Большие аквариумы для маленьких рыб
Примерно так можно описать сложившуюся ситуацию в столице. Бизнес-центры пустуют, большие площади практически никому не нужны.
— В 2019 году предложение свободных офисов было на уровне 38–40 тыс. кв. метров. Сейчас, по последним данным, — 212 тыс. «квадратов». Вакантность выросла более чем в пять раз! Даже в 2014–2015 годах было меньше, — говорит руководитель агентства «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.
Он отмечает, что на этом фоне уменьшились и ставки. В среднем с 2019 года — на 33%. Меньше всего пострадал класс С — здесь падение около 23%. В так называемых «муравейниках» аренда офиса и прежде стоила не так дорого. И снижать ставку еще, когда спрос на рынке переориентировался на маленькие площади, не было смысла. Вакантность за последние три года выросла всего на 4 тыс. кв. метров.
В то же время класс B+ потерял 38%, класс А — 35%.
Руслан Орлов перечисляет основные тренды рынка:
огромный профицит предложения;
сужение спроса в сторону групп арендаторов, которые не настолько платежеспособны, как в свое время IT-компании;
востребованность небольших офисов, до 150 кв. метров (77% всего спроса);
высокая ценовая лояльность собственников офисов.
Исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин допускает, что фактическая вакантность может быть выше озвучиваемых официально цифр:
— Нам достоверно известно о свободных 140 тыс. кв. метров офисной площади. Но реально может быть вакантно на 15–20% больше, поскольку не все вакансии афишируются. Или, например, компания фактически свернула деятельность, но офис за ней еще закреплен по договору. Бывают и другие случаи скрытой вакантности. То есть на рынке, вероятно, есть 160–170 тыс. «квадратов» незанятых офисов. Это 17–18% офисной площади.
IT-компаниям теперь не нужны большие офисы
IT-отрасль сильно повлияла на развитие арендного рынка офисной недвижимости. До 2015 года компании, в том числе IT, еще рассматривали вариант покупки собственного офиса, потому что недвижимость тогда воспринималась как хороший актив, который будет расти. Но затем аренда стала более выгодным вариантом, а в случае с IT-компаниями — еще и логичным, потому что штаты активно расширялись, потребность в площадях менялась.
Именно с этого момента увеличивался спрос на большие и качественные офисные пространства с различными удобствами. Арендаторы могли позволить себе достаточно высокие ставки, ведь они работали в основном на иностранных заказчиков и не зависели от курса валют.
— 2019 год можно считать последним, когда на этом рынке еще все было хорошо. Тогда на долю IT приходилось более 40% всех запросов на аренду площадей. Причем если в среднем востребованы площади до 150 кв. метров, то айтишникам нужны были офисы от 1000 «квадратов» и выше, — рассказывает Руслан Орлов.
На ноябрь текущего года в объеме спроса на IT-компании приходится не более 10%. И им уже нужны гораздо меньшие площади — до 300 кв. метров.
Часть арендаторов просто вывезла бизнес из страны, остальные — сократили штат и расходы, переехав в более компактные офисы. Например, огромные площади освободили EPAM (БЦ «Орлан», Fortune, «Титан», «Рам Глобал»), Wargaming (БЦ «Волна», «Футурис») и другие.
Какие предложения появились на рынке
Освободившиеся офисы сдаются быстрее, если планировка позволяет разделять этаж на блоки, а также если владелец предлагает объективную ставку с учетом конъюнктуры рынка и местоположения.
— Сейчас цена предложения в классе А — €19, и это на маленькие площади. Надо также понимать, что реальные договоры заключаются с существенным дисконтом, — комментирует Руслан Орлов.
Например, в Fortune на Притыцкого, 27а, благодаря удачному местоположению и политике собственника места постепенно разбирают. Сейчас остаются свободными 6 тыс. кв. метров из общей офисной площади в 13 тыс. «квадратов».
Зато «Орлан» почти пустой, только на втором этаже арендовано несколько сотен «квадратов». Какие еще крутые предложения в классах В+ и А все еще ждут своих «новоселов»?
1. Новый качественный бизнес-центр класса В+ спрятан в жилом секторе, но совсем недалеко от станции метро «Парк Челюскинцев» — на ул. Толбухина, 3а. Этот офис изначально проектировался и возводился под нужды IT, а конкретно — для EPAM. Сотрудники порой называли его лучшим среди всех офисов компании. Уютный, в четыре этажа, с лаунж-зонами, подземным паркингом и террасой на крыше, современной планировкой, системой кондиционирования и вентиляции, оптоволоконной связью. Теперь пространство заполнить очень сложно. Остаются свободными 7,5 тыс. кв. метров.
БЦ на Толбухина, 3а. Фото: sigmapolus.com
2. Высокотехнологичный офис на 1220 кв. метров предлагается в одном из «кораблей» бизнес-центра «Ривьера Плаза». БЦ относится к классу B+, но этот офис вполне можно оценить как класс А. Одна из его «фишек» — серверная для собственного дата-центра мощностью более 140 кВт. Офис был спроектирован для минского подразделения крупной международной корпорации IHS Markit. В каждое рабочее место в итоге инвестировано $13,2 тыс. Здоровый микроклимат помещений, панорамные окна, шумопоглощающие материалы. В распоряжении потенциальных арендаторов 147 рабочих мест с комфортной мебелью, телефонной и интернет-связью, современные переговорные. А также кухня, душевые с сушилками и шкафчиками в цокольном этаже. Плюс открытая терраса на 600 «квадратов», которая не тарифицируется в договоре.
Бизнес-центр «Ривьера Плаза». Фото: rplaza.by
3. Пара офисных этажей по 1050 кв. метров готова к заселению арендаторов в современном БЦ А1 (класс А), площадь можно дробить на блоки по 200 «квадратов». Предлагаются не голые стены, а кабинеты с офисной мебелью, проведенным высокоскоростным интернетом (своим дата-центром на весь БЦ), автоматизированными инженерными системами жизнеобеспечения здания, мультизональными VRV-системами кондиционирования и вентиляции с рекуперацией. Есть оборудованная кухня, парковки, система электронных пропусков, видеонаблюдение.
4. БЦ «Титан» класса А на пр. Дзержинского предлагает как отдельные блоки, так и целый офисный этаж площадью 549 кв. метров в «Башне Европы». Среди достоинств — удобное расположение с развитой инфраструктурой, умные автоматизированные инженерные системы (от вентиляции до освещения), современная планировка и качественная отделка, панорамные окна, много парковочных мест, скоростные лифты по ID-карте и прочие приятности.
БЦ «Титан». Фото: sigmapolus.com
5. Предложений (по крайней мере выставленных официально) в 27-этажном БЦ «Футурис» не так и много: три офиса площадью от 1000 кв. метров и еще два поменьше. Ушедший Wargaming оставил очень красивые интерьеры, которые идеально подходят для IT, представительства крупной компании. Одно из предложений — комфортабельное офисное пространство на 130 рабочих мест c мебелью и бытовой техникой. Этаж разбит на кабинеты, переговорные комнаты, open space, зоны кухни и отдыха. Другой офис, почти равный по площади, рассчитан на 80 рабочих мест. Он тоже полностью готов к заезду. Третий и самый большой по площади офис, на 1072,1 кв. метра, никем ранее занят не был — сейчас это голые стены. БЦ «Футурис», своим мультимедийным фасадом напоминающий гигантскую плазму, оснащен технически: от систем бесперебойного электропитания и передовых инженерных коммуникаций до контроля доступа и видеонаблюдения. Плюс богатая внутренняя инфраструктура, включая ресторан, фитнес-клуб, салон красоты и прочее.
БЦ Futuris. Фото: futuris-bc.by
Причины высвобождения офисов необязательно связаны с релокацией целого бизнеса. Кто-то просто оптимизирует расходы с учетом «удаленки» многих сотрудников. Например, iTechArt постепенно закрывает два своих офиса — в многофункциональном комплексе Amtel на ул. Толстого и в деловом центре «Академия» на ул. Платонова. Сейчас в Amtel свободен третий этаж (от 5 до 30 помещений) — до 2400 кв. метров, в «Академии» — офисы на шестом этаже от 20 до 640 «квадратов».
Из БЦ «Титул» на ул. Толстого, 10, в собственное здание переехал МТБанк.
Кто будет снимать офисы дальше?
Основные арендаторы, которые остаются на рынке, — компании в сфере торговли, обслуживания. Но их выручка привязана к обороту, что снижает платежеспособность и повышает ротацию. Это те проблемы, с которыми сталкиваются собственники бизнес-центров: срок окупаемости их объектов растягивается во времени.
То есть претендентов на свободные офисные площади в классах B+ и B становится меньше.
Спрос на объекты класса А никогда не был массовым, а теперь совсем свернулся. В 2019 году вакантными были около 3 тыс. кв. метров, а сейчас — 33 тыс.
— Такой рост объясняется тем, что появились два абсолютно новых бизнес-центра: Capital Palace на ул. Интернациональной, 38 (на месте музея на Октябрьской площади), и офисный деловой центр «Проспект» рядом с цирком на пр. Независимости, 32а-1 (экс-«Кемпински»). Причем по второму адресу открылись пока не все площади. Плюс в действующих бизнес-центрах стали высвобождаться офисы (в «Титуле» на ул. Толстого, в бизнес-центре А1 — прежде там были нулевая вакантность и даже список ожидания, а теперь свободно более 2 тыс. кв. метров).
Андрей Алешкин добавляет, что основную погоду в вакантности все же делает класс В+. Именно к нему в основном относились бизнес-центры, из которых ранее съехали крупные арендаторы, в том числе снимавшие их целиком.
— Что-то, конечно, заполнилось, но далеко не так, чтобы кардинально снизить вакантность. Пока из оставленных бизнес-центров на приемлемый уровень заполняемости вернулся разве что БЦ «Красавiк». И еще следует добавить ввод новых объектов. Это положительная новость, но и дополнительный фактор роста вакантности в условиях ограниченного спроса. Впрочем, интерес к большим площадям тоже есть. Ведь после ушедших компаний офисы остались с очень хорошей внутренней инфраструктурой, качественной и зачастую дизайнерской отделкой. Некоторые прежние арендаторы оставили мебель и даже оргтехнику — заселяйся и работай.
Руслан Орлов отмечает, что какой-то бизнес приходит в Беларусь, включая российские IT-компании. Но пока незаметно, чтобы это сильно влияло на спрос в сегменте крупных офисов высокого класса.
Читайте также:
Кроме того, похоже, компании, которые занимают места ушедших, не такие многочисленные. Например, тот же Wargaming заменила гораздо меньшая по штату Lesta.
— А кому еще нужны большие площади? Представим, что будет, когда ситуация полностью нормализуется. Предположим, начнут открывать свои представительства международные компании, еще какие-то. Но они не нуждаются в крупных офисах, достаточно 200 кв. метров. Кто снимет все остальное? Поэтому мы считаем, что текущая ситуация сохранится не только до конца 2022-го, но и в следующем году. Это как минимум. Пока тенденции указывают именно на такое развитие событий, — резюмирует руководитель агентства «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».
