Этот безумный, безумный, безумный рынок жилья
Вопрос непраздный: речь идет не только о курсе доллара и евро, но и, например, о сбыте белорусского цемента или леса. Чтобы разобраться в перспективах мирового рынка недвижимости на будущий год, Office Life обратился к прогнозу колумниста CNN Business Джеффа Такера, старшего экономиста группы экономических исследований Zillow, и блогу МВФ, на протяжении всего минувшего года предупреждавшему насчет турбулентности рынка жилой недвижимости.
Джефф Такер: «Покупатели жилья должны быть готовы и терпеливы в 2022 году»
Беби-бумеры выходят на пенсию, все больше миллениалов достигают пика возраста первой покупки жилья — и все они конкурируют на рынке, испытывающем нехватку предложения. Когда рынок немного замедлится из-за резкого роста спроса, наблюдавшегося в 2021 году, у продавцов все останется под контролем. А потенциальных покупателей ждут войны за участие в торгах, сложные компромиссы и разочарование.
Zillow ожидает, что более 6 млн человек купят дом в 2022 году (это примерно соответствует показателю, ожидаемому по итогам 2021-го), многие из них впервые... Продолжающаяся интенсивная конкуренция будет оказывать повышательное давление на цены, что создаст серьезные трудности для покупателей, впервые приобретающих жилье. Им нужно не только накопить достаточно средств для первоначального взноса, что становится все сложнее в последние несколько лет, но и, возможно, выиграть конкурентное соревнование с повторными покупателями, вооруженными собственным капиталом от предыдущей купли-продажи дома. Агенты говорят, что при наличии нескольких альтернатив продавец, скорее всего, выберет предложение с единовременной полной оплатой жилья...
Часть отложенного спроса, несомненно, перекинется на рынок аренды, поскольку многие домохозяйства ищут более просторные арендные дома, возможно, с двором или дополнительной спальней, что усиливает давление на рынок аренды.
Три фактора, которые повлияют на покупателей жилья в 2022 году
Инфляция
Ускорившаяся инфляция будет играть ключевую роль в принятии решений о покупке жилья в 2022 году. В то время как рост цен может сжать бюджеты и побудить домохозяйства искать способ сэкономить на жилье, многие покупатели будут рассматривать фиксированную стоимость долгосрочной ипотеки как хеджирование от инфляции. И поскольку арендная плата продолжает расти, а ставки по ипотечным кредитам остаются низкими, вполне вероятно, что те, у кого есть средства для первоначального взноса, предпочтут покупку аренде, увеличивая спрос и поддерживая рост цен.
Удаленная работа
Пандемия открыла новую эру гибкой и удаленной работы... Покупатели, избавленные от ежедневных поездок на работу, получают свободу отделить место, где они живут, от места работы. Новообретенная способность жить где угодно и стремление к большему пространству побудили многих переезжать в дома, расположенные подальше от центра города, будь то отдаленный пригород или другой район страны.
Доступность
Цены так быстро выросли на самых популярных рынках в 2021 году, что покупатели, заботящиеся о доступности, в 2022-м, скорее всего, обратят внимание на другие места — небольшие и более доступные рынки ожидает всплеск популярности.
...Пандемический рост цен во многих пригородах означает, что выгоды от переезда из города в пригород уже не так велики. По мере того как местная экономика продолжает восстанавливаться и люди более комфортно себя чувствуют во время продолжающейся пандемии, преимущества городских удобств должны привлечь покупателей.
...Высокий спрос и низкое предложение, наблюдаемые нами, подталкивают цены к росту, и эти факторы не исчезнут в ближайшее время, а вот исторически минимальные процентные ставки могут исчезнуть. Поэтому покупателям, готовым к сделке как финансово, так и психологически, придется проявлять настойчивость и осознавать, что могут пройти годы, прежде чем мы снова увидим рынок покупателя, а не рынок продавца, как сегодня.
Эксперты МВФ: «Цены на жилье продолжают расти во многих странах мира»
В то время как большинство экономических показателей в прошлом году ухудшилось, цены на жилье в значительной степени оказались свободны от влияния последствий пандемии. Исследования МВФ свидетельствуют, что низкие процентные ставки способствовали росту цен на жилье, равно как и политическая поддержка, оказываемая правительствами, а также растущая потребность населения, если это возможно, работать дома. Во многих странах, включая США, онлайн-поиск продающихся объектов жилой недвижимости достиг рекордных уровней. Наряду с этими факторами росту спроса и цен на жилье также содействовали сбои в цепочке поставок, которые привели к увеличению затрат на некоторые составляющие процесса строительства.
Справка Office Life
В трех четвертях из более чем 60 стран, входящих в Глобальный индекс цен на жилье МВФ, в течение 2020 г. наблюдался рост цен на жилую недвижимость, и эта тенденция подтверждена более свежими данными.
Оживление рынков жилья во время пандемии вполне правдоподобно можно объяснить фундаментальными показателями спроса и предложения в этом секторе. Кроме того, внимательно следят за развитием событий в этом секторе и политики. Рост цен на недвижимость при неизменных доходах делает жилье недоступным для многих слоев населения, подчеркивается в недавнем исследовании МВФ по доступности жилья в Европе. Условия труда в постпандемический период могут усугубить проблемы неравенства, поскольку люди с высоким уровнем дохода, работающие на удаленных рабочих местах, претендуют на более просторные дома, делая жилую недвижимость менее доступной для не очень обеспеченных покупателей. Резкий рост цен на жилье, помимо этого, оказал влияние на общую инфляцию в некоторых странах и в дальнейшем может способствовать более устойчивому инфляционному давлению.
Более десяти лет назад резкий рост цен на жилье ознаменовал начало глобального финансового кризиса. Однако двойной бум — кредитования домохозяйств и цен на жилье во многих странах до этого кризиса, — а также сценарии ряда предыдущих обвалов жилищного строительства сегодня кажутся все менее реалистичными. Следовательно, вероятный сценарий для сектора жилой недвижимости примерно таков: 1) повышение процентных ставок; 2) прекращение политической поддержки спроса по мере восстановления экономики; 3) возобновление своевременных поставок стройматериалов. Такой ход событий способен привести к некоторой нормализации цен на жилье.
