Как арендодатели и арендаторы офисных помещений кидают друг друга
Подъем всегда сопровождается ростом конкуренции и, одновременно, соблазном ради денег поступить некрасиво. О процессах и тенденциях на рынке аренды коммерческой недвижимости Office Life поговорил с Кристиной Крупатиной, учредителем ООО «Ай Кью Проперти Групп» — компании, которая развивается на рынке брокерских услуг коммерческой недвижимости.
— Кристина, что происходит сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости и как это влияет на игроков?
— Рынок недвижимости, как и сама экономика, изменчив и цикличен. Еще недавно была стагнация. В 2016 году многие объекты строительства стояли незавершенными, а уже готовые бизнес-центры — незаполненными.
Сейчас ситуация изменилась: в Минске сложно быстро найти офисное помещение, особенно если нужно комфортное и большой площадью. Даже переделанные под офисы и оформленные в стиле лофт помещения бывших заводов по договорам заполняются арендаторами еще на стадии ремонта.
Такому спросу, казалось бы, можно только радоваться. Но на этом фоне в отношениях между арендаторами и арендодателями наблюдаются прецеденты некорректного поведения. И не только у малого и среднего бизнеса, но и у больших бизнес-структур.
— Какие действия игроков рынка вы расцениваете как некорректные?
— Речь идет о таких вещах, как необоснованное повышение арендных ставок и неожиданное расторжение договоров аренды вразрез всем условиям договора, преднамеренное банкротство с целью непогашения задолженностей по арендным платежам, «спрыгивание» с действующих договоров аренды «по вдруг сложившимся обстоятельствам», «зачистка» помещений под более выгодные контракты и прочее. Мы же понимаем, что участники рынка недвижимости всегда хотят быть «в рынке», то есть арендовать либо сдавать по рыночным ценам. Сейчас тяжело прогнозировать развитие бизнеса в долгосрочной перспективе. Поэтому арендаторы и арендодатели в последние 3-4 года даже при наличии долгосрочных договоров ежегодно возвращаются к вопросу стоимости аренды.
— Насколько помогает долгосрочный контракт на аренду помещения с двухсторонним уведомлением о расторжении за полгода?
— Есть пример, когда компания-арендатор довольно крупного помещения подписала такой договор, а затем — уведомила за полтора месяца и покинула помещение. Крупный арендатор казался таким надежным... и вот же — съехал! При этом наверняка понимал, что быстро найти ему замену — арендатора на площадь от 2000 кв. м и более — трудно, так как процесс принятия решения и заключения договора длится от одного до нескольких месяцев. Собственно, потому и заключаются договора с предварительным уведомлением о расторжении до полугода. Получается, что арендатор, понимая будущие проблемы арендодателя (простой помещения, который влечет финансовую брешь, а зачастую и убытки), осознанно идет на такой шаг.
«Вместо развития бизнеса компании тратят свои ресурсы на судебные разбирательства»
— Всегда можно обратиться в суд...
— Судебные разбирательства... Их много. Все стороны хотят максимально обезопасить себя договорами, но потом оспаривают их содержание в суде при любом удобном случае. Получается, вместо развития бизнеса компании тратят свои ресурсы на судебные разбирательства, а иные длятся около года. Вот реальный такой кейс: девелопер подписывает предварительный договор аренды объекта складского комплекса с крупным торговым оператором. По его техзаданию девелопер вносит существенные изменения в проект. Когда приходит время подписывать акт приемки помещения, арендатор «спрыгивает» с договора, прикрывшись деликатным пунктом Устава компании, согласно которому директор не имел права подписывать этот контракт, так как он превышал сумму, указанную в полномочиях директора в Уставе. У компании-арендатора «поменялась стратегия».
— Кто при этом страдает больше: арендодатель или арендатор?
— Страдают все, причем это часто возвращается бумерангом. Довольно крупный девелопер, имея в одном из своих логистических комплексов несколько очень качественных арендаторов, расторгает с ними договоры аренды в пользу одного торгового оператора, который предложил долгосрочный контракт с арендной ставкой выше рыночной на всю площадь. Все это произошло накануне высокого сезона. Можно представить сложности, которые обозначились перед этими арендаторами. Однако они были вынуждены арендованные площади освободить. А через несколько месяцев торговый оператор уведомляет арендодателя о расторжении договора аренды вразрез контракту. Причина — смена бизнес-стратегии. Для арендодателя все закончилось судебными тяжбами, ущербом, потерей времени и простоем помещений. К этому привела одномоментная выгодная ставка на одного крупного арендатора в ущерб давним надежным клиентам.
Еще один кейс можно назвать «новогодним». Участник рынка регулярно в августе-сентябре заключает контракты на аренду складских помещений на год с возможностью расторгнуть договор с уведомлением за три месяца. И как только он принимает помещение по акту, сразу же пишет уведомление о расторжении и съезжает в конце декабря, оставляя арендодателя с пустым помещением в самые несезонные для переезда месяцы. Причина такого поведения проста: арендатору просто необходимо где-то упаковывать новогодние подарки в течение трех месяцев. А цена аренды по годовому договору, конечно же, ниже, чем на три месяца. Прямой конкурент этой компании выстраивает отношения с партнерами порядочно и изначально уведомляет о коротком сроке контракта. В результате в этом году «искатель легких контрактов» не может найти себе места, так как попал в «черный список».
— Многие сегодня отмечают, что сталкиваются со сложностями аренды помещения из-за так называемых «зачисток» под IT-сектор. Существует ли такое явление?
— Действительно, последние два года можно наблюдать тенденцию такой, как вы сказали, «зачистки». Это когда у собственника офисных помещений есть контракты с разными арендаторами на разные площади, но тут приходит крупная IT-компания с предложением более высокой арендной ставки с условием освобождения всех площадей под них.
Но через полгода-год арендодатель опять размещает информацию о поиске арендаторов. Почему? Да всё просто: эта IT-компания укрупнилась в два-три раза и покинула помещение, оставив арендодателя с вакантными площадями. Хорошо еще, если такая вакансия не совпадет с рецессией в экономике и удастся быстро найти новых арендаторов. Но экономическая ситуация очень переменчива.
— Что удивляет еще больше: рассказанное вами касается практики взаимоотношений крупных арендаторов и арендодателей...
— Да, нередко и крупный бизнес не учитывает чужие интересы, думая о своих: о крупных заказах, больших деньгах... Со стороны это выглядит — «идет по головам». Но такое поведение задает тон, и можно только представить, что творится в сегменте арендного бизнеса, где игроки помельче.
Этика бизнеса и деловых отношений — важнейший элемент профессионализма участников рынка. Если вести себя неэтично, рынок быстро становится неэтичным и диким, что в конечном итоге в целом негативно сказывается на общем бизнес-климате региона и даже страны.
Необходимо осознавать, что все твои «резкие «телодвижения» сказываются на партнерах, у которых утверждены бюджеты, подписаны кредитные договоры, спланированы проекты, в конце концов — персонал, люди и их судьбы... Нельзя одним махом (вдруг изменившейся стратегией, скорректированными планами) ломать бизнес и жизнь людей.
— Где выход из таких ситуаций?
— Всегда можно найти компромисс, который позволит обеим сторонам прийти к взаимовыгодному решению. Иногда нужно согласиться на менее выгодные контрактные условия, чтобы в долгосрочной перспективе к тебе с уважением относились и расценивали как надежного партнера. Репутация выстраивается годами, а уничтожается за мгновения. Единственная, на мой взгляд, позиция, которая работает во все времена, — открытость и честность по отношению к своим деловым партнерам.
Фото: Кристина Крупатина, rawpixel.com.
