Прогноз Colliers: как изменится рынок аренды коммерческой недвижимости из-за кризиса
Рынок строительства и недвижимости несколько консервативен, а его игроки регулярно получают прививку стойкости частыми «штормами» в экономике страны. Белорусского девелопера экономическими кризисами и девальвацией рубля давно не удивишь. То, что сейчас вводит в ступор входящих во взрослую жизнь миллениалов и представителей поколения Z, на памяти многих из представителей старшего бизнес-поколения повторяется как минимум в седьмой раз.
Итак, разберемся, стоит ли паниковать участникам рынка коммерческой недвижимости (и если да, то как сильно).
Не будем вдаваться в историю курса в период 90-х, но вот посмотреть, как вел себя рубль в последние 10 с небольшим лет, стоит.
В начале 2000-х на несколько лет наступила просто курсовая идиллия. Курс евро к рублю в 2004 году был 1 к 2683; в 2005-м — 1 к 2681; в 2006-м — 1 к 2692. В этот период ставки аренды были очень высокие. Так, аренда в наиболее современных на тот период бизнес-центрах, таких как «Немига-Сити» или «Саако», составляла 40−52 евро за 1 кв. м. А на торговые помещения в немногочисленных торговых центрах, где основной категорией арендаторов на тот период были индивидуальные предприниматели, ставки составляли 170−220 евро за 1 кв. м (например, в таких объектах, как ТЦ «Паркинг» или «Купаловский»). Тогда по многочисленным просьбам объединений предпринимателей был издан Указ президента № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», который начал регулировать ценообразование на рынке аренды.
Но в мире наступил кризис периода 2007−2008 годов, который начался, кстати, с ипотечного кризиса и краха инвестиционных банков в США. В Беларуси влияние кризиса стало ощущаться в основном с конца 2008 года и перетекло на 2009-й, когда в мире уже начали из него выходить. Вот здесь и случилась очередная девальвация. Так, новый 2009 год встречали еще с декабрьским курсом евро (2935 руб.), а вступили в него со 2 января с официальным курсом 3545 руб. Рынок аренды начал реагировать на существующие ставки еще до официальной девальвации, уже с октября-ноября 2008 года. Тогда из-за сокращения арендуемой площади некоторыми компаниями начавшихся процессов ротации арендаторов резко выросла вакантность (до приблизительно 10% от стока). Причем вакантность образовалась довольно стремительно, буквально в течение одного квартала. В результате собственники были вынуждены пойти на снижение размера ставок, причем довольно существенное. Ставки, номинированные в евро, снизились на 20−25%. Но сказать, что они все равно стали очень низкими, нельзя. Так, в наиболее топовых бизнес-центрах ставки за 1 кв. м составляли 24−38 евро, в менее популярных 15−27 евро. А вот собственники наиболее значимых на тот период торговых объектов попытались «не заметить» кризис и девальвацию, словно их и не было. Ставки так и не изменились.
После значительной разовой девальвации курс стабилизировался, а последовавший 2010 год многие вообще склонны даже идеализировать. Это был год президентских выборов, поэтому зарплаты росли, курс стоял, инфляция по белорусским меркам посткризисного периода была неприлично низкой. Но выборы прошли, и уже с февраля 2011 года мы стали ощущать, что страна живет не по средствам.
На рынке сложилась ситуация, которую многие называли «троекурсием», когда одновременно был курс Национального банка, курсы коммерческих банков и курс «черного рынка», неожиданно восставшего из небытия.
В итоге власти пошли на официальную девальвацию, и курс евро изменился: 4020 рублей за евро по состоянию на январь, 7159 рублей — в июне. Но это еще была полумера. В октябре курс был отпущен в свободное плавание и уже к ноябрю достиг 11 826 за евро. Вдобавок все это сопровождалось на этот раз неприлично высокой инфляцией — 108,7%.
