Как сдавать квартиру на сутки и превратить это в бизнес

Рассказываем на примере минчанина, который зарабатывает таким способом почти 10 лет

Квартира, в которой никто не живет, приносит убытки. Логично, что сразу возникает мысль сдать ее в аренду. Долгое время считалось, что посуточная сдача жилья как минимум на 50, а то и на 70% выгоднее, чем поиск квартирантов на длительный срок. Насколько сложно начать этот бизнес в Беларуси, можно ли заработать, сдавая всего одну квартиру, и что ждет эту сферу на фоне пандемии, разбирались вместе с «Куфар Недвижимость».

«Первую квартиру для сдачи в аренду купил в кредит»

На рынок посуточной аренды Александр Сачевичик пришел в 2013 году, а с 2016-го этот бизнес стал его единственным источником дохода.

— Но вообще с посуточной арендой квартир я познакомился еще раньше в качестве клиента: по работе нужно было часто — иногда по семь-восемь раз в месяц — ездить в командировки и жить в съемных квартирах. Приходилось брать с собой в дорогу даже такие вещи, как посуда и туалетная бумага,— вспоминает Александр. — Так я объездил почти все города Беларуси, и у меня сложилось впечатление об этом бизнесе и о том, как его лучше вести.

В 2013 году у семьи Александра появилась возможность купить однокомнатную квартиру в кредит — ее изначально планировали сдавать посуточно. Это была типичная «однушка» площадью 30 кв. метров. Александр купил ее за $50 тыс.

— Весь ремонт делали сами — от предыдущих хозяев остались только паркет, стеклопакеты и сантехника, — делится подробностями собеседник. — Вложили в обустройство около $5–6 тыс. В то время цена за сутки проживания в стандартной квартире была примерно $50, но для начала я поставил цену $40. «Отбить» эту квартиру, в том числе и погасить кредит на 90%, мы смогли за шесть лет и потом уже начали на ней зарабатывать.

Александр подчеркивает, что квартиру он покупал на «разогретом» рынке, и сейчас ее цена не превышает $45 тыс. Если бы жилье не сдавалось, то с точки зрения инвестиций оно бы приносило только убытки.

Накопив опыта, Александр решил масштабировать свой бизнес. Сейчас он сдает на сутки в общей сложности шесть квартир, но при этом пять из них не принадлежат ему лично: мужчина снимает их у собственников на длительный срок и по договору субаренды пересдает посуточно своим клиентам. Ремонт, обустройство, уборка после постояльцев — эти расходы Александр оплачивает сам.

— И хотя платежи собственникам квартир сопоставимы с платежами по банковским кредитам, в случае субаренды скорость масштабирования растет, ведь мало кто может позволить себе купить одновременно несколько квартир в кредит.

«Сдавать на сутки одну квартиру — это хобби, а не бизнес»

По мнению нашего собеседника, сдавать посуточно одну квартиру — это не бизнес, а просто дополнительный источник дохода, особенно если речь идет о столице.

— Чем меньше город, тем выгоднее сдавать квартиру на сутки, — объясняет Александр и приводит математические расчеты: — Представим, что у вас есть квартира в городе с населением до 50 тыс. человек. Как правило, стоимость аренды такой квартиры на длительный срок составляет $80–150 в месяц в зависимости от характеристик жилья. При этом минимальная цена аренды на сутки в таких городах — 35–40 рублей. Получается, что даже если вы сдадите квартиру на неделю, то она сразу «отработает» месячную аренду.

Исчезающие ложечки, или топ-3 проблем «посуточников»

По словам Александра, тому, кто собирается зарабатывать на рынке посуточной аренды квартир, нужно учитывать не только риски, что вложения могут не окупиться, но и готовиться к непредвиденным расходам, которые могут стать постоянными. И речь не только о неудачных постояльцах, которые могут повредить мебель или отделку, — такое, как утверждает собеседник, случается редко.

— На первое место я бы поставил испорченное постельное белье и полотенца, — делится опытом Александр. — Если в квартире для сдачи на сутки есть кровать, то советую не экономить, а купить непромокаемый наматрасник — это в итоге выйдет дешевле химчистки. Были случаи, когда квартиры затапливали, поэтому все жилье, которое я сдаю на сутки, застраховано. Нелишним будет застраховать и ответственность перед соседями. Ну и, наконец, такая мелочь, как посуда. Как бы это смешно ни звучало, готовьтесь к тому, что чайные ложечки вы будете покупать регулярно.

