Белорусам предложили инвестировать на маркетплейсе недвижимости. Разбирались, что это такое
Недвижимость «упаковали» в акции
Секьюритизация активов — то есть «переупаковка» их в ценные бумаги, обеспеченные этими самыми активами, — идея не новая для финансового рынка, хотя в Беларуси встречается нечасто. Именно по такому пути пошли владельцы нескольких объектов коммерческой недвижимости в Минске, чтобы привлечь деньги инвесторов.
ООО «Индустрия недвижимости» и ООО «РеалтЭксперт» выступили учредителями ОАО «Индустрия Капитал». Акции этой компании можно официально купить на бирже. Ее уставный фонд составляет более 12,6 млн рублей. Он обеспечен тремя объектами, расположенными в Минске на ул. Казинца, — в основном это производственная, офисная и складская недвижимость.
Компания совсем «свежая». Соответственно, истории и финансовой отчетности у нее пока нет. Поэтому инвесторам предлагают ориентироваться на оценку объектов и их предполагаемую доходность. Самое интересное, что на этом кейсе планируется «обкатать» модель, которую ее создатели хотят положить в основу первого белорусского маркетплейса недвижимости.
Как все это работает
— Идея создания маркетплейса возникла в результате анализа нашей командой международного опыта в сфере долевого инвестирования в коммерческую недвижимость, включая функционирование паевых инвестиционных фондов (REITs) в США, Европе и России. Мы решили адаптировать эту модель под реалии и законодательство Республики Беларусь, — рассказала OL заместитель директора по инвестициям, специалист по ценным бумагам ОАО «Индустрия Капитал» Ольга Рымко.
Предполагается, что работать схема будет так. Инвесторы покупают акции «Индустрия Капитал», обеспеченные объектами, информация о которых размещена на сайте, и получают дивиденды. Пока таких объектов, как было сказано выше, только три. Но в компании рассчитывают, что их число будет увеличиваться, в том числе за счет присоединения к проекту других владельцев коммерческой недвижимости.
Операционным управлением всем портфелем объектов будет заниматься управляющая компания — «Индустрия недвижимости». Акции продаются на Белорусской валютно-фондовой бирже (БВФБ). Номинал одной бумаги — 2003 рубля, а в дальнейшем цену будет формировать рынок. Как следует из данных БВФБ, первые сделки уже есть — на середину июня в системе биржи было продано более 150 акций эмитента.
Что говорят в компании про доходность и оценку
Схема работает не по принципу доверительного управления — это обычная покупка акций на бирже через брокера с открытием счета «депо», куда зачисляются акции. То есть классическая схема инвестирования.
Судя по информации на сайте компании, текущая доходность по уже включенным в портфель объектам составляет от 12,8 до 18,3% годовых. При этом в компании «Индустрия Капитал» отмечают, что эта доходность — прогнозный ориентир, а не гарантированное обязательство. «Наш прогноз базируется на текущих финансовых показателях работающих активов и действующих договорах аренды с реальными арендаторами», — говорит Ольга Рымко.
В компании также сообщили, что все активы (то есть объекты недвижимости, под которые выпускаются акции) проходят обязательную независимую оценку. А отчетность эмитента будет публиковаться ежеквартально на Едином портале финансовой отчетности (ЕПФР) и на сайте БВФБ, как это предусмотрено законодательством о ценных бумагах.
Инвесторам нужно больше информации
Новая схема вызвала неоднозначную реакцию у специалистов. Например, известный в Беларуси инвестор и финансовый аналитик Дмитрий Наривончик в своем ТГ-канале «Нетрудовые доходы» заметил, что информации об оценке объектов, под которые выпускаются акции, в открытом доступе недостаточно, как и данных о финансовом состоянии компании-эмитента, аффилированных лицах и др.
Инвесторы пишут, что хотели бы увидеть детальные отчеты оценщиков, реальные договоры аренды (сообщается, что заполняемость арендаторами — от 81 до 100%), оценить фактические доходы по объектам, структуру расходов, включая размер вознаграждения управляющей компании и др.
А в чате «Покупай с умом!» заметили, что не совсем ясно, какую долю акций компании реально выставили на продажу. Будет ли мажоритарный акционер и какую долю он оставит себе? Это важно, т. к. миноритарный акционер практически ничего не решает. Он не влияет на дивиденды, не контролирует расходы, сделки со связанными лицами, продажу недвижимости и работу управляющей компании.
Ключевые риски — волатильность и арендаторы
Как говорит OL начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Юрий Попов, сама по себе идея маркетплейса недвижимости — интересная. Но для ее практической реализации нужна большая открытость компании-эмитента.
— Инвесторам нужно убедиться, что оценка объектов проведена профессионально и соответствует рыночным реалиям. Потому что этот рынок очень волатильный: сегодня эта недвижимость востребована, а завтра — нет. Или, например, потеряют собственники пару крупных арендаторов — и все, уже совсем другая доходность, — рассуждает специалист.
По его мнению, сегодня меньше всего подвержена волатильности стоимость и доходность торговых и торгово-административных объектов. Для них действительно можно более или менее адекватно просчитать доход на полгода-год. Со складами и чистой «административкой» — сложнее.
Что может заинтересовать инвесторов
В любом случае инвесторы и специалисты рынка недвижимости сходятся в том, что при принятии решения о покупке таких активов нужно провести большую работу. Грамотно оценить сами объекты, под которые выпущены акции, компании, которые ими владеют, историю их собственников, финансовое состояние крупнейших арендаторов и их собственников тоже.
В свою очередь в ОАО «Индустрия Капитал» говорят, что прекрасно понимают риски — и из-за волатильности рынка, и из-за проблем, которые могут возникнуть у арендаторов. Поэтому собираются в ближайшее время диверсифицировать портфель. «Стратегия масштабирования предполагает привлечение капитала через новые эмиссии под строительство и приобретение новых активов (производственных и туристических объектов)», — сообщили в компании.
Там также говорят, что информация о бенефициарах, составе и длительности договоров с арендаторами, управляющей компанией и т. д. не является публичной, поэтому ее нет в открытом доступе. Но инвесторы могут получить ее, обратившись в компанию.
Что в итоге?
Инвесторы (особенно в Беларуси) — многое повидавшие, а потому осторожные люди. Пока они в основном выжидают. Видимо, чтобы заставить их задуматься об инвестициях в проект, создателям маркетплейса придется доказать, что у них все серьезно. Что вся информация максимально открыта и что их портфель наполняется новыми ликвидными и коммерчески эффективными объектами.
Материал носит информационно-аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией
