Рекорд сделок, рост средних цен и осторожные прогнозы. Что происходит на рынке жилья в Минске
Рекордный год
— В этом году на рынке жилья в Минске было заключено 15,5 тыс. сделок — это рекордный показатель, — рассказывает Андрей Чернышев.
Эксперт вспоминает предыдущие годы: стрессовый 2020-й с пандемией коронавируса, ростом курса доллара, началом процессов релокации и абсолютной неопределенностью и следующий — гораздо более спокойный и предсказуемый, — 2021-й. В позапрошлом году рынок установил первый рекорд — 14,5 тыс. сделок на вторичном рынке.
— В начале 2022 года никто не ожидал, что на рынке произойдут события, которые приведут к новым рекордам: доходы населения особо не растут, кредиты значительно не дешевеют, а значит, ждать всплеска спроса при отсутствии экономических предпосылок смысла нет. Но этот год нам показал, что буквально за пару дней все может измениться.
Новый стресс открыл новые страхи, новые риски, и, когда в апреле ситуация в Беларуси немного стабилизировалась, люди стали искать возможность куда-то вложить имевшиеся у них средства.
— Все сложилось: на вторичном рынке возникли большое предложение и такой же спрос, — поясняет Андрей Чернышев. — Покупателей больше не стало: наоборот, их стало меньше из-за процессов релокации. Просто почти все они развернулись в сторону «вторички»: события февраля-марта прошлого года заставили думать, что вкладывать деньги в новостройки довольно рискованно. Люди сомневаются: деньги отдаешь сейчас, а дом будет готов через год-полтора... А все ли пойдет по плану? А достроится ли дом? А будут ли у меня к тому времени работа и средства на отделку?
Объемы предложения сейчас примерно уравновесились: квартир на вторичном и первичном рынке продается примерно одинаковое количество. В 2021 году, говорят эксперты, продаж «первички» было больше. Открытой полной статистики по продажам новостроек на столичном рынке нет, но, по оценке Андрея Чернышева, в 2022 году было продано примерно на 40% меньше новостроек, чем в 2021-м.
— По сути, мы получили новый рекорд вторичного рынка за счет тех покупателей, которые были до этого уверены в необходимости покупки новостройки, но потом решили не рисковать и обратили внимание на вторичный рынок.
Что с ценами?
В конце года цена квадратного метра в реальных сделках увеличилась буквально на 1-2% — цены вернулись к домартовскому уровню. Но это, поясняет Андрей Чернышев, не значит, что «квадрат» действительно дорожает.
— Квартира, которая раньше стоила условно 48 тыс., так и стоит 48 тыс. Изменилась структура сделок: в них стало меньше дешевых квартир. Люди — особенно это касается тех, кто изначально хотел новостройку, — все чаще выбирают аккуратные квартиры в относительно «свежих» домах, а они в принципе стоят дороже, вот и средняя цена метра растет.
Поэтому, говорит эксперт, думать, что цены на рынке растут и продать свою квартиру в скором времени получится дороже, в нынешних обстоятельствах неразумно.
— Когда у нас последний раз росли цены на вторичном рынке — в период с 2017 по 2020 год, — это объяснялось совокупностью объективных экономических и психологических факторов: позитивное развитие экономики, стабильная внешнеполитическая и внешнеэкономическая ситуация, рост доходов населения, стабильный доллар на уровне 2 рублей, доступные кредиты под 15%. Все это активизировало рынок и давало покупателям уверенность в том, что завтра все будет хорошо, а значит, можно решать жилищный вопрос на условиях продавца.
Сейчас, констатирует эксперт, ситуация практически во всех сферах гораздо более сложная. Нет тех доступных кредитов, а те, которые есть, стало намного сложнее получить. По данным Андрея Чернышева, если, например, в 2018 году в сделках на вторичном рынке более трети (около 35%) покупателей были с кредитами, сейчас таких не более 15%.
— Нет уверенности в завтрашнем дне, нет оптимизма. Я бы сказал, что сейчас люди покупают не благодаря ситуации, а от безысходности.
