Корзина валют, биткоин и даже цена на водку. Бизнес ищет замену евро в договорах аренды
Руководитель инфраструктурных проектов группы REVERA Александр Антонов сразу напомнил, что до 22 сентября арендодатели должны направить арендаторам предложение о пересмотре договора.
По мнению юриста, если прописать, что арендная плата определяется по соглашению сторон, то сохранить условия аренды можно и после 23 сентября.
Криптодоллар и у. е. вместо валюты?
«Можно считать, что с сентября ничего не меняется. Статья 298 Гражданского кодекса разрешает привязку к двум величинам: как к иностранной валюте, так и к условным денежным единицам. Если запрещено первое, то можно предположить, что второй вариант жизнеспособен. Под категорию условных единиц попадает корзина валют», — полагает Александр Антонов. Кроме того, по его мнению, можно привязать арендную плату к другим стабильным показателям.
Например, можно попытаться индексировать ставку аренды, зафиксированную в рублях, на какой-нибудь коэффициент, отражающий изменение курса валюты, индекса потребительских цен или что-то еще. Его применение находится за пределами статьи 298 ГК.
Второй вариант — привязка к криптовалютам. Правда, их волатильность слишком велика, но можно выбрать криптодоллар или иные стейблкойны, курс которых привязан к доллару или другой СКВ. При этом формально новые требования не нарушаются.
Можно договориться, что стороны вправе пересматривать размер арендной платы, неограниченное количество раз или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если курс иностранной валюты достигнет какой-то величины.
Некоторые арендодатели рассматривают возможность установить повышенные ставки аренды (скажем, исходя из курса пять рублей за доллар) с последующим ежеквартальным или ежемесячным предоставлением арендаторам скидки.
Установление арендной платы в процентах от прибыли или выручки Александр Антонов считает слишком рискованным, тем более что для офисной недвижимости это вообще мало подходит.
Дополнительный риск может возникнуть, если суд признает истинную цель отношений сторон не соответствующей содержанию договора. Такая сделка будет признана притворной, а полученный по ней доход изымается в бюджет, предостерег юрист, — в белорусской правоприменительной практике такой вариант исключать нельзя.
Цена нефти, сахара и даже водки: появится ли экзотика в договорах аренды?
Новые правила дадут арендаторам выигрыш на «короткой дистанции» — один-три года, считает партнер и управляющий директор «Коллиерз Беларусь» Денис Четвериков. Но если строительство окажется невыгодным для девелоперов, если они не получат доходы, позволяющие погашать кредиты, то рынок начнет сжиматься, и в долгосрочной перспективе арендовать будет просто нечего. Тогда проиграют все.
Сейчас арендодатели ищут эквивалент евро для индексации: курс корзины валют, инфляция, цены на инвестиционные товары, например золото. Но в любом из этих случаев обеспечить паритет интересов будет сложно — сторонам надо передоговариваться. Поэтому в ход идут разнообразные ухищрения. Например, некоторые всерьез рассматривают возможность заключения двух договоров: на аренду — в рублях, на обслуживание недвижимости — в валютном эквиваленте. Кое-кто намерен требовать авансовые платежи до конца 2023 года или, наоборот, заключать краткосрочные договоры. Правда, есть мнение, что последний вариант в офисном сегменте «все погубит».
«Есть решения достаточно неожиданные — привязка договоров аренды к ценам на бензин, нефть, сахар, к ставке рефинансирования, индексам СМР или ИПЦ. При этом предлагается пересматривать договоры ежеквартально или ежемесячно», — рассказывает Денис Четвериков.
По его словам, наиболее правдоподобные варианты повторяют долгосрочную динамику курса евро. Например, за последние 12 лет цены на золото выросли в 12 раз, тогда как курс евро вырос в 6,5 раза, инфляция — в 7 раз, валютная корзина — в 3,5. Для 10-летнего периода разница колоссальная. Поэтому привязываться к евро или ИПЦ менее рискованно, чем к золоту.
Тогда в зале прозвучало еще более «житейское» предложение: почему бы не привязаться к ценам на водку? Они-то всегда стабильны.
«Привязка к нефти и золоту — это не про нас»
Исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин предлагает не искать нестандартные пути обхода новых правил, а добиваться их отмены. Он призвал участников рынка писать письма в госорганы и объяснять, как отвязка аренды от курса СКВ негативно повлияет на рынок.
В комментарии для Office Life Андрей Алешкин отметил, что не считает выходом экзотические варианты привязки ставок аренды к различным товарам.
«Такие варианты плохо реализуемы на практике. В других странах такого подхода нет. Самая обсуждаемая идея — это договоры в рублях с индексацией. А привязка к нефти, золоту, сахару, водке — это не про нас. Нужно дождаться разъяснений госорганов: можно ли применять индексацию или корзину валют, чтобы хоть как-то за валюту зацепиться».
Правда, эксперт не исключает, что ответ госорганов будет отрицательным: только белорусский рубль, никаких индексаций и привязки к курсу доллара в течение года. Если же окажется, что запрещается только валюта договора и можно индексировать ставки аренды на курсы СКВ или корзине валют, то это хоть какой-то выход.
