Почему в стрессовой ситуации Украина приняла закон о купле-продаже земли
Читающему эту статью надо понимать, что такое украинская земля. Белорусу, привычному к дерново-подзолистым почвам, супесям и суглинкам, сложно представить себе под ногами слой в метр-полтора качественного, жирного чернозема. (А на Полтавщине, в гоголевских местах, — все два метра.) На Украину приходится 27% мировых запасов чернозема. Воистину здесь палку в землю воткни — она за год-два урожая даст...
Сразу договоримся: не здесь и не сейчас мы станем обсуждать вопрос: свободная купля-продажа земли — это хорошо или плохо? Я сам могу привести множество доводов в пользу любого из мнений, но не нам решать, как украинцам распоряжаться их землей. Я лишь расскажу, как все происходило.
Мертвый груз или национальное достояние?
Согласно Конституции Украины, каждый гражданин имеет право на участок земли — бесплатно, а также иметь землю в собственности и распоряжаться ею. К тому же в стране в начале 90-х распустили колхозы и упразднили совхозы — земля действительно досталась людям, и все предпосылки для создания рынка земли были созданы. Но 18 лет назад, когда рынок земли уже был готов к открытию, на свободную куплю-продажу сельскохозяйственной земли был наложен мораторий — дескать, общество еще к такому не готово.
В результате с тех пор землю в Украине можно иметь в собственности, обрабатывать, сдавать в аренду, завещать — но нельзя отчуждать. Рынок земли есть, но в очень извращенной форме: крупные агрохолдинги арендуют земли по всей стране, зачастую стремясь оформить пожизненную аренду с правом наследования. Да и в целом «серых» сделок с землей очень много, чему способствует отвратительное состояние государственного земельного кадастра.
С тех пор вопрос о продаже земли поднимался регулярно — и столь же регулярно опросы общественного мнения показывали, что это самое мнение категорически против свободной купли-продажи земли.
По единственной причине: люди боятся, что всю их землю скупят местные олигархи и иностранные корпорации. Поэтому каждый раз, как только в Верховной раде начинало обсуждаться открытие рынка земли, оппозиция тут же собирала под стенами парламента и офиса президента «недовольных фермеров» в одинаковых камуфляжных куртках и с дрекольем.
Однако сейчас вопрос «встал ребром»: принятие закона о свободной купле-продаже сельхозземли МВФ сделал условием подписания очередного соглашения о выделении кредитов. Самое интересное, что без этого кредита Украина вообще могла обойтись6 в стране на фоне быстрого экономического роста последних трех лет все больше крепла идея о том, что надо «расстаться» с международными финансовыми организациями и не брать больше в долг у них. Так что и рынок земли мог оставаться под мораторием еще очень долго.
Но грянул «коронакризис», и экономика сказала: «Забудьте про рост, вам теперь начинать с середины 90-х». В этой ситуации очередная порция траншей от МВФ вновь стала очень нужной. И 30 марта украинский парламент вернулся к рассмотрению законопроекта № 2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Правда, процесс принятия закона тут же погряз в голосовании тысяч поправок, предусмотрительно внесенных его оппонентами: всего к законопроекту ко второму чтению было подано 4018 поправок. Выступающие против депутаты — да и не только они — настаивали на том, что законопроект должен рассматриваться или после всенародного референдума (который его наверняка похоронил бы), или как минимум в нормальном порядке на очередной сессии Верховной рады. Однако у партии «Слуга народа» была четкая установка: по законопроекту проголосовать в ускоренном порядке, иначе Украине грозит дефолт, так как она на фоне эпидемии лишится поддержки МВФ.