Фактор, связанный с ожиданиями и настроениями людей в 2022 году, работал как никакой другой, считает Наталья Литовская.
— Весной резко выросли курсы валют, люди побежали забирать деньги из банков — но это было непросто. Все испугались и, возможно, пока не готовы снова нести свои накопления на депозиты. А не будешь же хранить их под подушкой, нужно куда-то вкладывать. Единственный способ, который кажется людям надежным, — вложить в квадратные метры. И сейчас это единственный доступный способ сохранения накоплений (не заработка!): доходность по сдаче жилья в аренду практически на уровне доходности по депозитам — 5,8% годовых в аренде против 5% в депозитах, разница компенсирует амортизацию жилья, налоги и т. д.
А торг есть?
По итогу декабря средняя скидка от цены объявления в реальных сделках, рассказывает Андрей Чернышев, увеличилась с 5 до 6%.
— Кажется, что мало? Но на самом деле в сделках с недвижимостью это очень серьезный показатель. Для сравнения: в 2018 году средняя скидка составляла 3%. После марта 2022 года она равнялась 8%.
Андрей советует: продавцам сейчас не стоит всерьез рассматривать вариант повышения цен на квартиры — в таком историческом моменте рынок недвижимости еще не жил.
— Рынок всегда живет в одном из двух периодов: оптимистичном и пессимистичном. Оптимистичный у нас уже был: сегодня все хорошо, завтра должно быть все хорошо, рынок растет, даже если я не продам сегодня, то завтра подниму цену и все равно рано или поздно продам. Сейчас период пессимистичный: сегодня все очень непредсказуемо, и никто не знает, не станет ли завтра хуже. Февраль прошлого года очень ярко нам показал, что происходят события, которые от тебя никак не зависят, ты никак не можешь к ним подготовиться, но они очень серьезно влияют на планы, жизнь и рыночные механизмы.
Если дальше события в мире и стране будут развиваться по негативному сценарию, это, предупреждает эксперт, в первую очередь ударит по продавцам: курс доллара вырастет — придется снижать цены, чтобы нивелировать подорожание квартиры в белорусских рублях; увеличатся ставки по кредитам — также придется снижать цену, так как покупателей станет меньше.
Зато покупателям Наталья Литовская советует присмотреться к кредитам: для белорусского рынка ставка уже не очень высокая, не запретительная — 17,4%. Если есть накопления от $20 тыс. и стабильный доход, то можно попробовать докредитоваться и решить жилищный вопрос. Кстати, Наталья не исключает, что в ближайшей перспективе ставка может снижаться далее — и это будет стимулировать рынок.
Осторожные прогнозы
Эксперты признают: сейчас строить предположения относительно того, что будет с рынком в наступившем году, очень и очень сложно.
— Если очень осторожно говорить только про первое полугодие и только при допущении, что больше не случится вообще ничего — ни хорошего, ни плохого, — можно с февраля ожидать активизации покупателей, — предполагает Андрей Чернышев. — При таких условиях, думаю, жилье в нынешнем году не подорожает: рынок профицитный — 9 тыс. квартир против нормальных для нас 7 тыс., выбор есть, конкуренция внутри каждого из рынков — первичного и вторичного, — а также между ними огромная. Считаю, в такой ситуации продавцу нужно думать не о том, как «накинуть» $500-1000, а как быстрее продать.
Наталья Литовская, в свою очередь, прогнозирует медленное снижение цен на жилье в 2023 году — конечно, с той же оговоркой, «если вообще ничего не изменится».
— Без серьезных скачков, конечно, — на считанные проценты в реальных сделках. Это коснется как цен на «вторичке», так и в новостройках.
По прогнозу эксперта, в первой половине года в Минске продолжат покупать квартиры жители регионов: столичные метры всегда казались инвестиционно привлекательными, у людей есть накопления.
Также она обращает внимание на то, что в конце 2023 года и на протяжении 2024-го на рынок выйдет немалый массив квартир белорусов, которые релоцировались в последние годы.
— Мы пока не можем прогнозировать, насколько это изменит объем предложения: данных по количеству уехавших нет.