Чем больше город, тем выше цена аренды на длительный срок и тем сложнее она окупается.

— Если мы говорим о Минске, то при цене аренды однокомнатной квартиры за месяц $300-350, чтобы заработать сопоставимый доход, нужно сдавать ее минимум на 12–15 суток. Если мы говорим о том, чтобы компенсировать налоги, затраты на уборку, какие-то расходники вроде чая-кофе, то окупаться квартира начнет при сдаче на 20–22 суток.

Однако, по словам Александра, около 60% игроков рынка посуточной аренды жилья составляют те, кто сдает как раз одну — максимум две квартиры.

Как сдавать квартиру на сутки и превратить это в бизнес

За восемь лет посуточная аренда жилья в Минске подешевела в два раза

Желание большого количества людей получить дополнительный заработок от сдачи квартир на сутки привело к ужесточению конкуренции на рынке. Например, сейчас на «Куфар Недвижимость» размещено более 4000 объявлений с предложением посуточной аренды квартир и еще свыше 500 — о сдаче домов на сутки.

— По сути, кроме «лишней» квартиры, вам ничего не нужно. Даже ваше образование не играет особой роли.

Как говорит Александр, «тучные» годы этого рынка позади: если в 2005–2007-м квартиру в столице на сутки сдавали по $70, в 2013-м — уже за $50, то сейчас ценник упал до $22–25 в эквиваленте.

Но главная проблема, конечно, связана с сокращением числа приезжих: сложности на рынке начались еще в 2019 году, а с началом пандемии поток клиентов значительно сократился. Особенно пострадали наши «курортные» города — Минск, Брест, Гродно, — где всегда было большое количество туристов. Именно они, а также командировочные составляют костяк клиентов «посуточников».

Так сколько можно заработать?

На примере одной из «своих» квартир Александр рассказал, какие расходы будет нести человек, сдавая жилье на сутки, а также сколько можно на этом заработать.

— Мой лимит для субаренды — $300 в месяц за однокомнатную квартиру, — объясняет тонкости собеседник. — Потому что если я сниму у кого-то «однушку» за $500, то я просто не смогу сдать ее на такое количество суток, чтобы выйти в плюс. Еще один нюанс: все квартиры я выбираю в одном районе. Во-первых, это удобно по логистике, во-вторых — я уже знаю, какой спрос в этом районе, какие квартиры здесь востребованы и т. д.

Сколько можно заработать на одной «посуточной» квартире

Расходы на запуск:

мелкий ремонт — до $300;
покупка техники (микроволновой печи, реже — телевизора и стиральной машины) — до $500;
расходники (постельное белье, полотенца, подушки, одеяла, посуда и столовые приборы) — $350–400;
фотосессия — $25.

Итого: чтобы подготовить субарендную квартиру к сдаче на сутки нужно $1175–1225.

Окупаемость расходов на запуск: четыре-пять месяцев.

Расходы при сдаче квартиры на сутки в месяц:

арендная плата собственнику квартиры — 750 рублей;
единый налог — 156 рублей. Отметим, что со следующего года он составит 413 рублей;
отчисления в ФСЗН — 140 рублей (делает их только ИП, сумма за все 6 квартир);
коммунальные платежи и интернет — 120 рублей;
размещение рекламы — 100 рублей;
расходники (чай, кофе, мыло, гель для душа, шампунь, бытовая химия для уборки) — 50 рублей;
уборка — 140 рублей;
прачечная — 50 рублей.

Итого за месяц: около 1500 рублей.

Месячная выручка при сдаче не менее чем на 27–28 суток — 2000 рублей (с учетом того, что в выходные цена аренды на сутки выше, чем в будние дни). В итоге прибыль — около 500 рублей.

При этом Александр делает оговорку: порядка 30-40% выручки у него генерируют постоянные клиенты и предупреждает, что новичок без опыта в субаренде первое время будет работать в лучшем случае в ноль.

— Если бы у меня сейчас были свободные $50 тыс., то я вложил бы их не в покупку своей квартиры для сдачи, а для того, чтобы найти и подготовить большее количество субарендных квартир. Так бы я быстрее окупил затраты, — подводит итог Александр.