Colliers International о дефиците офисов в Минске и репутации арендодателя
— Насколько обеспечены минские компании офисными площадями? Есть ли какой-то цифровой показатель, который говорит о величине потребности?
— В отличие от торговли, в офисном сегменте нет таких более-менее очевидных показателей. Иногда используется соотношение количества офисов к ВВП/ВРП — такой относительно показательный коэффициент для отражения величины потребности. Но и здесь все условно. Могут быть страны с высоким ВВП, но их ВВП формируется за счет сырьевых отраслей экономики и индустрии, потребность в офисах незначительна. И наоборот, в таких странах, как, например, Сингапур, обеспеченность офисами относительно ВВП будет зашкаливать.
Под качественными офисными помещениями подразумеваются помещения в офисных зданиях классов А, В1, В2.
В постиндустриальных странах потребность в офисной площади может быть разной. Даже по рынку Минска мы видим, что многие IT-компании вполне устраивает офис из расчета GLA (валовая арендная площадь) 6 кв. м на человека, а, например, представительства крупных международных компаний подбирают офисы из расчета не менее GLA 12 кв. м на сотрудника.
Если сравнивать рынок Минска с большинством столиц соседних государств, тем более с городами Центральной и Восточной Европы, показатель будет далеко не в пользу Минска. Обеспеченность качественными и относительно качественными офисными площадями из расчета на 1 жителя города составляет около 0,5 кв. м. Если учитывать минчан, исключительно занятых в экономике, обеспеченность будет менее 1 кв. м на жителя. В постиндустриальном обществе желательно, чтобы данный показатель составлял минимум 3-4 метра. Особенно актуально иметь высокий уровень офисной обеспеченности, когда идет структурная перестройка экономики, обусловленная сокращением роли индустриальной составляющей и ростом доли услуг, включая высокотехнологичные услуги, где в качестве организованного рабочего места выступает офис. За последнее десятилетие в Минске динамично росла численность занятых в отраслях, требующих офисных сотрудников. Прежде всего в сфере высоких технологий. Так что девелоперам есть к чему стремиться.
В старых административных объектах выгоду от арендной ставки «съедают» коммунальные платежи
— Кроме современных бизнес-центров, есть старые заводские лофты и госнедвижимость. Насколько это удобные места для офисов? В чем их минусы и плюсы в сравнении с современными офисами?
— По оценке Colliers International, кроме 1 млн кв. м спекулятивных офисных площадей, составляющих сток качественного предложения, есть еще порядка 700 тыс. кв. м административно-офисных площадей в административных зданиях класса «С» в коммерческих объектах и в объектах государственной, коммунальной собственности. Это включая недвижимость крупнейшего оператора государственной недвижимости — ГХУ делами президента.
Начнем с плюсов. Очень многие объекты из этой категории расположены в географическом центре Минска, рядом с важными инфраструктурными и культурными объектами. Недалеко от вокзала, Дома правительства, рядом с центральными станциями метро и т. д.
Еще из плюсов — небольшие кабинеты, например, 12–14 кв. м, что хорошо для небольших организаций, стартапов, когда в компании работают 3–5 человек. Такие площади в современном бизнес-центре вряд ли найдешь. Даже в бизнес-центрах, имеющих коридорно-кабинетную планировку, как, например, БЦ «Пушкинский», кабинеты имеют площадь 25–20 кв. м.
Иногда отмечают низкую цену. Но это преимущество неочевидное. Во-первых, если это действительно стоящий объект в выгодной локации, к нему применят столько повышающих коэффициентов (коэффициент местоположения, комфортности, размещения руководителя), что помещение на выходе получит ставку, сопоставимую с арендой в новом бизнес-центре.
В старых административных объектах нередки случаи, когда всю выгоду от арендной ставки «съедают» коммунальные платежи: неэффективное энергосбережение, общие затраты на воду и канализацию и другое выливается в приличную сумму.
