«Ни одного крупного ТЦ в столице». Итоги года для коммерческой недвижимости
Рынок аренды офисов оживился — вакантно не более 12%
По динамике аренды площадей, особенно в офисном сегменте, можно отметить ощутимые провалы спроса в 2021 году, но в целом ситуация не патовая, считают эксперты.
— В этом году произошел крупнейший, небывалый в истории современного белорусского рынка коммерческой недвижимости, отказ от аренды офисов — речь об освобождении некоторых бизнес-центров компанией EPAM. Это привело к кратковременному росту вакантности для бизнес-центров среднего класса на уровне от 9% до 20% от стока в зависимости от типа офисов. Но не стоит драматизировать: уже к началу декабря 2021 года, например, БЦ «Красавiк» был арендован на 80%; нашлись новые арендаторы на 67% освобожденных помещений в БЦ «Рам Глобал», арендовано или забронировано примерно 30% в БЦ «Фортуна».
В целом можно отметить некоторое оживление на рынке офисов во втором полугодии 2021 года. Так что в новый, 2022 год рынок офисов Минска войдет с вакантностью не более 10–12%.
Ставки аренды в офисном сегменте существенно отличаются от тех, которые были в 2019 году, — они снизились на 20–40%, и перспективы спроса пока туманны. Так, например, стоимость аренды офисов класса В1 находится в диапазоне от €8–18 за «квадрат». Именно такие офисы пользуются спросом у малых и средних компаний. Более качественные офисы сдаются по €10–17 (без НДС и эксплуатационных расходов).
Общая ситуация по аренде коммерческой недвижимости, говорят эксперты, зависит от сегментов: характер и динамика сделок в ретейле, офисах и на складах различается. Но сделки совершаются, хотя и без такого ажиотажа, который наблюдался на последнем пике спроса, в 2019 году. На «Куфар Недвижимость», например, сейчас размещено более 5 тыс. предложений аренды коммерческой недвижимости в абсолютно разных сферах.
Ретейл: сети осторожничают при выборе объекта
— Ретейл в уходящем году чувствовал себя более устойчиво: по крайней мере не было таких просадок по ставкам и появления большого количества новых вакантных площадей, — говорит Сергей Сенкевич. — Хотя, с другой стороны, многие локальные сети стали менее интенсивно развиваться в регионах, проявляют больше осторожности в выборе объекта для размещения. Нужно принимать во внимание и то, что в уходящем году прекратили свое существование некоторые торговые сети, бывшие якорными арендаторами в ряде объектов: Bigzz, «Копилка», «Домашний». Но все освободившиеся помещения уже заняты новыми арендаторами — и потребитель в принципе даже не заметил, как быстро произошла ротация. Некоторые объекты, где в последние несколько лет был высокий уровень вакантных площадей, за этот год сумели сократить вакантность: например, неплохо приросли арендодателями столичные ТЦ «Столица» и ТРЦ Palazzo.
Street retail: в некоторые месяцы — по 8–10 открытий
— Сегмент street retail также постепенно нормализуется. Особенно в зонах исторической застройки, где располагается «классический» street retail, в последние годы происходила активная трансформация: сокращалось число чисто торговых точек, но росло количество объектов общепита. Активно развивался фастфуд, кофейни, шаурмичные и др.
В первой половине 2020 года сектор общепита из-за пандемии (и не только) очень сильно сократился. Многие объекты закрылись. В уходящем году ситуация нормализовалась, общество научилось жить в условиях пандемии, потребитель возвращается в общепит, начался рост товарооборота сектора. В таких условиях стали появляться новые заведения — в некоторые месяцы было по 8–10 и даже больше открытий. Соответственно, возрос интерес к недвижимости в street retail.
Вакантность в этом сегменте — 5–5,5% от предложения. Такой уровень нельзя назвать опасным или катастрофическим: для большинства развитых рынков это типичная ситуация даже в условиях стабильности. Для Минска такая вакантность была не характерна лишь по той причине, что спрос в сегменте всегда превышал предложение (складывался так называемый лист ожидания), и вакантные площади фактически не существовали.
Ставки аренды в среднем стали ниже докризисных на 10–20%.
Именно street retail, несмотря на все сложности, по-прежнему остается одним из самых востребованных сегментов для инвестирования. Проблема в том, что ликвидных объектов не так много — и найти что-то стоящее достаточно сложно.
Склады: высокий спрос на качественные объекты
— Очень хорошо складывалась ситуация в сфере складской логистики. Качественные объекты пользовались высоким спросом, вакантность сохраняется на стабильно низком уровне, снижения ставок арендной платы за год не произошло.
Активность в сфере, по словам экспертов, связана с увеличением экспорта из Беларуси и перераспределением мировых логистических потоков. Кстати,
«Куфар Недвижимость» на можно приобрести более 270 складов и арендовать более 530.
Покупатели ждали падения цен, но его не случилось
— В отношении покупки коммерческой недвижимости, как ни странно, спрос не проседал — всегда были желающие что-то посмотреть и купить, — рассказывает Роман Алейников. Например, на «Куфар Недвижимость» сейчас размещено более 4 тыс. предложений продажи коммерческой недвижимости в абсолютно разных сферах.
— Другое дело, что многие потенциальные покупатели ожидали падения цен, а его почти не случилось.
В уходящем году есть примеры крупных сделок. Например, появился новый собственник у довольно крупного торгового центра «Горка Дом». Его, согласно данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, выкупила компания «Табак-инвест».
