Подписание контракта

Узнали, как арендодателям сохранить свои интересы в условиях коронакризиса

Источник: Office Life
Изменение или расторжение договоров аренды — одно из последствий пандемии COVID-19, с которым столкнулись многие компании. Для арендодателей коронакризис порождает дилемму: с одной стороны, хочется сохранить доходность бизнеса, с другой — сохранить платежеспособных арендаторов, а значит, пойти им на уступки. Office Life с юристами REVERA Александром Штрикулем и Александром Антоновым подготовил рекомендации, как решить эти вопросы в рамках закона.

Узнали, как арендодателям сохранить свои интересы в условиях коронакризиса

Нынешние изменения на рынке происходят необычайно быстро

Обычно запрос на изменения или расторжения договоров аренды возникает синхронно с колебаниями текущей экономической ситуации. Например, для арендатора, который заключил договор на пике рынка с высокой фиксированной ставкой аренды, спад рынка автоматически поднимает вопрос об экономической целесообразности аренды на ранее заключенных условиях. Стоящий на грани выживания бизнеса арендатор, не сумев достигнуть консенсуса в переговорах с арендодателем, готов в судебном порядке добиваться изменения или расторжения договора аренды.

Нынешняя ситуация отличается необычайно высокой скоростью негативных изменений на рынке. Поэтому потребность в изменении (иногда расторжении) договоров аренды со стороны арендаторов сейчас очень высока.

Договариваться выгоднее

Наиболее выгодный способ для обеих сторон в текущей ситуации — договориться о новых условиях работы. Очевидно, что или арендатор не сможет платить «докризисную» плату, или ему будет дешевле арендовать объект-аналог по новой, более низкой ставке. Если арендодатель откажется от изменений условий договора, и он все же будет прекращен, то ему, очевидно, придется искать нового арендатора.
Собственник не сможет получать доходы от аренды в период поиска арендатора (а предугадать сейчас, каков будет период вакантности, очень сложно), и потом, скорее всего, ставка все равно будет значительно ниже.

Варианты компромисса:

  • прямо снизить арендную плату и изменить размер иных платежей по договору (например, эксплуатационных);

  • изменить валютный эквивалент (отказаться от него в принципе или зафиксировать условный курс);

  • договориться об отсрочке внесения платы;

  • предоставить «арендные каникулы» на определенный период;

  • изменить формат арендной платы с фиксированной суммы на процент от выручки арендатора и пр.

Для оформления таких договоренностей, если стороны готовы к компромиссу, арендатору и арендодателю достаточно заключить дополнительное соглашение к договору, в котором грамотно урегулировать те вопросы, которые стороны согласовали.

При этом надо помнить, что дополнительным соглашением можно изменить нормы договора аренды и «задним числом».

Узнали, как арендодателям сохранить свои интересы в условиях коронакризиса

Если договориться не получилось

Если договориться не удалось, то для арендатора зачастую вопрос расторжения договора аренды становится вопросом выживания бизнеса. При этом расторгнуть договор можно по решению суда в результате одностороннего внесудебного отказа.

Расторжение договора в судебном порядке предполагает, во-первых, соблюдение досудебного порядка (надо направить претензию и дать срок на ее рассмотрение); во-вторых, расторжение договора по требованию стороны — это, как правило, виновное действие другой стороны (нет нарушений или они формальны и незначительны — иск не удовлетворят). Итак, расторжение договора в общем порядке — это долго и не гарантирует результат.

Легче всего расторгнуть договор, когда стороны предусмотрели право на односторонний отказ. В срочном договоре аренды закон не предусматривает такого права — оно должно быть включено в договор сторонами (исключением является договор, который заключен на неопределенный срок — можно отказаться от его исполнения, письменно уведомив контрагента за три месяца).

Право на расторжение договора в результате одностороннего отказа может как зависеть от нарушений со стороны другого лица, так и не зависеть. На практике в договорах аренды часто встречается «немотивированный» отказ от исполнения договора.

Кто вернет расходы за ремонт в арендованных помещениях

Ситуация, когда арендатор осуществляет финансовые вложения в арендуемое имущество, является достаточно распространенной. Зачастую либо арендатор берет объект в аренду, заранее понимая, что в таком виде он ему не подходит и потребует вложений, либо по прошествии времени арендуемый объект недвижимости нуждается в восстановлении утраченных свойств, либо арендуется помещение в строительной отделке, и арендатор, исходя из своих специфических требований, самостоятельно осуществляет вложения в его финальную отделку.

Закон говорит, что если стороны не договорились об ином, то при прекращении договора аренды арендатору арендодателем компенсируется стоимость затрат (неотделимых улучшений в арендуемый объект).

Для этого важно подтвердить согласие арендодателя на осуществление таких работ. Если его нет, доказать факт информирования и отсутствия возражений арендодателя весьма сложно. Если же согласия нет, то компенсировать ремонт арендатору никто не будет.

Доступ в помещение

Когда арендная плата не внесена, арендодатель может встать перед выбором: закрывать или не закрывать доступ сотрудникам арендатора в арендуемое помещение

Если такое право прямо предусмотрено договором и арендодатель соблюдает прописанную процедуру ограничения доступа, то вопросов с правомерностью таких действий не возникает. Другое дело, что делать это в текущей ситуации не всегда целесообразно.

Если у арендодателя есть «кандидат» на этот объект, то текущего арендатора выгодно сразу выселить, а не ограничивать ему доступ. К тому же надо учитывать, что если договор не содержит специальной оговорки, то есть риск того, что на период ограничения доступа суд освободит арендатора от обязанности платить аренду.

Когда наступает форс-мажор

Иногда арендатор под предлогом форс-мажорных обстоятельств отказывается вносить арендную плату, но продолжает пользоваться арендованным помещением. В такой ситуации надо понимать, что форс-мажор (а точнее, обстоятельства непреодолимой силы) является инструментом освобождения от ответственности, но сам по себе не определяет дальнейшую судьбу договора (не прекращает его).

То есть можно сказать, что этот институт «замораживает ситуацию». Он позволяет в краткосрочном периоде уйти стороне по договору от ответственности за его неисполнение, но не говорит, что будет с договором дальше. Когда закончится период форс-мажорных обстоятельств, стороны должны исполнить ранее принятые на себя обязательства по договору.

При этом надо помнить, что если арендатор не платит, то у арендодателя есть простой принудительный внесудебный способ взыскания арендной платы — с помощью исполнительной надписи нотариуса.

Office Life Telegram


Курс бел. рубля 05.12.2020
Нал. (банки Минска)
покупкапродажа
$12.56602.5720
13.12003.1250
p1003.45303.4600
Б/нал. (НБРБ)
$12.5881
13.1249
p1003.4247