В таких зданиях не то качество отделки, при этом не всегда возможно ее улучшить. Здания старые, на момент постройки никто не озаботился наличием необходимого количества машино-мест, а теперь эту проблему решить просто невозможно. И, что крайне важно, — управление объектами: все делается в одностороннем порядке, арендатор просто ставится перед фактом решения арендодателя. Словом, о клиентоориентированности речь зачастую не идет. Также не стоит забывать о том, что все лучшие места и объекты уже заняты арендаторами государственной формы собственности, ведомственными организациями, в такие объекты просто невозможно попасть.
Лофты — очень специфические офисы. Они в большинстве своем устраивают молодые компании с каким-либо творческим уклоном в бизнесе, дизайнерские бюро, например. Крупные консервативные компании выбирают лофты в последнюю очередь. Экономическую эффективность аренды в таких объектах точно оценить не всегда просто: с одной стороны, лофты по ставкам находятся внизу ценовых диапазонов, но во сколько выйдет их содержание? Допустим, лофт организован на базе бывшего цеха с высотой потолков 8 метров. Для экономии застройщик лофта сохранил старые советские окна в надежных алюминиевых рамах. И вот пришла зима, представляете, сколько затрат необходимо на отопление такого объекта? На кого их распределят? Конечно, на арендаторов.
При сдаче в аренду офисной недвижимости важнА репутация собственника — это стали понимать
— Насколько актуальна проблема досрочного расторжения договоров или изменения условий договоров в одностороннем порядке?
— Речь идет об одностороннем отказе от договора или одностороннем изменении договора. Такие ситуации по умолчанию не допускаются Гражданским кодексом и самими договорами. Поэтому при наличии односторонних действий арендодателя арендатор может обратиться за защитой прав в суд либо к консультантам, юристам. Стороны могут привлечь медиатора.
Но такие ситуации встречаются не так уж часто, и при наличии более или менее грамотного договора перспективы арендодателя на успех невелики. Девелоперы в современных и качественных объектах (пока, к сожалению, не все) уже понимают, что репутация собственника важна при сдаче в аренду, поэтому стараются таких очевидных грубостей не допускать. Однако в то же время следует учитывать, что на сегодня рынок офисов — это рынок арендодателя. Поэтому ситуации, когда арендодатели диктуют свои условия арендаторам, время от времени встречаются. В рамках договора арендодатели периодически могут оказывать давление на арендатора. Например, увеличение ставки аренды в предусмотренных договором диапазонах, с дальнейшей сдачей помещения по более высоким ставкам, непродление договоров с мелкими арендаторами, с тем чтобы подписать договор с более крупными. Однако тут следует учитывать, что некоторые арендаторы снимают помещения на старых условиях по низким ставкам, волна пересмотров таких договоров пришлась на 2019 год, так как ряд объектов были сданы в 2016 году при типовой продолжительности договора аренды три года.
— Что делать, чтобы арендатора не выселили из помещения по истечении короткого срока аренды?
— В первую очередь необходимо помнить, что не все собственники одинаково открыты к диалогу. Также следует внимательно отнестись к условиям договора аренды. Но на самом деле, если арендатор не является профессиональным игроком рынка недвижимости или не оказывает юридические услуги, то лучше обратиться к профессионалам. Белорусский клиент привык экономить, все делать сам. Что в данном случае приводит к неожиданностям в виде договора, который собственник может быстро расторгнуть, или увеличившейся ставки аренды, которая прописана в договоре, но арендатор не знал, где смотреть, или не придал должного значения этим пунктам. Поэтому при поиске помещений и для минимизации своих рисков рекомендуем обратиться к профессионалам, которые досконально знают каждого из девелоперов/собственников (или почти каждого), помогут с договором аренды, исключат то, что является совсем нерыночной практикой, или откорректируют те пункты, которые особенно важны для арендатора. Коммерческая недвижимость — управление собственностью, продажа, инвестиции, управление арендными отношениями — это такой же бизнес, как и все остальные. Нюансы договора аренды, юридические тонкости, на которые следует обращать внимание, могут занять не одну страницу договора. Разобраться в таком договоре сможет не каждый юрист общей практики. Там есть своя специфика, которая не всегда лежит сугубо в юридической плоскости, а порой — исключительно в плоскости сложившейся практики и опыта работы на рынке коммерческой недвижимости.