По некоторым критериям уходящий 2021-й для рынка девелопмента коммерческой недвижимости Минска можно назвать уникальным: впервые за многие годы — как кризисные, так и периоды подъема — не было введено в эксплуатацию ни одного крупного БЦ, ТЦ/ТРЦ. Это уникально низкий показатель.
А что в регионах?
— Региональные рынки в плане девелопмента современной коммерческой недвижимости во всех сегментах также развиваются. Недавно вводились качественные бизнес-центры в Бресте и Гродно, строятся или анонсированы к строительству новые офисные объекты в Бресте и Могилеве.
В сегменте торговой недвижимости регионы, в отличие от Минска, были активны в уходящем году. На полную мощность начал функционировать крупнейший региональный ТРЦ TRINITI в Гродно. Крупные новые торговые объекты вводились в Витебске, сразу два объекта в Мозыре — ТЦ Catapulta и ТРЦ «Бобровский».
Однако ярких и крупных инвестиционных сделок, как это было в 2019–2020-м, когда, например, компания «Табак-инвест» покупала крупные объекты компании «Юнифуд» или приобрела брестскую сеть «Асстор-Вест», в уходящем году в регионах не было.
Что может подтолкнуть рынок к активным сделкам
— Активизировать сделки, как это часто бывает, может очевидное изменение ситуации в экономике и стране. Либо это будет касаться покупки активов со сниженной ценой, либо при позитивном развитии ситуации — без снижения, — поясняет Роман Алейников.
Стабильные условия для работы бизнеса также будут способствовать развитию рынка и росту числа сделок.
В целом предсказывать, что будет дальше, достаточно сложно. Мы наблюдаем диапазон прогнозов — от полного схлопывания рынка до скачкообразного роста при заходе крупных инвестиционных игроков (например, с восточных направлений).
На наш взгляд, при сохранении текущей непростой ситуации с учетом показателей за 2020–2021 годы яркой динамики от рынка коммерческой недвижимости ждать не приходится. Но и полного сворачивания также пока не предвидится.
Во что инвестировать в 2022 году?
— Если рассматривать инвестиционный рынок как сделки по покупке на вторичном рынке коммерческой недвижимости размером от 5 тыс. кв. метров независимо от наличия арендатора в таких объектах, то в зависимости от года суммы таких сделок существенно разнились: от $20 млн в начале-середине 2010-х до $100 млн в лучшие годы (2018–2019).
Одним из факторов, помимо всех сложившихся обстоятельств, негативно влияющих на инвестиционный рынок, сегодня является недоступность заемного финансирования.
Белорусские банки неохотно финансируют крупные проекты в сфере коммерческой недвижимости. Европейское финансирование как напрямую инвесторам, так и тем более через белорусские банки стало недоступно или доступно с большим трудом.
Инвестировать сейчас стоит в ликвидные объекты, которые с высокой долей вероятности будут востребованы даже в кризисные времена и относятся к устойчивым сегментам рынка: производственные и складские площади, street retail. Либо же это должны быть качественные объекты с хорошим дисконтом — тогда можно рассматривать и офисные площади. В целом спрос на офисные помещения будет всегда, принципиальным остается только уровень арендных ставок и, соответственно, окупаемость инвестиций.
Справка Office Life
Моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости для аренды или покупки.
Локация. Например, в сферах ретейла и street retail наиболее востребованы помещения, которые находятся вблизи крупных улиц и городских артерий. Важно расположение помещений и для офисов — чем ближе к метро и удобнее в плане транспортного сообщения, ближе к сосредоточению объектов сферы обслуживания (общепита, торговых точек и пр.), тем традиционно востребованнее.
Площадь и оснащенность помещения под нужды конкретного бизнеса.
Инфраструктура. Важно, чтобы рядом с коммерческим помещением была парковка, а также удобные подъездные пути для выгрузки товара для торговых помещений.
Проходимость. При поиске помещения для определенного бизнеса обязательно нужно учитывать присутствие в районе его целевой аудитории.
Качество строительства и отделки помещения.
Рассмотрим интересные для инвестирования, по мнению экспертов Colliers, объекты на примере некоторых размещенных на ресурсе «Куфар Недвижимость».
- Производственный комплекс в индустриальном парке «Великий камень».
Объект введен в эксплуатацию в 2019 году, обеспечен под ключ всем инженерным оборудованием, к тому же покупатель может воспользоваться налоговыми льготами и преференциями индустриального парка «Великий камень».
- Отдельно стоящее офисное здание, расположенное в центре Минска. Подойдет для размещения небольшой компании или арендного бизнеса.
- Один из немногих современных логистических центров с офисной частью, возможна продажа в качестве бизнеса с подобранным пулом арендаторов.
- Небольшой объект стрит-ретейла в непосредственной близости от станции метро «Московская».
Чего ждать от следующего года
Эксперты Colliers ожидают, что наступающий 2022 год окажется значительно более активным в плане завершения крупных новых проектов: в активной и даже завершающей стадиях строительства находится ряд и офисных, и торговых, и складских объектов.
— Есть надежда, что текущая ситуация неопределенности изменится в какую-либо сторону, что повлечет оживление на рынке. Но пока сложно сказать, в чью сторону качнется рынок — продавца или покупателя.
«Куфар Недвижимость» — 9000+ предложений продажи и аренды коммерческой недвижимости и готового бизнеса по всей стране.
Партнерский материал. Фото: «Куфар Недвижимость», depositphotos.com
ООО «Адевинта», УНП 191767445
