В Минске появились «черные» арендодатели, отжимающие арендаторов

Наша редакция второй раз за год вынуждена менять место прописки. Мы уверены, что с такой проблемой сталкиваются сейчас многие бизнесы. В первом случае мы якобы не смогли договориться о новых ставках арендной платы, хотя на самом деле собственник уже договорился с новым арендатором и его изобретательность в вопросе нашего выселения была безгранична. Во втором случае нас просто уведомили об окончании срока аренды. Без переговоров. И все. При этом все согласно закону. Та же схема: собственник уже договорился с новым арендатором.

Это похоже на ситуацию с известным французским футболистом Антуаном Гризманном, у которого был действующий контракт с «Атлетико» и, как оказалось, контракт с «Барселоной». Скандал стоил Гризманну нервов, любви фанатов, имиджа — всего, что он приобрел в Мадриде за те годы, когда стал звездой…

Рынок офисной аренды начали диктовать IT-компании

Кризис 2014 года привел к обвалу арендных ставок и, как следствие, резкому снижению интереса инвесторов к вложениям в строительство новых бизнес-центров. В итоге, по данным аналитиков Colliers International, в 2018-м рынок офисной недвижимости прирос всего на 4%, было введено около 40 тыс. квадратных метров новых офисов в БЦ — в два раза меньше, чем в 2015–2016 годах. По оценкам специалистов агентства «Твоя столица», ежегодно Минску нужно минимум 50 тыс. квадратных метров новых офисов, чтобы покрыть растущий спрос.

Почему спрос так растет, если экономика в целом только начала выбираться из рецессии? Ответ прост: рынок начали диктовать IT-компании, чей основной актив — это как раз персонал, причем критически требовательный к условиям труда. По данным компании Colliers International, айтишники формируют сейчас более трети спроса на новую недвижимость в бизнес-центрах.

Ситуация привела к тому, что уровень вакантности в бизнес-центрах составляет 3−4% — величина, прямо указывающая на наличие дефицита. По помещениям приличного метража — от 300 «квадратов» — ситуация еще плачевнее.

Сейчас в стадии строительства в Минске мы насчитали 10 новых бизнес-центров, которые со временем должны немного «разрядить» ситуацию. Но это — в будущем. А пока арендодатели потирают руки и отжимают арендаторов. Иногда не утруждая себя соблюдением элементарных норм деловой этики, которая распространяется, как известно, чуть дальше формальных позиций договоров аренды.

Давайте теперь посмотрим на другой сегмент — сдаваемые в аренду площади, которые были перепрофилированы в офисы и которые принадлежат госкомпаниям. Там законодательно поставлены дополнительные «вешки», за которые не позволено заходить арендодателю. Потому что государство понимает: если эти ограничители не установить, то управляющая компания будет давить на арендатора через угрозы непродления или разрыва договора аренды. Именно поэтому стандартный срок заключения договора на недвижимость составляет от трех лет, именно поэтому арендодатель может пересматривать ставку арендной платы не чаще чем раз в год, именно поэтому у добросовестных арендаторов есть право преимущественного продления аренды.

Так вот, все это не работает на рынке офисной коммерческой недвижимости Минска.

«Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора…»

Мы проанализировали юридическую базу, которая лежит в основе договоров аренды в бизнес-центрах. Все документы однотипны, составлены таким образом, чтобы арендодатель мог отказать в аренде офиса в любой момент (обычно наступает, когда появляется новый вкусный клиент).

Как, например, вам такая норма: «Арендодатель вправе неоднократно изменять ставку арендной платы в течение срока действия настоящего договора, письменно уведомив об этом арендатора не позднее чем за 60 дней до даты изменения»?

Или такая: «Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив об этом письменно другую сторону. Договор расторгается в течение 60 календарных дней».

Теперь представьте: вы нашли замечательный офис для своей компании, сделали там ремонт, оборудовали кухню, санузлы, сделали встроенные шкафы, повесили рольшторы… Только начали обживаться — и бац: «Через два месяца любезно просим вас освободить помещение и зашпатлевать в стенах дырки от ваших картин и карнизов». Как минимум все это накладно, не говоря уже о смене юридического адреса и времени на поиск нового офиса. Откуда вас тоже попросят через год — по той же схеме.

Так вот, чтобы не обжигаться с такими переездами из офиса в офис каждый год, в Беларуси просто необходимо создавать «черный список» недобросовестных контрагентов по аренде офисной недвижимости. Бизнес-центры, где не следует снимать «офис на 60 дней».

Продолжение следует.

Фото: depositphotos.com