Galleria
user

Василий Малашенков

Колумнист Office Life

Почему большинство торговых центров Беларуси не принадлежит их хозяевам?

Автор: Василий Малашенков
Корреспондент Office Life побывал на закрытой встрече арендаторов коммерческой недвижимости. Речь шла в основном об общепите и ретейле. Как и с арендой офисов, здесь все непросто.
Чем отличается торговый центр за $100 млн от других торговых центров Минска / 

Office Life уже поднимал тему не очень корректного поведения тех, кто сдает офисы. Есть и примеры «нехорошести» со стороны арендаторов. С одной стороны, компания, сдающая площади, — это не богадельня. Это же про деньги и маржинальность. Если ты не подходишь как арендатор... Извини, но придется съехать или даже не заезжать изначально. Если твои площади как арендодателя уже не такие вкусные, то от тебя уйдут. Ничего личного, просто бизнес.

С другой стороны, кто автор этого «ничего личного»? Вроде уже прожили те самые 90-е, старые методы не работают. Всем выгодна комфортная экосистема.

Об этом рассуждает управляющий директор, партнер международной компании Colliers International Денис Четвериков. По его словам, есть проблема с концепциями ТРЦ. Все сводится к коронной фразе «Инвестор точно знает лучше».

Инвестор на этапе планирования может иметь в голове какой-то образ «Как я хочу, чтобы было». Можно мечтать о создании, к примеру, специализированного детского ТРЦ. Однако нужен ли он в этом месте? В этом городе? В этой стране вообще? Согласитесь, вопросы фундаментальные, напрямую влияющие на конечный результат.

Часто инвестор не понимает, какой процент надо заложить для якорного арендатора. Что такое «якорь»? Хорошо, что уже поняли: это точно не мебель. Ну не толпятся люди за диванами! Может быть, стояли бы очереди за «Икеей». Так ведь у нас ее...

Иногда инвестор просто хочет «мужской этаж». Его спрашивают: «На что расчет?» Ответ: «У меня нет мужского этажа».

Galleria

Не всегда корректно оценивается количество человек в зонах охвата. Есть понятия первичной зоны охвата (когда потребитель приходит пешком или приезжает за пять минут на машине), вторичной (10 минут на авто), третичной (20 минут на машине). Не получится просто считать население микрорайонов, отдаленных от торгового центра на то или иное расстояние. По идее необходимо оценить дорожный и в целом людской трафик в том или ином районе по дням и времени суток. На таком-то перекрестке в понедельник в 15:00 могут быть заторы, а в субботу может не быть. Всегда ли это оценивают?

К тому же сам по себе девелопмент имеет естественную инерцию. Это строительство. Пока получил площадку, пока спроектировал-согласовал, пока построил... На этих этапах возникает риск изменчивости «окружающей среды».

Один из камней преткновения — ставка аренды. Многие собственники ТРЦ хотят «фикс» в валюте, потому что недвижимость построена на деньги банка. А банк же не будет на такое давать белорусские рубли. Но об этом позже...

Кстати, вероятно, в стране может появиться больше иностранных собственников коммерческой недвижимости. Консультанты уже получали запросы от инвесторов из ОАЭ и стран Балтии на офисы класса А в центре Минска. Присматриваются. Некоторые уже владеют. Октябрьская площадь у всех на виду.

По словам Четверикова, два крупных оператора спорт-ретейла тоже рассматривали Беларусь: «Пока ничего плохого не сказали».

Консультант департамента ретейла Colliers Татьяна Евлакова говорит о природе возможных конфликтов арендаторов и арендодателей. Если тезисно, то не всегда хозяева понимают, что важны компоновка и соседство. Бывают же несовместимые операторы. Это даже иногда прописано в договорах. Да и здравый смысл подсказывает, что детское кафе никогда не скажет спасибо, если рядом откроют казино. А такой случай реально был в Беларуси. Случалось, когда рядом с общепитом поставили бытовую химию...

Если вернуться к теме ставок, то понятно, что природа ретейлера такова: «Снижение!» Порой это просто желание платить меньше, никак не продиктованное экономической ситуацией. Был такой случай, когда довольно крупный ретейлер сделал массовую рассылку. Письма были одинаковые, и всех арендодателей компания просила о снижении. Фишку ретейлера «просекли», и ничего хорошего его репутации это не принесло.

Ну а со стороны арендодателей офисов вирусной инфекцией становится такой вариант. Пришли айтишники, быстро выросли до большой компании и хотят собраться в один бизнес-центр, предлагают хорошие деньги. Хозяин или управляющий правдами и неправдами выселяет всех мелких и средних. Даже несмотря на то, что они ему могут приносить стабильный доход еще очень долго. IT-компания занимает едва ли ни все здание, хорошо платит. Но у нее опять резкий скачок роста. Уже тесно. Она уходит. А старых арендаторов обратно не вернуть, и репутация подорвана...

Академия

Хедлайнером закрытого собрания стал создатель сети «Буслік» Сергей Мисяченко. Человек, который знает почти всех топ-менеджеров и собственников торговых центров. Он открыл около ста магазинов. Закрыл 55. Опыт полезный. Иногда его переговоры с арендодателями длились 2–3 года. Проблему иностранных арендодателей диагностирует так: они приходят к нам со своим юридическим опытом. Но он здесь не работает. К примеру, по Dana Mall договаривались три года.

«Договор был вот такой толщины», — Сергей показывает размер корешка книги-энциклопедии. Но зато после подписания никаких проблем.

Кто такой девелопер? Арендатору иногда кажется, что тот сидит на «трубе» и качает себе деньги за аренду. Наживается, все в шоколаде. А ведь многие построились за кредиты. Мисяченко обращает внимание: так случилось, что они живут в стране, где рентабельность бизнеса меньше рентабельности кредитов.

И получается, что иногда хозяин — вовсе не хозяин. Всем рулит банк. Именно банк согласует многие телодвижения. Отсюда и ставки в валюте. Проблема идет именно от банкиров, а не от девелоперов.

Сергей Мисяченко признается, что пользуется услугами консультантов в том числе и по вопросам аренды. И вот почему: «Консультант — это разведчик... Я покупаю данные, а данные это всё».

P. S. А еще глава «Бусліка» рассказал на встрече невероятную историю, которая вновь нам показывает разницу между Минском и регионами. Один из собственников площадей на землях Мозыря и поблизости попросил сеть прийти в Калинковичи. И не просто попросил, а дал денег. Беспроцентный заем в белорусских рублях на срок окупаемости магазина. Для Минска это просто фантастика какая-то, а там возможно. «Буслік» уже вернул тот заем и спокойно работает.

Поделиться:
Курс бел. рубля 21.11.2019
Нал. (банки Минска)
покупкапродажа
$12.04802.0510
12.26502.2690
p1003.19503.2000
Б/нал. (НБРБ)
$12.0476
12.2667
p1003.2008