Контракт

Узнали, как добиться снижения арендной ставки в условиях коронакризиса

Источник: Партнерский материал
Пришел коронакризис, и все поломал — приблизительно так можно описать влияние пандемии COVID-19 на бизнес. Люди почти перестали выходить из дома, меньше покупают в магазинах, отказываются от забронированных товаров и услуг. Кафе и рестораны, туристическая отрасль, индустрия красоты, магазины модной одежды, торговля предметами роскоши уже очень сильно почувствовали на себе падение спроса, остальные еще почувствуют. Бизнесу надо снижать издержки. А как? В таких условиях вполне разумно и обоснованно добиваться снижения стоимости аренды офисов, производственных помещений и складов. Совместно с юристом компании ЮКОН Алексеем Лузаном Office Life подготовил несколько рекомендаций, как арендаторам действовать целеустремленно и юридически грамотно.

А что, так можно было?

Для начала давайте разберемся, какой результат от переговоров с вашим арендодателем вас устроит. В арендных отношениях это может быть:

  • снижение арендной платы (на определенный срок либо без указания срока);
  • предоставление «арендных каникул» (освобождение от аренды на срок);
  • переход на арендную ставку в зависимости от выручки;
  • рассрочка/отсрочка платежа;
  • расторжение договора.

Есть вариант и для тех, кто особо ничего не хочет менять, но есть возможность для маневра. Заглянем в Гражданский кодекс. Согласно п. 2 ст. 585 ГК, в договоре аренды можно сочетать различные формы арендной платы. Это значит, что для смягчения условий аренды можно задействовать и другие ресурсы, кроме финансовых.

Например, вы собирались через какое-то время вложиться в ремонт помещений или расширить свои площади. Так сделайте это сейчас в обмен на встречные уступки. В результате и денежные затраты уменьшите, и отношения с арендодателем укрепите.

Для арендаторов госимущества есть и вовсе хорошие новости. Госкомитет по имуществу сообщил, что подготовлены предложения в комплексный указ по поддержке экономики. Самое важное предложение — отсрочка арендной платы до 30 сентября 2020 года по заявлению арендатора (ссудополучателя) недвижимого имущества. Указ предоставит отсрочку по оплате арендной платы с рассрочкой по платежам, а также будут зафиксированы арендная ставка и базовая арендная величина. Еще одно предложение включает в себя перерасчет ставки аренды по состоянию на март.    

Но пока непонятно, будет ли указ подписан и войдут ли в него и в каком виде предложения Госкомимущества. Поэтом надо ждать решений.

Не говорите гоп, не перепрыгнув

Выбрав для себя цель и путь, по которому вы собираетесь к ней идти в переговорах с вашим арендодателем, обязательно пересмотрите условия своего договора аренды.

Размер арендной платы. Его можно пересматривать не так уж и часто, и это главный подводный камень. Смотрим ГК: пункт 3 ст. 585 оговаривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Самое время еще раз заглянуть в свой договор и поискать в нем условия о более частом пересмотре арендной платы или привязке к колебанию курса. Нашли — отлично, не нашли — нужно будет для начала изменить эту часть договора путем переговоров.

Далее обязательно изучите, чего вам будет стоить неисполнение обязательств по оплате аренды, если вдруг такое случится. В стандартных договорах применяются залог (обеспечительный платеж), неустойка (пеня или штраф) и право арендодателя на удержание имущества. Очень важно учесть все возможные последствия несвоевременной оплаты аренды, ведь арендодатель может ограничить доступ в помещение, и тогда вас ждут длительный судебный спор и имущественные потери для обеих сторон.

Когда арендатор может отказаться от договора или его расторгнуть. Смотрим в ГК: ст. 591 предусматривает следующие основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора (помимо оснований, которые указаны в вашем договоре):

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (решение собственника о закрытии здания для доступа может являться таким основанием);
  • имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (закрытие здания по решению государственных органов может быть таким основанием).

Срок уведомления — это очень важно. От срока уведомления зависит сумма к оплате арендодателю до расторжения договора, поэтому обязательно загляните и в эту часть вашего договора аренды. Также проверьте, что будет с вашим обеспечительным платежом после расторжения договора. Обычно такие платежи не возвращаются. И это тоже ваши издержки.

