Сразу стоит сказать, что документ не содержит ни механизма изменений действующих договоров, ни перечня того, к чему можно и к чему нельзя привязывать арендную плату, ни ответа на вопрос, что будет с договорами аренды, которые до часа икс в соответствие с законом не приведут.
Отлаженный десятилетиями механизм определения арендной платы был сломан. И сейчас стороны в спешном порядке ищут ему действенную замену, а госорганы пишут разъясняющие письма.
К чему привязать ставку аренды: семь вариантов
Наиболее приемлемыми вариантами замены валютной привязки в договорах аренды на сегодняшний день видятся следующие:
вариант 1. Фиксированная арендная плата в белорусских рублях:
с правом арендодателя в одностороннем порядке изменять цену, к примеру, каждые 1-3-6-12 месяцев (или просто с указанием: неограниченное количество раз в год);
с нормой о том, что каждые 1-3-6-12 месяцев стороны заключают новое допсоглашение о размере арендной платы.
Размер ставки в рублях каждый арендодатель будет определять для себя сам. Например, мой арендодатель поставил евро по курсу 2,7, притом что курс сейчас 2,55... А некоторые арендодатели, как я слышал, ставят вообще 3,0.
Вариант 2. Привязка к величинам, которые устанавливает государство: базовая величина, базовая арендная величина, бюджет прожиточного минимума, минимальная заработная плата и т.п.
При этом принято решение, что БАВ до апреля 2024 года изменяться не будет. А остальные величины изменяются довольно непредсказуемо. Поэтому данный вариант привязок, на мой взгляд, популярностью пользоваться вряд ли будет.
Вариант 3. Привязка к цене других товаров: нефти, бензина, золота, криптовалюты, водки, бигмака и т.д. — у кого на что хватит фантазии.
Читайте также:
При этом Минэкономики в одном из своих разъяснений указало, что привязка арендной платы к цене нефти и золота недопустима, поскольку их цена формируется в валюте и будет иметь место опосредованная валютная привязка. То же самое касается и криптовалюты. Но на практике таких экзотических привязок я пока не встречал.
Вариант 4. Привязка к финансовым показателям арендатора, например, в процентах от выручки или от прибыли.
При таком варианте главное — четко прописать механизм определения соответствующего показателя и права/обязанности сторон по проверке правильности его расчета.
Вариант 5. Корректировка арендной платы на изменение индекса потребительских цен, уровень инфляции, изменение ставки рефинансирования Национального банка или иные аналогичные показатели.
Вариант 6. Корректировка арендной платы в случае изменения курса валюты на оговоренный в договоре процент. Также некоторые крупные арендодатели уже успели предложить арендаторам платить арендную плату по формуле: базовая ставка х к2/к1, где базовая ставка — это ставка арендной платы в рублях на дату подписания дополнительного соглашения, к1 — курс доллара на 01.09, к2 — курс доллара на первое число месяца, за который подлежит оплате арендная плата.
Вариант 7. Привязка к у.е. (условным единицам), которые надо приравнять к доллару или евро.
Но в отношении двух последних вариантов есть большой вопрос: как пойдет правоприменительная практика. Лично я предполагаю, что любые упоминания валюты в договорах аренды будут считаться нарушениями со всеми вытекающими последствиями.
На мой взгляд, самым действенным механизмом будет ручное регулирование ставки арендодателем (вариант 1). Но здесь главное — найти баланс между аппетитами арендодателя и интересами арендаторов, и успех применения такого варианта будет зависеть от умения сторон договариваться.
Вторым по действенности мне видится вариант 5, где корректировка делается на понятные обеим сторонам коэффициенты с четкими и утвержденными методиками расчетов. Но здесь нужно будет подробно прописать в договоре механику применения этого коэффициента: кто, где, когда его берет, кто делает расчет и определяет сумму к оплате т.д.
А другие платежи в договоре можно привязать к валюте?
Новый закон ограничил право арендодателя привязывать к валюте лишь арендную плату за пользование имуществом. Об остальных платежах по договорам аренды (обеспечительный платеж, плата за коммунальные и эксплуатационные услуги и т.д.) в этой норме нет ни слова.
В связи с этим на практике уже возникли вопросы, можно ли привязывать к валюте иные платежи по договорам аренды.