В итоге Владимир Зеленский ночью приехал в Верховную раду, и депутаты под его строгим взглядом проголосовали так, как от них требовалось. Закон исторической значимости был принят почти в час ночи 31 марта. За него проголосовали 259 депутатов, причем только 206 голосов дала президентская фракция партии «Слуга народа». Еще 23 голоса добавила партия «Европейская солидарность». От партии «Голос» Святослава Вакарчука «за» проголосовало 13 нардепов. Депутатская группа «Доверие» дала 12 голосов, еще 5 поступили от внефракционных депутатов. Получается, даже «слуги народа» уже не настолько контролируются Зеленским, чтобы он смог принять столь важный закон самостоятельно.
Что написано в законе?
Теперь попробуем разобраться, по каким правилам будет продаваться земля в Украине.
Срок запуска рынка земли — 1 июля 2021 года. При этом до 1 января 2024-го приобретать землю в собственность смогут только физические лица — граждане Украины. Концентрация земли в одних руках (то есть в собственности одного человека) в первые два года после запуска земельной реформы ограничена площадью 100 га. С 1 января 2024 года покупать землю будет позволено также украинским юридическим лицам. Здесь концентрация земли в руках одного собственника ограничивается 10 тыс. гектаров.
Цена продажи участков земли сельскохозяйственного назначения не может быть ниже их нормативной денежной оценки. Данная норма будет действовать до 1 января 2030 года — предполагается, что к тому времени в Украине уже сформируется полноценный рынок земли. Расчет за покупку участков будет возможен только в безналичной форме. Банки смогут становиться собственниками земельных участков только в рамках взыскания залога. После этого банк должен в течение двух лет продать доставшийся ему участок на торгах.
Арендаторы земель, работающие на них с правом пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.
Пожалуй, самый большой компромисс украинской власти с ее оппонентами — это то, как в принятом законопроекте обставлен допуск иностранцев к покупке земли на территории Украины. Прежде всего, он будет возможен только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме. (Читай: никогда.)
Обойти запрет будет не так просто: иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юридических лицах, которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения.
Но даже если референдум и позволит иностранцам покупать украинский чернозем, то это точно запретят делать юридическим лицам, участниками (бенефициарами) которых являются граждане России (как государства-агрессора). Запретят и иностранным физическим лицам, в отношении которых применены санкции — и тут даже референдум не поможет. Также иностранным гражданам запрещается покупка земельных участков в 50-километровой зоне от государственной границы Украины. Наконец, иноземцы не смогут купить земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и коммунальной собственности.
Непростое будущее
Задумка авторов нынешней версии закона понятная и правильная: отсрочка крупномасштабных продаж земли — благо для многочисленных в Украине фермеров: они смогут подкопить капитал для последующей покупки гектаров. У фермера остается шанс победить в борьбе за право пользования землей, конкурируя ставкой аренды, в то время как при конкуренции в виде ресурсов на покупку у него нет шансов.
Также, по мнению авторов законопроекта, после разрешения покупать и продавать землю в объеме 10 тыс. га основной объем зерновых будут производить средние фермеры — именно они будут наиболее эффективными. Агрохолдинги начнут потихоньку перестраиваться: они уменьшат свой земельный банк, сконцентрируются на экспорте зерна, на трейдинге, будут развивать логистику, переработку.
Сейчас агрохолдинги занимают 20% рынка, после реформы их доля начнет уменьшаться. Освободившуюся долю займут средние фермеры. А малый аграрный бизнес сможет занять нишу садоводства, ягодоводства и органики, у которых высокая добавленная стоимость. Как результат, Украина получит больше продукции с добавленной стоимостью, то есть это будет более дорогая продукция.
Но это, конечно, если олигархи не «додавят» нынешнюю украинскую власть и не заставят ее снять ограничения. А к тому идет: МВФ уже предлагает для продолжения сотрудничества учесть пожелания Всемирного банка по рынку земли — а он требует внести правки в принятый закон в части увеличения лимитов продажи земли в одни руки и открытия допуска на рынок юридических лиц, в том числе с иностранными участниками.
Здесь интерес иностранцев предельно ясен: в условиях гиперэмиссии доллара растет потребность в качественных материальных активах, приносящих «вечную ренту». Таких как чудесная по своим качествам украинская земля.
