Релокация не в радость. Кто из белорусских девелоперов пострадает от исхода айтишников
Еще год назад для инвесторов в офисную недвижимость все казалось безоблачным. Деятельность девелоперов варьировалась между хлопотной ликвидацией потребностей в качественных офисах и приятным оприходованием стремительно растущей ренты с уже сданных в аренду бизнес-центров. Все изменилось сначала весной с первой волной ковида, а потом — когда их главные текущие и будущие клиенты айтишники под воздействием затягивающегося политического кризиса начали задумываться и даже перевозить своих сотрудников в другие страны. Учитывая, что не менее 35% самых лучших площадей уже занимали они и именно на IT-сектор ориентировано большинство новых инвестпроектов, — это потенциально серьезный удар по рынку офисной недвижимости.
С целью узнать, кто из девелоперов наиболее «IT-зависим», мы проанализировали локации 25 крупнейших работодателей IT-отрасли Беларуси по состоянию на середину июня 2020 года. В этих компаниях в совокупности работает 31,5 тыс. человек. Это составляет свыше трети всех занятых в информационно-коммуникационных технологиях страны и львиную долю программистов, непосредственно оказывающих услуги и производящих продукты. Все сразу они, конечно, не съедут. Хотя и такую версию, помня августовский шатдаун, нельзя исключать. Но уход любой из этих 25 компаний, штатная численность которых начинается с 350 человек, является серьезным ударом по одному, а то и сразу по нескольким владельцам офисных помещений.
А под ударом де-факто сегодня оказываются все участники рынка офисной недвижимости: и матерые застройщики, которые с ростом спроса со стороны айтишников на качественные площади (уровня А1 и B1) начали строить бизнес-центры полностью под них, и новички (часто из других секторов), которые поспешили на подъеме рынка создать источник неиссякаемой ренты в казавшемся стабильным сегменте, и даже государственные собственники (включая Главное хозяйственное управление Управления делами Президента Республики Беларусь), на чьи офисы уровня В2 и даже С при общем дефиците тоже нашелся спрос.
В очень сложной ситуации могут оказаться региональные девелоперы. Во второй половине 2010-х годов они делали инвестиции, веря, что идея ПВТ будет стремительно развиваться вширь. Офисы местных и минских IT-компаний стали якорными арендаторами во многих бизнес-центрах в регионах. Но, скорее всего, они первые в очереди на закрытие в случае возможного сокращения бизнеса на территории Беларуси.
Минск
Один из тех, кто наиболее остро должен чувствовать градус возникшего напряжения, — это совладелец холдинга «Сигмаполюс» Виталий Синицкий.
Еще в середине 2010-х годов он сделал упор на IT-сектор. Несколько бизнес-центров Синицкого полностью заняты IT-компаниями. В частности, в числе якорных арендаторов девелопера первый и третий работодатели в отрасли — EPAM Systems (10 тыс. человек) и Wargaming (2,4 тыс. человек).
EPAM Systems полностью «взял» у него в 2016 году БЦ «Орлан» на Тиражной, а в 2017-м — высотку Fortune в составе многофункционального комплекса «Тивали» на Притыцкого. БЦ «Волна» на Партизанском проспекте подошел для размещения в нем в 2014 году минского офиса Wargaming.
Но преимущества от плотного сотрудничества с айтишниками теперь, похоже, становятся проблемой для Синицкого. На днях появилась информация, что Wargaming уже перевезла от 200 до 300 человек в Киев и собирается отправить еще 500 человек в Вильнюс.
Релокация, сокращение штатов местных офисов и даже их ликвидация может стать болезненным ударом для владельцев одного из самых продвинутых бизнес-центров, официально отнесенных экспертами Colliers International к классу B1, «Красавіка» на улице Жукова. В него вложил деньги пул инвесторов в составе британской компании Ergo Fin и белорусских фирм «Внешпромагроинвест» и «Твоя столица». Арендатором всех офисов «Красавіка» является EPAM Systems.
Сразу на треть площадей в случае возможного форс-мажора будет вынужден искать новых арендаторов Павел Белый. Одна из компаний руководимой им группы «Тапас» в прошлом году ввела в эксплуатацию БЦ Futuris. В начале этого года стало известно, что 15 из 27 этажей комплекса может занять мобильное подразделение Wargaming — World of Tanks Blitz (900 человек).
Важное значение с точки зрения генерирования объемов арендной платы IT-компании играют для многих других девелоперов.
БЦ «Порт» в Уручье, который построила группа А1 Development Игоря Портнова и Ко, облюбовали EPAM Systems и SoftClub.
Разработчик с британским капиталом Godel Technologies Europe связал себя деловыми узами с владельцами девелоперского холдинга BNK Holding. Минские офисы Godel располагаются в бизнес-центрах Rubin Plaza и Silver Tower. У Godel Technologies Europe есть серьезный бизнес в Украине, и еще в конце августа появилась информация, что часть сотрудников белорусского подразделения вместе с семьями и домашними животными переехали туда.
