хрущевка

Без кредитов и уверенности: куда катится вторичный рынок жилья

Источник: Office Life
Office Life подводит итоги уходящего 2020 года. Сегодня в нашем фокусе белорусский рынок жилья. На вторичном рынке жилья в Минске в этом году наблюдается резкий спад. Его причины и прогнозы на ближайшее будущее для читателей OL сделали специалисты группы компаний «Престиж» и «Мольнар». 

На 1 декабря в столице предлагается к продаже 16 056 квартир. В том числе однокомнатных — 4360 (в среднем по $55 765), двухкомнатных — 5475 ($77 476), трехкомнатных — 4476 ($109 460).

Осень 2020 года запомнится очень заметной просадкой спроса на вторичном рынке жилья, отмечает руководитель группы компаний «Престиж» Андрей Вариниченко. По сравнению с осенью 2019-го его объем сократился вдвое. В первую очередь это связано с отсутствием кредитования. Еще в первом полугодии 40% сделок совершалось с привлечением кредитов. Теперь же получить их практически нереально. Вторая причина — колебания курса доллара.


В третьем квартале в Минске заключено 2079 сделок купли-продажи квартир. Это на 22,6% меньше, чем в апреле — июне текущего года, и всего 48,7% к аналогичному периоду 2019-го.


В последние годы распределение сделок с недвижимостью по количеству комнат практически не изменилось. Как правило, покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры. На их долю приходится 39–44 и 33–35% соответственно в общем количестве сделок.

Предпочтения покупателей по месту расположения жилья распределись следующим образом. Наибольшее число сделок зарегистрировано во Фрунзенском (21,76%), Московском (14,9%) и Первомайском (12,84%) районах Минска. Гораздо меньше их в Партизанском (3,56%), Советском (7,41%) и Октябрьском (7,73%) районах.


Во второй половине августа начался такой спад, как будто кто-то опустил шлагбаум. Новые покупатели перестали интересоваться недвижимостью.


Шансы быстро найти новых хозяев есть только у объектов с реальной рыночной ценой. Но сегодня ожидания продавцов примерно на 15% отличаются от фактических сумм сделок. В свою очередь, покупатели в ближайшие полгода будут занимать выжидательную позицию, полагает Вариниченко.

За осенние месяцы количество сделок по сравнению с августом уменьшилось примерно на 30%, считает председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор компании «Мольнар» Анатолий Звездин. А если сравнивать с пиковым значением спроса в феврале-марте, то на все 45%.

Теперь первый квартал и начало лета риелторы вспоминают с ностальгией.

«В этом году у нас было два пика спроса: февраль-март и июль. Во второй половине августа начался такой спад, как будто кто-то опустил шлагбаум. Новые покупатели перестали интересоваться недвижимостью. Они просто ушли с рынка. Сентябрь получился самым провальным в истории современной Беларуси. Хотя обычно это период оживления после сезона отпусков. В этом же тренде остались октябрь-ноябрь. Улучшения ситуации, активизации спроса пока не видно», — говорит Анатолий Звездин.

 По его оценке, в структуре спроса никаких новых предпочтений не появляется. Собственно, спрос жив сейчас только в очень бюджетном сегменте. Это массовое недорогое жилье. Между тем с августа наблюдается поступательный рост предложения квартир. В ноябре их число превысило 10 тыс. — рекорд, которого прежде не бывало. По мнению главы ассоциации, на состояние рынка сегодня больше всего влияют последствия политического кризиса, отсутствие кредитования и ожидание экономических трудностей, в том числе связанных с доходами покупателей.


По однокомнатным квартирам самые большие разрывы между ожиданиями продавцов и сумой реальных сделок.


Еще одна тенденция — существенное отличие ценовых ожиданий продавцов от реальности.

«По однокомнатным квартирам самые большие разрывы между ожиданиями продавцов и сумой реальных сделок наблюдались в апреле-мае: около 10%. Разрывы в пределах 7% характерны для сентября и октября. Это нормально, когда рынок активно начинает падать, — объясняет Звездин. — В это время продавцы живут прошлыми представлениями. Чем дальше мы от момента падения, тем больше сокращается дельта».

На примере рынка однокомнатных квартир можно видеть, что максимальное значение стоимости квадратного метра достигло в марте текущего года — $1506. В дальнейшем цены постепенно падали и в октябре достигли $1356 за «квадрат», то есть на 9% меньше, чем в марте.

Для четырехкомнатных квартир максимум зафиксирован в июне — $1282 за квадратный метр, а минимум  в августе — $1036.


Снизился интерес и к продвинутым способам финансирования сделок на вторичном рынке. Некогда активно разрекламированными лизинговыми программами сейчас пользуются крайне редко.


«У нас за последние три месяца ни одна сделка с лизингом не прошла. Люди либо не доверяют этому инструменту, либо боятся его. Когда живешь в арендованной квартире — это собственность лизинговой компании. Машину можно позволить себе на таких условиях, но ставить на кон квартиру — другое дело. Когда было живо кредитование, лизингом пользовались крайне мало. Имеет место психологический барьер: к лизингу меньше доверия».

На ближайшие полгода, до начала лета, можно прогнозировать дальнейшее плавное снижение цен, считает Звездин. Да и то, если не появятся новые факторы, которые могут повлиять на рынок, — «например, еще худшая экономическая ситуация, третья волна коронавируса или что-то еще, чего мы не видели в 2020 году».

«Спрос сегодня на очень низком уровне, ниже некуда, — рассуждает Звездин. — Впрочем, даже в плохом всегда есть какие-то плюсы. К примеру, многие продавцы не просто продают, но и покупают что-то взамен с доплатой. Соответственно, когда падают цены, доплата тоже уменьшается. Кроме того, можно, не сокращая доплату, выбрать жилье других потребительских качеств: с лучшим ремонтом, в хорошем районе, с бóльшим числом комнат. Конечно, покупателя найти сложно, но рынок дает дополнительные шансы. У покупателей тоже есть свои возможности на падающем рынке, когда в экспозиции более 9 тыс. объектов. На растущем рынке столько не бывает: там выбор — 6–7 тыс. объектов. А если есть из чего выбирать, можно купить то, что год назад не мог себе позволить».

В ноябре в Дроздах продавались 10 особняков и 4 земельных участка. В связи с этим OL поинтересовался, какие возникают проблемы с элитной недвижимостью? Реально ли сейчас ее продать?

Агентство недвижимости «Мольнар» проанализировало объявления о продаже недвижимости по ценам от $150 тыс. до $400 тыс. Таких сделок в Минском районе осенью было по десятку в месяц.

«Сделки с недвижимостью от $500 тыс. крайне редки. А если около $1 млн — вообще не продается. У нас есть очень интересные объекты для бизнеса, агроусадьбы, но никаких предложений о покупке нет. Люди с деньгами понимают, что падение еще продолжится. Признаков остановки пока не видно, а того, чтобы спрос стал расти, — и подавно», — резюмирует Звездин.

Некоторые эксперты уверяют, что ситуацию на рынке уравновесит плановое сокращение строительства жилья в Минске. До 9 августа этот фактор действительно уравновешивал рынок, но теперь он не работает, отмечает глава ассоциации. Гораздо больший эффект принесло бы возобновление кредитования.


Курс бел. рубля 19.04.2021
Нал. (банки Минска)
покупкапродажа
$12.59002.5950
13.11303.1190
p1003.39103.4050
Б/нал. (НБРБ)
$12.6048
13.0957
p1003.5198