«Сейчас главный дефицит на рынке — не метры, а земля». Топ-5 неочевидных трендов рынка новостроек Минска

1. Кажется, что новостроек много, но в реальности...

Андрей Чернышев,

заместитель директора по аналитике портала Realt

— На первый взгляд может показаться, что жилых комплексов от застройщиков и квартир в них сегодня более чем достаточно. Новые дома появляются регулярно, а в продаже одновременно находятся тысячи квартир. Однако при детальном рассмотрении у покупателей зачастую наступает разочарование: значительная часть предложения сосредоточена всего в нескольких крупных жилых комплексах, как, например, «Северный Берег», «Зеленая гавань», «Новая Боровая» и некоторые другие, — говорит заместитель директора по аналитике Realt Андрей Чернышев. — При этом новых масштабных площадок под строительство в Минске просто нет. «Зеленый Бор» не в счет из-за преобладающей доли «льготного» жилья, а мы говорим про широкий круг лиц. 

В результате первичный рынок жилья Минска находится в ситуации, когда выбор у покупателей вроде бы есть, но при детальном рассмотрении он оказывается очень узким. Потому что дорого и только в точечных локациях.

Именно поэтому застройщики сегодня все еще находятся в сильной позиции: конкуренция низкая, а спроса для них все еще достаточно, чтобы продолжать повышать цены. 

Разве что необходимость продавать дорогие машино-места с квартирами выступает тормозящим продажи фактором. Особенно у государственных застройщиков — они по ценам на парковочные места в «лидерах» (об этом — далее).

2. Главный дефицит рынка — это уже не квартиры, а земля

Многие слышат новости о новых территориях, которые город планирует застраивать в будущем. Однако между публикацией проекта и появлением первых квартир в продаже могут пройти годы или даже десятилетия. При этом ряд территорий в итоге может остаться только на бумаге. 

А еще, что немаловажно, далеко не все новые жилые районы будут ориентированы на продажу жилья широкому кругу лиц. Тренд сегодняшнего времени: значительная часть строительства предназначается для нуждающихся, многодетных семей и других льготных категорий граждан. При этом свободных площадок под крупное коммерческое строительство внутри Минска становится все меньше. Именно поэтому застройщики стараются максимально выжимать из имеющегося участка застройки и осваивают пригородные территории. 

В результате покупатели сталкиваются с нехваткой квартир (по доступным ценам) сегодня, а рынок — с ограниченным количеством новых площадок под коммерческое строительство.

Объективности ради отметим, что в рамках Минска и вблизи МКАД все же есть участки (в том числе и достаточно большие), которые, на наш взгляд, могли бы быть использованы под жилую застройку. Но для их «подготовки и адаптации» (в первую очередь юридической — по назначению) потребуется значительное время, а значит, услышать о них мы сможем в лучшем случае в перспективе пяти или даже десяти лет.

3. Средняя цена квадратного метра все менее показательна

Еще несколько лет назад средняя стоимость квадратного метра позволяла достаточно точно оценить ситуацию на рынке новостроек. Если средняя цена «квадрата» по рынку росла или снижалась, это действительно отражало общие тенденции. Сегодня такой подход работает все хуже. И причин здесь несколько.

Во-первых, рынок новостроек Минска стал гораздо более неоднородным. Формально многие проекты могут относиться к одному и тому же классу жилья, однако покупатели готовы платить совершенно разные деньги за счет различий в расположении, окружении, инфраструктуре и общей концепции жилого комплекса. Например, квартира в одном из домов «Минск-Мира» и квартира аналогичной площади в «Северном Береге» могут существенно отличаться по стоимости квадратного метра, хотя оба проекта ориентированы на массового покупателя и, более того, существует мнение среди покупателей, что «один приходит на смену другому». Но если «Минск-Мир» уже достаточно дал городу и покупателям формата «город-в-городе», то «Северный Берег» только начинает развивать концепцию зеленого города. И поэтому покупатели фактически платят не только за саму квартиру, но и за будущую (более экологичную) среду проживания, благоустройство, близость к воде, общественным пространствам и уровень приватности района. 