С одной стороны, ответ на этот вопрос прост. Поскольку закон этого не запрещает, значит, на иные платежи по договорам аренды ограничение не распространяется и их можно привязывать к валюте. На этом основании высказывались предложения устанавливать номинальную ставку арендной платы в белорусских рублях, а ставку коммунальных и эксплуатационных услуг — в валюте и скачки курсов нивелировать именно платой за услуги.
Но, с другой стороны, судя по реакции того же Минэкономики как автора законопроекта, можно сделать вывод, что идея была отвязать от валюты все платежи по договорам аренды. В одном из писем, к примеру, Минэкономики указывает, что плата за коммунальные и эксплуатационные услуги — это составляющая арендной платы, поэтому привязывать ее к валюте также нельзя.
Что делать с договорами тем, кто сдает, и тем, кто снимает?
Гражданский кодекс предусматривает: если после заключения договора законодательство меняется, условия договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.
Что сейчас делать арендодателю:
- определиться с новым подходом по арендной плате;
- подготовить допсоглашение с арендаторами;
- передать его на подпись арендаторам.
Что делать арендаторам:
- изучить полученное допсоглашение;
- определиться, устраивает ли новый подход к определению размера арендной платы;
- если подход устраивает, подписать допсоглашение.
Арендатор не обязан подписывать предлагаемое арендодателем допсоглашение, если его не устраивает новый подход. Поэтому он может просто игнорировать арендодателя либо сделать ему встречное предложение (оферту).
Здесь уже арендодатель будет решать, соглашаться на встречное предложение арендатора или гнуть свою линию. Если стороны придут к какому-то консенсусу, то подпишут допсоглашение и продолжат работать на новых условиях. Если не придут, то изменения договора можно требовать в судебном порядке (пункт 2 статьи 422 ГК). Но это займет 2-4 месяца.
Что будет, если не переделать договоры к 23 сентября?
Я вижу такие возможные сценарии развития событий для договоров аренды недвижимости:
- договоры продолжат действовать, арендная плата зафиксируется в рублях по курсу на 22.09;
- договоры станут незаключенными;
- договоры станут ничтожными как не соответствующие законодательству.
Последний вариант встречался как в отдельных комментариях юристов, так и в письмах Минэкономики и Госкомимущества. Причем некоторые комментаторы даже считают, что такие договоры будут ничтожными как запрещенные законодательством, и если стороны продолжат платить по ним, то полученное будет конфисковано в бюджет. На мой взгляд, этот вариант из законодательства точно не вытекает. Запрещенной сделки и конфискации здесь не будет. Если до 22.09 включительно стороны не исключат из своих договоров аренды привязку арендной платы к валюте, то с 23.09 нормы договоров о валютных привязках перестанут действовать. А раз так — то недействующая норма договора законодательству противоречить не может и договор на этом основании ничтожным быть тоже не может.
Здесь я бы привел в пример также и аргументацию Сергея Белявского, бывшего судьи Экономического суда Гродненской области, ныне возглавляет собственную юрфирму в Гродно. Он напомнил, что в 2011-2012 годах, когда ставка арендной платы по государственной недвижимости переводилась с валюты на БАВ, не перезаключенные договоры ничтожными никто не признавал. Они продолжали действовать, только механизм расчета арендной платы применялся из соответствующего указа, а не из договора.
Второй вариант связан с тем, что цена аренды является существенным условием, и если оно не согласовано, то договор считается незаключенным. Такой вариант иногда предлагают тем, кого новые условия не устраивают: мол, с 23 сентября из него можно будет выйти без соблюдения сроков и процедур.
Теоретически это возможно. Но, во-первых, договор обычно признается незаключенным с даты его заключения. Во-вторых, незаключенным договор может быть признан судом. Если одна сторона 23.09 скажет, что договор больше не действует и она его исполнять не будет, вторая сторона может подавать иск в суд, и уже он будет решать, действует ли договор и должны ли стороны его исполнять.
Получается, остается только вариант, в котором арендная плата зафиксируется в рублях по курсу на 22 сентября. Он вытекает из пункта 3 статьи 394 ГК и соответствующей судебной практики.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
По судебной практике, которую встречал я, в ситуациях, когда договор аренды прекращался, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, суды взыскивали арендную плату по курсу на последний день действия договора.