Ставки, номинированные в евро, при этом оставались стабильными. И арендодатели, которые выставляли счета по официальному курсу Нацбанка, в первом полугодии, разумеется, недополучали значительную часть арендной платы, поскольку этот курс от реального отличался в три раза. Но с июня и особенно с октября после выхода на единый курс арендодатели свое отыграли. Правда, стоит отметить, что и арендаторы от курсовых разниц не жировали. Поэтому для рынка был характерен отказ от части занимаемой площади, ротация в более дешевые объекты и др., что в том же офисном сегменте привело к вакантности на уровне 13−14% от предложения. А вот в сегменте складской недвижимости в тот период можно говорить о глобальном кризисе. Из-за невозможности приобретать валюту по официальному курсу и в нужных объемах свернули или свели к минимуму свою деятельность очень многие дистрибьюторы и импортеры, которые в 2011 году были основными потребителями современных складов. В результате к маю 2011 года спрос на аренду складов упал на 60% (особенно на новые объекты), и стали предлагать помещения и с более низким еврономиналом. Но здесь справедливости ради стоит отметить, что этот сегмент недвижимости так же быстро с выходом на единый курс и восстановился. Уже в октябре больше искали качественные склады, чем предлагали вакантные.
Период с 2012 года и вплоть до осени 2014 года рубль продолжал оставаться относительно стабильным. Ближе к зиме его снова заштормило. Особенно заполнилось 19 декабря, когда для населения был введен 30%-ный сбор на покупку валюты, а предприятия-экспортеры должны были продавать 50% валютной выручки. По сути, это была завуалированная девальвация. И по мере поэтапного снижения процента сбора рубль официально девальвировался. Так, по итогам 2014 года девальвация составила 24,7%, а в 2015 году еще 29,5%. В этот период наиболее существенно упали ставки на аренду офисов. Но здесь сложно сказать, что причиной стала исключительно девальвация. Скорее здесь сошлось одновременно несколько факторов: девальвация, рецессия в экономике и небывалый по масштабам минского рынка офисов объем ввода новых площадей: в пересчете на валовую арендную площадь (GLA) 229 тыс. кв. м в 2014 году и практически 99 тыс. кв. м в 2015 году. Так, если на январь 2014 года сток современных минских офисов был GLA 358 тыс. кв. м, то на декабрь 2015 года составил 686 тыс. кв. м: рынок без малого удвоился за очень короткий период времени. В результате на рынке были факты, когда крупные площади в бизнес-центрах класса В1 компании могли арендовать по ставке 6 евро за 1 кв. м, а аренда офисов в классе В2 начиналась от 4,5 евро. На рынке торговой недвижимости период с конца 2014-го по 2016 год стал тем этапом, когда на смену жесткому «фиксу» стала приходить привязка размера арендной платы к процентам от выручки. Если до этого были только единичные факты таких отношений, то с 2016 года привязка аренды к проценту или применение смешанной системы (небольшая фиксированная ставка + процент) стали делом обыденным.
Ниже приведены наглядные примеры на изменении динамики ставок в офисном сегменте на фоне девальвации в последние годы. При этом 2007 год взят за 100%. Как видно из графиков, реакция в ценообразовании на девальвации, случавшиеся в последние годы, чаще всего следовала. Единственное, поскольку рынок несколько консервативен, возможны некоторые задержки, которые сложно заметить на годовых графиках.
«Что же будет с Родиной и с нами»?
Первые недели девальвации-2020 ничего пока не продемонстрировали ни рынку, ни его игрокам. Участники рынка по обе стороны взяли паузу. Да, бизнес-сообщество обратилось к государству с предложением снизить ставки, но пока конкретных предложений не последовало. Да и просили как-то неуверенно: просьба последовала на второй день девальвации, а на второй неделе как бы и забыли. И в приказном порядке на уступки могут пойти разве что по объектам государственной и коммунальной собственности, а вот между частными контрагентами маловероятно, что будет единая согласованная политика поведения, скорее все будут договариваться индивидуально. И при этом кулуарно: так, что если сделают уступку кому-то, чтобы эта информация не стала достоянием общественности и не привела к последующим уступкам по объекту или рынку вообще.
