Колумнисту Office Life не чуждо ничто человеческое, включая шопинг в торговых центрах. Но, в отличие от большинства их посетителей, наш автор включает аналитическое мышление даже в процессе шопинга. И в итоге приходит к любопытным обобщениям о связи модели «социального государства» и стимулировании общества потребления через избыточное предложение торговых площадей определенной направленности.
Бывает так, что начинаешь изучать какую-то проблему — и не можешь даже сам для себя однозначно определить, кто тут прав, а кто виноват, и как нужно было действовать, чтобы проблема не возникла. Рассматриваешь разные грани проблемы и вдруг понимаешь, что тут есть целый «веер» вариантов того, как все могло бы произойти. И почему происходит именно так, способна объяснить разве что квантовая механика.
Недавно коллеги из TUT.BY рассказали о проблеме: в престижных торговых центрах белорусской столицы пустует достаточно много площадей под магазины. Сейчас в Минске работает 98 торговых центров, и на 1 июля в них было фактически занято 82% магазинов. Остальные 18% пустуют, это примерно 1800 торговых мест. Тем не менее в столице строится еще не менее пяти крупных торговых центров, которые начнут работу в ближайшие несколько лет.
При этом, по словам экспертов консалтинговой компании Colliers International, на рынке торговых центров в Минске налицо дифференциация объектов: есть современные торговые центры с международными брендами и множеством посетителей в выходные и по вечерам, а есть уже «несвежие» объекты, в которых все больше и больше пустующих помещений и не всегда можно найти хотя бы одного посетителя.
Первая мысль, которая приходит в голову, — ассоциация с Китаем, с его «мертвыми городами». Это известный китайский феномен последнего десятилетия: города на сотни тысяч жителей, в новеньких домах которых никто не живет. Побочный эффект «перегретой» экономики и, как следствие, слишком сильно «разогнанной» строительной индустрии, которая сама по себе обладает значительной инерцией. Девелоперские компании продолжают работать сегодня, ориентируясь на спрос, который был вчера...
Но потом я вспомнил, что мне уже доводилось описывать аналогичную ситуацию в Минске лет пять назад и применительно к офисным центрам. Тоже сперва был острый дефицит офисов, потом к делу подключились девелоперы, которые быстро понастроили массу площадей разного класса и закрыли потребность. А затем — продолжили строить по инерции. Девелоперы запускали проекты в работу в «тучные» 2013-2014 годы, но в 2015-м бизнес-активность резко упала вместе с доходами частного сектора, тогда как строительство продолжалось — просто по инерции. Результат — пустые и полупустые офисные центры в Минске.
Теперь, выходит, ситуация повторяется с торговыми центрами? Да вроде спрос на торговые площади как раз есть. «Выдавливаемые» с рынков торговцы-ИП не все уходят из бизнеса, многие, более успешные, готовы переехать и открыть магазины в столичных ТЦ. Тем не менее площади пустуют...
Другая мысль, на первый взгляд очевидная, — малый спрос, у людей не так много денег, чтобы покупать новые товары в торговых центрах. Так, в частности, мыслят те же торговцы на рынках.
***
Однако сейчас я много времени провожу в Киеве, и тут доходы у людей, даже в столице Украины, — заметно ниже, чем в Минске. Однако торговых центров полно, и я ни разу не видел в них пустующего места под магазин.
Причины тому здесь две. Во-первых, в Минске в торговых центрах все товары более-менее одного ценового уровня. Иначе говоря, рассчитаны на тот самый «средний класс», по поводу которого эксперты все не могут сойтись во мнениях: есть ли он вообще в Беларуси, и если есть — то кого к нему относить?
А вот в Киеве в любом торговом центре (разве что кроме ЦУМа на Крещатике) будут представлены товары для самых разных групп потребителей. На одном этаже можно купить безупречную модную одежду прямиком из Парижа, на другом — пластиковый китайский ширпотреб. Соответственно, здесь нет такого, что семья с одним уровнем дохода едет в ТРЦ, с другим — на пригородную барахолку.
Вторая причина — более гибкий, более рыночный подход руководителей торговых центров к условиям аренды. В Беларуси директор ТЦ скован бизнес-планом (написанным еще перед началом строительства центра), по которому каждое торговое место должно приносить компании-владельцу строго определенный доход. Или не приносить вообще — ну, не сложилось! Потому что если сдашь кусок торговой площади, например, за себестоимость ее содержания (просто чтобы избежать убытков в период низкого рынка), к тебе придут в погонах и спросят, какой откат взял и вообще какое право имеешь сдавать ниже официально утвержденных расценок. Так что директору спокойнее, если имеется арендатор, платящий 100% ставки, или площадь пустует — тогда и предъявить нечего.
Еще один важный момент — в Минске в разы меньше туристов, чем в Киеве, который даже на фоне войны принимает по 1,5 млн путешественников в год. По собственным наблюдениям автора этих строк, по крайней мере в центре украинской столицы иностранные гости составляют значительную долю покупателей в ТЦ.
Сюда, наверное, стоит добавить, что в Киеве просто нет понятия «модный торговый центр», как, например, «Замок» или Galileo в Минске. Покупатели просто идут или в ближайший ТЦ, или в тот, который им больше нравится, или в котором еще и интересный фильм в кинотеатре идет — если отправляются на выходных всей семьей.
***
Наконец, есть еще один взгляд на проблему строительства новых ТЦ при избыточности торговых площадей в уже работающих. Взгляд, так сказать, на стыке философии и макроэкономики.
Новые торговые площади, как ни парадоксально, нужны, чтобы более активно использовались старые. Это подпитывает, даже в условиях всеобщих невысоких доходов, интерес публики к потреблению как процессу и форме времяпрепровождения. Опустение одних торговых площадей при одновременном наполнении других торговых площадок — это своего рода «сезонная миграция» XXI века.
Сюда укладывается и то, что в рамках белорусской модели «социального государства» происходит перераспределение ресурсов государством. Классическая модель такого слабо завуалированного перераспределения благ — Генри Форд с его прототипом общества всеобщего благосостояния в рамках одной отдельно взятой бизнес-империи. Усилия Форда были направлены на рост уровня жизни своих рабочих: рост зарплаты, участие опытных рабочих в производстве и получение ими дивидендов, а главное, чтобы им были доступны со временем его автомобили (концепция «народного автомобиля», которая стимулировала массовое потребление).
Сегодня в Беларуси идет то ли принудительное формирование среднего класса, то ли создание иллюзии его наличия. Тем не менее прослойка людей, привыкших делать покупки именно в торговых центрах, формируется пусть медленно, но уверенно. Бедные подтягиваются до этого уровня, богатых вынуждают на него опуститься. В этой модели общества все приблизительно равны, а следовательно, нет социального возмущения, меньше недовольства.
Обратная сторона — именно поэтому в минских торговых центрах нет хороших европейских марок среднего и люкс-класса. Только белорусские и очень дешевые европейские (наподобие Terranova). Такая ситуация не удовлетворяет потребителя с деньгами, поэтому он едет в Вильнюс или Киев за брендовыми вещами.
Но это уже совсем другая история.
