Как заработать на «лишней» квартире: продавать, сдавать или ждать?

Вариант 1. Продавать и вкладывать деньги в депозиты

Предположим, речь идет об условной квартире площадью около 50 кв. метров в Минске. Ремонт требует обновления, мебель и сантехника тоже.

Андрей Чернышев,

заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица»

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев уверен: такую квартиру лучше продавать сегодня.

— Предпосылок к тому, что в ближайший год, а то и несколько лет цены на недвижимость в Минске вырастут, нет, — говорит эксперт. — Наоборот, мы допускаем, что ситуация может становиться сложнее. Безусловно, есть кредиты, но интерес к ним уже снизился: на старте программ кредитования в феврале 2020-го доля сделок с привлечением кредитных средств за несколько месяцев выросла с 3−5 до 17%, сейчас снова упала — до приблизительно 13%. Виной всему — высокие проценты и рост ставки рефинансирования.

В 2017 году, когда мы вышли из кризиса и впереди были радужные перспективы роста экономики и зарплат, люди не боялись брать кредиты. В этом году много внутренних и внешних негативных факторов: кредиты по ставке более 20%, инфляция почти 10%, уже второй раз за год поднимается ставка рефинансирования плюс санкции.

Еще важно учитывать, что в Минске меняется соотношение интереса покупателей к различным сегментам рынка. Сейчас люди тяготеют к покупке квартир в новостройках, тем более что предложение способствует: в Минске строится рекордное количество жилья за последние 7 лет. Например, в прошлом году по готовым новостройкам в столице было 50−60 сделок в месяц, сейчас мы видим, что в среднем продается по 180 квартир, огромная доля из них — в «Минск-Мире».

По словам эксперта, цены хоть и стабильные, но больше склоняются в сторону минуса, а не плюса, спрос же останется на нынешнем уровне.

Итак, считаем. Цены на «двушки» без современного ремонта, не у метро и не в центре Минска находятся в пределах $50−52 тыс., но, говорит эксперт, из анализа реальных сделок очевидно: уже можно купить «убитую двушку» в Минске за 45 тыс. Самая выгодная ставка по безотзывным вкладам в валюте сегодня у Беларусбанка — и если мы отнесем эти деньги в банк под 5,1% годовых на 3 года, то получим доход в $8250 (приблизительно по 2750 в год).

Вариант 2. Сдавать квартиру в долгосрочную аренду

Если вы решите сдавать квартиру на длительный срок, не вкладывая особых денег в ремонт и обновление мебели, можете рассчитывать приблизительно на $250 в месяц (минус налог на сдачу в аренду — сейчас это около $27 с «двушки» в месяц). То есть бабушкина квартира со старта в идеальных условиях начнет приносить вам около $2,6 тыс. в год и избавит от необходимости думать о коммунальных платежах за нее.

Правда, только в случае, если в квартире будет кто-то прописан — иначе коммунальные платежи по «полным» тарифам потянут в среднем на 200 рублей в месяц. Высокую «коммуналку» придется либо заложить в арендную плату (например, ее платит квартиросъемщик, но за это получает более низкую арендную плату), либо доплачивать самостоятельно.

Нужно также учитывать возможные форс-мажоры, советует эксперт: например, вы не сможете быстро найти арендаторов, и какое-то время квартира будет простаивать (в среднем нужно закладывать один вакантный месяц в году); придется решать вопросы минимальной амортизации квартиры (вкладывать средства в замену потекшего крана, оторвавшихся обоев и т. д.) или же серьезных коммунальных катастроф типа затоплений, пожаров и т. д.

Если вы решите привести квартиру в порядок и сдать ее дороже, то закладывайте на минимальное обновление отделки и мебели в типовом жилье примерно $100 на каждый «квадрат». То есть вам придется потратить минимум $5 тыс. 

Сдать обновленную квартиру вы сможете в среднем за $270 в месяц (минусуйте те же $27 налога) и получите за год около $3 тыс.  Стоимость ремонта окупится за полтора-два года, а дальше квартира начнет приносить чистый доход. Но все это, конечно, актуально только в идеальных условиях, о которых мы писали выше.

— В последний год стоимость аренды 2- и 3-комнатных квартир снизилась в среднем на 3−4%, «однушки» остались на прежнем уровне. Число свободных для заселения квартир продолжает расти. В июле общее число объявлений за месяц приблизилось к 10,8 тыс. — это на 4% выше, чем в июне. В наибольшей степени это произошло за счет именно «двушек»: предложений по квартирам класса стандарт стало больше из-за отъезда айтишников и других собственников жилья, — говорит Андрей Чернышев.

Вариант 3. Сдавать квартиру посуточно

Есть мнение, что на такой аренде можно заработать больше. Но, как считает эксперт, на квартиру в исходном состоянии, расположенную не в центре города и не у метро, спроса практически не будет. Стоимость суточной аренды подобных квартир в Минске сегодня вряд ли превысит 50 рублей.

В посуточной аренде гораздо больше сложностей, чем в долгосрочной: собственник ежемесячно в Минске должен будет платить налог 116 рублей (это касается квартир до двух комнат, для «трешек» и более просторных квартир налог выше). Получается, чтобы только «отбить» налог, квартира должна сдаваться на сутки не менее 2-3 раз в месяц.

Кроме того, после каждого арендатора нужно оплачивать услуги клининга и постоянно решать возникающие проблемы: квартиры на сутки часто снимают компании молодых людей для вечеринок — и ущерб от такого отдыха может быть очень существенным.

Вариант 4. А если обменять старую квартиру на новую?

Если у вас на руках $50 тыс., можно вложиться в квартиру в новостройке. В июле при средней стоимости метра жилья категории стандарт в Минске в $1264 вам хватит на небольшую «однушку» без отделки. Естественно, площадь можно увеличить за счет кредитных средств.

Но в каждый «квадрат» для минимально подходящей для жизни отделки вам придется вложить еще от $150 и купить мебель и технику. Это еще около $10 тыс. Зато такую «однушку» вы позже сможете сдавать уже за более высокую сумму — до $300 в месяц.

Вариант 5. Дождаться возможности продать подороже

Не лучший вариант, считает наш эксперт Андрей Чернышев: неизвестно, сколько придется ждать роста цен. Вместе с тем квартира, которая стоит закрытой, требует ежемесячных вложений — как минимум в коммунальные платежи.

С учетом изменившихся летом тарифов ЖКУ затраты на содержание закрытой квартиры составят в среднем около 70 рублей в месяц, если вы в ней зарегистрируетесь, и до 200 рублей — если в квартире никто не будет зарегистрирован. Важно знать: если вы получили квартиру в наследство, то до принятия наследства (не более 7 месяцев после смерти предыдущего собственника) жилищно-коммунальные услуги оплачиваются по субсидируемым тарифам.

То есть за каждый год простоя квартиры только на «коммуналке» вы потеряете от 840 до 2400 рублей.

Что в итоге?

Попробовали примерно подсчитать, какую выгоду с учетом всех расходов даст каждый из выбранных вариантов через три года. Сразу уточним, что расчет примерный: он будет актуален при условии неизменного курса доллара и налоговых ставок. Также нужно иметь в виду, что все варианты рассчитаны для идеальных условий. Например, в случае с продажей вы находите покупателя с лучшей ценой, если сдаете — то в течение всего срока по максимально возможным тарифам. Не учитывали и форс-мажорные обстоятельства вроде расходов на непредвиденный ремонт.