Хозяева ТРЦ «Александров Пассаж» получают арендную плату от Exadel и Vizor Games.
В Omega Tower Игоря и Александра Онищенко находятся рабочие места разработчиков Netracker и Oxagile, в бизнес-центре «Премьер» (застройщик «Си-Трейдинг») и в «Магистре» — офисы компании LeverX, в Rubin Plaza — штаб-квартира и центр разработки Andersen.
Владельцы SaM Solutions выбрали БЦ «Флагман», VRP Consulting — БЦ «Абшерон», а в Green City к братьям Александру и Игорю Курачам из Clever Park переехала часть сотрудников Exadel.
Владельцы одного из крупнейших работодателей в отрасли iTechArt Group (5-е место и 1 600 человек) сотрудничают с застройщиками бизнес-центров «Титул» («Беллесизделие») и «Академия» (IDC Group) и нидерландско-российским девелопером Судхиром Гуптой (отель Hampton by Hilton).
В 2019 году вдохновенные примерами девелоперов-«старичков» и спичами Виктора Прокопени о доминировании «цифровой экономики» свой бизнес-центр Forum Plaza на переулке Козлова открыли владельцы кровельной компании «Делорм». В нем разместился один из офисов Itransition.
Многие IT-компании из первой волны сохранили офисы в госфонде. Например, арендодателем на рынке недвижимости для таких из них, как Belhard, Qulix Systems и IBA Group, остается Главное хозяйственное управление Управления делами Президента Республики Беларусь.
Регионы
Перезагрузка в 2017 году Парка высоких технологий вызвала стремительный рост числа цифровых компаний в регионах и открытие там филиалов минских компаний.
Одним из лидеров по IT-динамике является Брестчина, где местные девелоперы поспешили удовлетворить потребности клиентов в качественных офисах.
Плотно работают с IT-компаниями, в частности, владельцы Группы компаний «СТим» Дмитрий и Игорь Черненко и основатели девелоперских холдингов «Бугинком» Валерий Стадницкий и «Демарш» Дмитрий Дулько.
Первые построили БЦ «Цельсий», в котором сейчас базируются, например, местные филиалы Exadel и ISsoft. У братьев Черненко есть офисный объект и в столице — БЦ «Фаренгейт». В нем тоже нашли пристанище айтишники. В частности, здесь находится офис компании Gurtam, но она не входит в топ-25 крупнейших работодателей.
В офисном центре Валерия Стадницого «Брест Деловой» находятся региональные центры разработок таких компаний, как EPAM Systems и Godel Technologies Europe. БЦ «Диагональ», который ввел в эксплуатацию Дмитрий Дулько, выбрала для своей местной локации iTechArt Group.
Гродненский офис Godel Technologies Europe занял «квадраты» в БЦ «Берег Немана», гомельские подразделения Exadel и Andersen разместились соответственно в БЦ «Пушкинъ Плаза» и ТДЦ Centrum («Смолянкхолл»).
Витебский БЦ «Омега» выбрали для своих региональных офисов EPAM Systems и Andersen.
Один из самых успешных и влиятельных бизнесменов страны Евгений Баскин тоже заполнил свой могилевский БЦ «Плаза» (является частью ТРЦ «Атриум») айтишниками. В «Плазе» находится офис EPAM Systems.
Все свое ношу с собой
Ряд IT-компаний «пустил корни» в Беларуси и вложился в собственные офисные помещения.
Теперь IT-застройщики попадают в двоякое положение. С одной стороны, в случае частичного сворачивания бизнеса можно будет экономить на арендной плате на стороне. С другой, в случае ухода с рынка остаются пустые офисы, которые начнут генерировать убытки.
Среди IT-бизнеса одним из крупнейших владельцев офисного фонда в стране является EPAM Systems.
В середине 2010-х годов компания построила головной офис на улице Академика Купревича (вмещает 1,5 тыс. человек) и региональный БЦ «ЕПАМ» в Гомеле. В начале этого года EPAM Systems, заплатив $18,9 млн без НДС, приобрела у своего бывшего арендодателя ― израильской Fishman Group БЦ Сlever Park на той же улице Академика Купревича.
Офисный фонд еще одного «старичка» белорусского IT-бизнеса IBA Group тоже сосредоточен в пределах Парка высоких технологий. Основной владелец IBA Group Сергей Левтеев открыл здесь кластер, состоящий из офисного здания и центра обработки данных, в 2016 году. Также компания имеет собственные офисы в Гомеле.
Из других крупных собственников офисной недвижимости выделим Itransition и Synesis. Причем последняя до недавнего времени зарабатывала на эксплуатации БЦ на улице Платонова, сдавая часть помещений таким арендаторам, как Playtika и Viber.