Начав переговоры, продолжайте их

Начиная переговоры, ищите союзников, изучайте условия соседей. Понимание общей картины, а также совместная цель позволит вам занимать более сильную позицию в переговорах с арендодателем. Арендодателю в то же время будет проще предоставить всем равные условия, сбалансировать свою выручку и решить проблему сразу со всеми арендаторами без судебных издержек.

Фиксируйте свои договоренности. Наиболее частая ошибка — отсутствие письменного подтверждения достигнутых договоренностей. Все сегодняшние договоренности могут ничего не значить завтра, потому что ситуация на рынке резко изменится. Вариант оформления должен соответствовать форме заключенного между вами договора аренды (простая письменная), подготавливаемый документ — дополнительное соглашение к договору аренды.

Если у вас нет возможности подготовить дополнительное соглашение, обратитесь к юристам или предложите арендодателю подготовить такой документ.

Направляйте уведомления правильно. Чтобы не было проволочек, напишите арендодателю сразу после переговоров письмо с просьбой оформить все достигнутые договоренности в письменной форме. Хорошо бы с письмом сразу отправить проект допсоглашения. В письме-уведомлении должно быть указано, что именно и как вы просите изменить, установите дедлайн, до которого ваше рассмотрение должно быть рассмотрено. И еще важно: направляйте уведомления только теми способами, которые предусмотрены в вашем договоре (заказным письмом, e-mail и т. д.). Помните, что именно уведомления вместе с другими доказательствами будут подтверждать вашу позицию, если уж случится судебный спор.

Следите за состоянием арендодателя. Арендодатель в бизнесе — тоже предприниматель. Его бизнес-модель может иметь свои недостатки, а в условиях кризиса — привести к серьезным финансовым сложностям. Изучайте информацию о финансовом состоянии контрагента, используя сервисы по проверке задолженностей по налогам, фонду социальной защиты, сведений об участии в судебных спорах и т. д. 

Если вы будете понимать состояние своего контрагента, вы сможете предложить лучшие для него условия.

Ситуация из практики

ООО «А» являлось арендатором помещений ООО «Б1» более 3 лет. ООО «А» запросило у ООО «Б1» снижения арендной платы на 3 месяца на 60% в связи с простоем помещения. В это время у ООО «Б1» происходила смена собственника бизнеса через реорганизацию ООО «Б1» в форме выделения в ООО «Б2» с переходом прав на помещение. Учитывая рыночную ситуацию, а также в связи с тем, что оформление реорганизации занимает 1–2 месяца, собственник принял решение предоставить указанную скидку с целью сохранить арендатора и вернуть финансовый поток по окончании внутренних процессов реорганизации.

Расторжение или просрочка? Что делать, если арендодатель не хочет идти на уступки

Если арендодатель не готов идти на уступки, а переговоры заходят в тупик, сравните возможные затраты от расторжения договора по инициативе арендатора и от расторжения по просрочке оплаты по договору.

По общему правилу арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (ст. 590 ГК). Но в вашем договоре может быть предусмотрен и другой вариант.

В большинстве договоров аренды помещений у арендатора значительно меньше прав инициировать расторжение договора, а само расторжение приведет к потере обеспечительного платежа и нескольких месячных платежей по арендной плате. Самое важное, что если пойти таким путем, то суммы, в последующем выставляемые к оплате, нельзя уменьшить.

Если выбрать путь просрочки платежей, то штрафные санкции по договору (пеня) в соответствии со ст. 14 ГК можно уменьшить по решению суда, а арендодатель может инициировать расторжение договора. Поэтому просрочки оплаты платежей в конечной перспективе могут отказаться экономически выгоднее, чем расторжение договора по инициативе арендатора.

Прицениваясь ко второму пути, учитывайте, что взыскание средств предполагает не только затраты на пеню, но и судебные издержки. Поэтому наиболее выгодный путь расторжения договора  — по соглашению сторон.


Курс бел. рубля 01.10.2020
Нал. (банки Минска)
покупкапродажа
$12.60002.6040
13.05003.0570
p1003.35503.3500
Б/нал. (НБРБ)
$12.6236
13.0727
p1003.3343