти компенсировать отказ некоторой части потребителей от решения своей жилищной проблемы путем приобретения квартиры в собственность. Число наших соотечественников, делающих выбор в пользу арендного жилья, растет с каждым годом. Как и объем арендного фонда, построенного в том числе государством. В ближайшие годы рынок ожидают структурные изменения как в количественном, так и в качественном выражении.
— Какой динамики цен вы ожидаете в ближайшие полгода-год?
— Вероятнее всего, вслед за общегодовой инфляцией в экономике мы будем наблюдать отрицательный тренд и в сделках с недвижимостью. Тотальное обрушение, фееричный взлет цен маловероятны, рынок достаточно сбалансирован, и этот кризис для него не первый и не последний. Возможно, в следующем году для поддержания строительной отрасли государством будут предприняты какие-то дополнительные меры стимулирующего характера (директивное кредитование, привлечение частного бизнеса для реализации государственной жилищной программы и т. д.), что приведет к всплескам активности потребительской аудитории.
Каких-либо активных действий в банковском секторе, связанных с возобновлением жилищного кредитования, стоит ожидать в лучшем случае во второй половине следующего года. В целом, по моим предположениям, 2021 год будет чем-то напоминать нынешний: строить будут больше, чем продавать.
— Повлияют ли на ситуацию на рынке последние нормативные документы в сфере жилищного строительства — например, указ № 247?
— Данный указ уже повлиял на рынок новостроек. Немало коммерческих застройщиков всерьез задумались о прекращении своей деятельности. Законодательное ограничение прибыли рамками годовой инфляции в стране не стимулирует развитие бизнеса. Привлечение инвестиций в проекты строительства жилых домов без дополнительных преференций от государства в этих условиях будет весьма проблематичным. Защитив дольщиков от возникновения долгостроев, государство поставило перед застройщиком практически невыполнимую задачу: строить за свои деньги. Увы, но большинство строительных организаций не располагают такими объемами свободных денежных средств. Возведение многоквартирных домов за счет средств дольщиков было мерой вынужденной. Экономическая ситуация пока не позволяет банкам без опасений кредитовать застройщиков для строительства объектов на продажу.
После вступления в силу этого указа строительный бизнес в нашей стране уже никогда не будет прежним. Если можно так сказать, мы переходим на следующий уровень развития. Кто после этого перехода останется на рынке, какими будут цены и качество предлагаемых новостроек и станет ли жилье доступнее для рядового потребителя — покажет время.