«Но кардинально это не решает вопрос, потому что у девелоперов кредиты в валюте. В России почему ставка аренды в рублях? Потому что кредиты в рублях. У нас же банки не готовы к тому, чтобы перевести резко все кредиты на недвижимость в рубли. Дело в том, что кредиты большие — по $100 млн. Это ударит по всем сторонам, в том числе по банкам, которые не хотят быть собственниками недвижимости. Поэтому я за то, чтобы в диалоге найти схему, приемлемую для обеих сторон, а не для одной».
Пока решение принято в интересах одной стороны — арендатора, сожалеет Андрей Алешкин. Но надо бы подумать и об арендодателях, которые платят немалые деньги в бюджет и развивают отрасль.
Что остается девелоперам?
До сих пор договоры аренды в Беларуси были привязаны к валюте по ряду причин, объясняет собственник компании «Сигмаполюс» Виталий Синицкий.
Во-первых, это длительные сроки окупаемости проектов — как минимум 12-15 лет для офисной недвижимости. Во-вторых, сохраняется значительный разрыв между ставками рублевых и валютных кредитов. Строить при текущей стоимости кредитования уже невозможно. Также проблемно привлечение иностранных инвесторов.
«Придерживаться аренды в белорусских рублях для меня как для девелопера не представляется возможным. Последствия — это прекращение договоров аренды или сокращение их сроков из-за непредсказуемости курсов, сложности обслуживания валютных кредитов и реконструкции объектов», — прогнозирует бизнесмен.
По его мнению, финансирование коммерческих проектов банками и лизинговыми компаниями может быть заморожено. Взять кредит на строительство сегодня невозможно. Найти альтернативные источники финансирования проблемно: придется опять привлекать дольщиков, и объекты снова начнут делиться на несколько собственников, что всегда ухудшает качество объекта.
«Сегодня у меня освободилось несколько бизнес-центров. Один из них покинул Wargaming, и там есть другие собственники. У них нет понимания, за счет чего оплачивать сегодня эксплуатационные расходы, поскольку потенциальных арендаторов нет совсем».
Компания Синицкого ведет проектирование и строительство трех многофункциональных комплексов — два в Минске и один в Бресте. Бизнесмен полагает, что к концу года придется приостановить строительство МФК SIGMA (на Немиге). Сил хватит только на возведение МФК Prizma (на Партизанском проспекте) по инвестдоговору. В Бресте придется переносить сроки строительства.
А что говорят в банках?
Заместитель председателя правления МТБанка Ольга Цуран на встрече с арендодателями заявила, что на рынке коммерческой недвижимости решающую роль играют не изменения законодательства, а скачки курсов валют. Когда это происходит, арендаторы идут с просьбами к арендодателям о снижении ставок или фиксации курса.
По словам банкира, сложности на рынке начались в марте, когда многие арендодатели обратились в банки с просьбой рефинансировать кредиты, полученные на недвижимость, которые в основном являются валютными, как и источники долгосрочного финансирования.
«Мы видим, что сегодня в офисной недвижимости ситуация хуже, чем в торговой. Арендаторы активно покидают офисы. Площадей становится много, предложение большое, а спрос низкий. Банки будут реагировать на ситуацию. Мы понимаем, что сроки окупаемости проектов удлиняются на 5-10 лет. И вопросы реструктуризации — самые насущные».
Стандартные меры, принимаемые банками, — это изменение графика платежей. Случаи реструктуризации валютных кредитов в рублевые крайне редки. Долгосрочных ресурсов, чтобы перекредитовать девелоперов на 10 лет, под низкие ставки у банков нет. Выход из положения — совместные кредитные программы.
«Если мы понимаем, что оплатить арендную плату на год вперед арендатору трудно, то можно обратиться за кредитом для оплаты на год вперед. Арендодатель получает авансирование и может заплатить часть процентов за арендатора», — советует банкир.
Что в итоге?
Обобщая предложения арендодателей на круглом столе, Денис Четвериков в комментарии OL отметил, что в основном ставки аренды сейчас формируются в валютном эквиваленте. Кто-то берет завышенный курс, который был весной, кто-то — текущий или выводит среднюю ставку, повышая ее на 10-20% с учетом инфляции. Все стремятся получать от арендаторов авансовые платежи.
«В большинстве случаев экзотических инструментов в договорах нет. Они остались или на уровне инициативы, которую никто не понял, или на уровне разговоров. Многие понимают, что договоры с привязкой к ценам на бензин не будут работать. Более понятный ориентир — инфляция и предоплата».
По мнению Дениса Четверикова, «короткие» договоры аренды годятся для мелкого бизнеса для офисной, складской и торговой недвижимости.
«Они хороши там, где нет инвестиций и где высокая степень неопределенности. Если заходит серьезный бизнес, делает отделку за свой счет, то в основе отношений будут длинные договоры. Массовые короткие договоры — это шаг в 90-е», — считает эксперт.
По его словам, участникам рынка теперь нужны практика и толкование госорганов. Пока же девелоперам остается искать компромисс с арендаторами и пересчитывать экономику проектов и договоров.
«Мы показали клиентам, что инфляция на долгих горизонтах повторяет курс евро. Но далеко не всегда. Для договоров надо брать похожий показатель (например, ИПЦ) и формировать какой-то коридор для определения размера арендной платы. Каждый месяц пересчитывать все договоры для 300-400 арендаторов с учетом инфляции непросто, вряд ли это станет широкой практикой».
В итоге участники круглого стола согласились, что наиболее приемлемым сейчас будет заключить договоры на сентябрь-октябрь в белорусских рублях и дожидаться разъяснений госорганов.