— На какие именно детали нужно обратить внимание арендатору?
— В частности, желательно обратить внимание на ремонт и то, за чей счет он осуществляется. Если ремонт делал арендатор, то собственнику выгодно с ним проститься, оставив ремонт в виде неотделимых улучшений себе. И, безусловно, должны быть компенсации и правила на этот счет.
Также стоит четко зафиксировать сроки договора, порядок продления и расторжения договора, ставку аренды и порядок ее пересмотра, прочие не менее важные пункты: порядок начисления и оплаты эксплуатационных платежей, зоны ответственности по обслуживанию офиса, стоимость парковки.
Чтобы арендатору избежать таких ситуаций, не стоит экономить на начальном этапе подбора офиса и не стоит игнорировать возможность обратиться к специалистам рынка. Например, Colliers International за 12 лет работы в Беларуси пережила несколько циклов смены рынка арендодателя на рынок арендатора, и наоборот. Поэтому мы уже предвидим возникновение таких спорных ситуаций и, представляя интересы арендатора, закладываем «страховку» от подобных неожиданностей в договорах — детально прорабатываем все критические точки арендных отношений.
Если все же конфликтные ситуации возникают, есть оговоренные пути их решения: обращение в специализированные юридические компании либо помощь профессиональных консультантов в пересогласовании текущих условий договора аренды. Последняя услуга пользуется в нашей компании все большим спросом со стороны арендаторов, что, с одной стороны, конечно, радует нас по финансовым причинам, с другой — не может не настораживать, так как свидетельствует не столько о рыночных проблемах, сколько об уровне (не)осознанности современного белорусского девелопмента недвижимости, не нацеленного на выстраивание долгосрочных и доверительных отношений со своими арендаторами. Впрочем, самая прогрессивная часть белорусского девелопмента уже осознала риски, к которым приводят спорные и не всегда этичные решения в отношении своих арендаторов.
Развитие рынка — это история не столько про деньги, сколько про развитие бизнес-сообщества в целом
— Актуальна ли проблема досрочного расторжения договора и одностороннего изменения его условий в отношении торговых площадей в торговых центрах?
— В ретейле было несколько случаев, но все они на слуху, и если учесть, что в каждом крупном торговом центре по несколько сотен арендаторов, наличие нескольких случаев одностороннего расторжения нельзя назвать распространенной практикой. Другое дело, что, как и в случае с офисной недвижимостью, собственники популярных торговых центров стараются диктовать свои условия договора по ставкам, срокам, отделке и прочим условиям. Это далеко не всегда удается с популярными сетевыми якорными арендаторами (уровня Inditex, H&M и проч.), но часто удается с местными арендаторами.
Распространенной практикой на этапе становления рыночных отношений в сегменте крупного ретейла были переговоры по схеме: «Вот арендатор Х дает за ваше помещение 100 евро в месяц, так что давайте вы тоже будете платить 100 евро, а не 80». Но в последнее время сообщество ретейл-арендаторов несколько сплотилось, ряд арендаторов обмениваются информацией и подобные переговоры со стороны собственников затеваются все реже.
Поменялась культура поведения в бизнесе: раньше арендатор-ретейлер действительно не хотел распространяться, обмениваться информацией с коллегами-конкурентами, таким своим поведением защищая интересы арендодателя. Со временем пришло понимание того, что излишнее сокрытие информации от конкурентов идет только во вред своему бизнесу. Поэтому компании стали более открытыми, обмениваются информацией и в частном порядке, и в рамках взаимодействия, например, по Ассоциации розничных сетей.
Могут ли сплотиться арендаторы бизнес-центра — вопрос философский: в рамках одного объекта и при наличии общего интереса — вполне. В конце концов, развитие рынка — это история не только и не столько про деньги, сколько про развитие бизнес-сообщества в целом, про укрепление социально значимых активов отдельных его игроков, таких активов, как репутация и имидж бизнесмена. Ведь, как сказал Генри Форд, бизнес, который не производит ничего, кроме денег, — пустой бизнес.
