Бизнес-центры или общественные пространства: где легче сдавать офисы
В первую очередь общественные пространства отличаются от торговых и бизнес-центров тем, что в них нет якорных арендаторов.
— Бородатые парни и девушки с ноутбуками важнее, чем какой-то гипермаркет или сетевой магазин, — делится мнением директор «Белреконструкции» Сергей Нестеров на конференции, организованной realt.by. Эта компания в том числе занимается проектом К21 на Кальварийской. — Мы не ограничиваем бизнес на своих площадках количеством компаний с одинаковой специализацией. В пространстве К21 несколько салонов красоты, несколько цветочных магазинов, и каждый нашел свою нишу, все прибыльны, все платят арендную плату и все счастливы.
Он добавляет, что девелоперы, конкурирующие на рынке недвижимости, сейчас наблюдают падение ставок аренды в офисных и административных зданиях. Кроме того, недобросовестные конкуренты давят на рынок скидками, появляется много «эмоциональных предложений», например, с условием года бесплатной аренды.
По мнению Сергея Нестерова, в кризис нежизнеспособны объекты, где заложены европейские сроки окупаемости — по 35 лет. Поэтому «Белреконструкция» рассматривает проекты, где окупаемость ограничена 3–4 годами. В каждое здание, в котором компания развивает свои проекты, вложено более $1 млн.
Ставки в общественных пространствах — от 35 до 100 рублей за метр
На падающем рынке коммерческой недвижимости общественные пространства отличает оптимизм. В таких проектах арендные ставки растут, и это позволяет развивать рынок. Актуальный уровень ставок сегодня — 35–100 рублей за метр. На таких условиях «сдается все», у девелоперов не остается «ни одного пустующего метра»: арендаторы осваиваются в свободной зоне, где все доступно, есть туалеты, футбольные площадки, фуд-корты.
— После пандемии офисные сотрудники уже не хотят толкаться в общих коридорах, ехать в общем лифте. Все хотят иметь собственные выходы на улицу, какие-то места для общения и т. д.
Сергей Нестеров добавляет, что одна из проблем Минска в том, что общественные пространства в городе не объединены. Нельзя, например, пройти от парка Челюскинцев до Кальварийской, не пересекая базы, заборы, неприглядные объекты.
— А лучше бы перенимать европейский стандарт, позволяющий передвигаться по городу, гуляя, не натыкаясь на заборы, получая с указателей информацию о том, чем занимается компания. У людей не должно быть препятствий для движения, важна возможность выбирать любимые пути движения к дому или работе. К сожалению, минчане живут в городе с панельной застройкой, поэтому не приходится удивляться, что проекты общественных пространств стартуют чаще всего на бывших заводских площадках, которые девелоперы пытаются вернуть к жизни.
Например, на территории бывшей мебельной фабрики на Кальварийской специалисты «Белреконструкции» нашли много карт и артефактов, эти находки сейчас украшают стены развиваемых локаций.
По мнению директора «Белреконструкции», наступило время не только создавать торговые центры, но и восстанавливать другие локации. Компания даже выработала свод правил для бизнеса в этой сфере.
Общественные пространства создаются вблизи пешеходных зон, которые организуют непрерывность движения людей, при этом убираются заборы и стоянки машин.
Особое внимание уделяется тупикам — они становятся уютными зонами общественных пространств, здесь ставка аренды выше.
Поскольку в общественных пространствах обитает молодежь, то в этой среде должны быть места для граффити, стикеров, фотозон.
Проекты должны отвечать на запросы с экологическими идеями, поэтому зеленые террасы воспринимаются арендаторами с большим вниманием. «Радует, что многие айтишные команды ввязались в эту игру с озеленением, — рассуждает Сергей Нестеров. — Например, на Кальварийской в промзоне не было зеленых зон, поэтому растения стали высаживать в технологические емкости, оставшиеся от производства. И сегодня созрела надежда, что получится сад».
Учитывать опыт Зыбицкой, которая нередко привлекает внимание милиции. Поэтому в К21 только одно пространство, в котором разрешено работать ночью.
Использовать нестандартные «фишки». Например, буккроссинг. Для книгообмена и арендодатели, и арендаторы везут книжки из Европы, приносят свои книги из дому. Это тоже игра, «людям надо позволять играть», резюмирует руководитель «Белреконструкции».
Фото: realt.by, K21