Пикантность нынешней ситуации еще и в том, что девальвация у нас не сама по себе, а опять пакетом: предвестник рецессии в экономике Беларуси еще с прошлого года, глобальное падение цен на нефть и COVID-19.
Последний нарушил прогнозы всех мировых светил и компаний футурологов, его никто не ждал, и как он повлияет дальше, тоже пока никто прогнозов не делает. Поэтому и мы остановимся исключительно на влиянии девальвации.
В ближайшее время вряд ли ставки будут пересмотрены. В частности, в офисном сегменте практически нет вакантности, контракты заключены на все подходящие площади. И даже на новые объекты, ввод которых реальный и ожидаем в скором времени, заключены преддоговоры. Те объекты, которые в подвешенном состоянии, и рассматривать не стоит. Обрушить ставки могла бы только ситуация по аналогии с 2014–2015 годами, но ее не будет. Даже при оптимистичном прогнозе в ближайший год-полтора на рынок выйдет около GLA 150 тыс. кв. м, а никак не почти 330, как в тот период.
Произойдет некоторая оптимизация площадей, занимаемых компаниями. В частности, IT-компании, а также официальные представительства зарубежных компаний из других секторов по требованиям центральных офисов перешли на удаленную работу. В результате вынужденной дистанционной работы многие откатают практику работы в таких условиях, и вполне возможно, что часть штата так и останется на удаленке уже навсегда.
Так что есть сценарий, что эти компании после периода изоляции сократят площади процентов на 30 и построят работу по принципу: 70% персонала «под рукой», а 30% — дистанционные.
Но опять же на это пойдут не все и это не приведет к тотальной вакантности, которая следом потянет ставки вниз. Аналогичным образом есть вероятность, что часть компаний, наоборот, придет к выводу, что дистанционная работа бесперспективная и неплодотворная, не соответствует подходам компании к организации рабочего процесса и по завершении сложившейся на настоящее время ситуации начнут подбирать и расширять площади для размещения сотрудников.
Один из сегментов, где высокие риски роста вакантности и снижения ставок, — стрит-ретейл. В нем нередко размещаются офисы туристических агентств. Они сейчас первые в списке на закрытие из-за глобального сворачивания мировой туристической отрасли. Вероятность того, что полностью прекратят работу агентства-одиночки и сократят число офисов сетевые операторы, очень высока. А освободившиеся помещения не всегда подойдут по площади и иным параметрам прочим возможным арендаторам — например, под общепит.
В секторе торговой недвижимости наибольший риск роста вакантности и падения ставок у торговых центров первых поколений, где в качестве доминирующих арендаторов ИП и ЧУПы. С такой ситуацией данные объекты столкнулись в период 2015–2016 гг. Тогда у некоторых образовалась вакантность на уровне 30% и более, некоторые, как ТЦ «Паркинг», укрупнились и пустили на площади крупных розничных операторов, некоторые задумались было о реконцепции... Но потом ситуация выровнялась, и все вернулись к статус-кво. Сейчас, вероятно, так уже не повезет: тогда трудности с поставками товаров у ИП были только из-за девальвации и сворачивания спроса, теперь многие просто не смогут поставить товары. Даже если найдутся деньги и будет свой покупатель.
Сегменту складской логистики, особенно объектам, расположенным недалеко от МКАД, тоже не будет грозить ни рост вакантности, ни снижение ставок. Действительно, объемы ВЭД в плане товарных потоков упали и будут падать дальше, особенно в плане поставок импортных товаров, что сократит потребность в складах со стороны некоторых дистрибьюторов. Но хорошие объекты тут же понадобятся «гибридной» рознице: интернет-торговле, службам доставок розничных сетей и компаниям, объединяющим торговлю, складирование, интернет-торговлю и пункты выдачи в границах одного объекта.