Аналогичная ситуация наблюдается и в ближайшем пригороде Минска. Если несколько лет назад пригородные проекты конкурировали с Минском преимущественно ценой, то сегодня такие жилые комплексы, как, например, «Зеленая гавань», в отдельных случаях предлагают стоимость квадратного метра, сопоставимую с некоторыми столичными проектами комфорт-класса. Причина заключается не только в характеристиках самого жилья, но и в том, что покупатели готовы доплачивать за малоэтажную застройку, природное окружение, единую архитектурную концепцию и более спокойную жилую среду. 

По сути, рынок новостроек начинает делиться не столько по классам жилья, сколько по типам среды проживания. Одни покупатели выбирают плотную городскую застройку рядом с метро и крупными торговыми центрами, другие — кварталы возле парков и водоемов, третьи — малоэтажные жилые комплексы в пригороде. И каждая из этих моделей жизни имеет свою цену.

Вторая причина заключается в том, что цена квадратного метра сегодня далеко не всегда отражает полный бюджет покупки квартиры. Во многих современных жилых комплексах квартиру можно приобрести только одновременно с парковочным местом. При этом стоимость машино-места в цену квартиры не включается и в статистике стоимости квадратного метра никак не учитывается. В результате в прайсах застройщиков можно увидеть заманчивые цифры ($1690 за метр в «двушке»), а по факту — итоговая стоимость приобретения квартиры может расстроить. 

На практике это означает, что два жилых комплекса с одинаковой стоимостью квадратного метра могут иметь совершенно разную итоговую стоимость покупки. Если в одном проекте покупатель может ограничиться приобретением квартиры, то в другом — к стоимости жилья необходимо дополнительно добавить расходы на машино-место. А это уже весьма существенные суммы. В зависимости от локации и формата объекта стоимость машино-места сегодня может составлять от нескольких тысяч до $20–25 тыс. и более. 

Самые впечатляющие примеры последнего времени, как ни странно, относятся к ЖК от госзастройщиков: «Гулливер», «Петровские верфи», на Волгоградской. Стоимость машино-места в них — более $20 тыс. В такой ситуации покупатели с теплотой вспоминают времена, когда в «Дубравинском» парковочное место стоило меньше $5 тыс. и было необязательным для приобретения. 

Или другой показательный пример — комплексы, где количество парковочных мест во дворах сильно ограничено или даже дворы полностью освобождены от автомобилей. В таких случаях покупка места в паркинге не навязывается застройщиком, но становится фактически необходимым условием для полноценного проживания в комплексе. Однако в рекламных материалах и статистике рынка этот дополнительный платеж обычно остается «за кадром».

В результате покупателям приходится сравнивать не только цену квадратного метра, но и полную стоимость приобретения жилья: стоимость квартиры, машино-места, кладовой, а возможно, и отделки. Поэтому средняя цена квадратного метра по рынку становится скорее статистическим показателем, чем реальным ориентиром для принятия решения о покупке.

4. Люди все чаще выбирают не (просто) квартиру, а будущую среду проживания

Это, пожалуй, самое важное изменение последних лет. Кажется, что в ситуации высоких цен покупатели должны смотреть на итоговую стоимость и только на нее. Но нет — желание приобрести истинную новостройку и нежелание покупать «вторичку» с ее уставшими подъездами выступают мощным стимулом. И здесь им помогают кредиты. И если уж брать взаймы у банка на долгие годы, то стоит выбирать не только исходя из базового минимума, но и с точки зрения желаемого максимума.

Поэтому сегодня многие покупатели обращают внимание не только на площадь и планировку квартиры. Не менее важными становятся двор, наличие школ и детских садов, магазинов, мест для отдыха, транспортная доступность и общая атмосфера района.

По сути, конкуренция между застройщиками постепенно смещается из плоскости квадратных метров в плоскость качества (стиля и комфорта) жизни.

Раньше всех это было внедрено в «Новой Боровой», а сейчас даже государственные застройщики стараются уделять этому внимание. Именно поэтому одни жилые комплексы дорожают быстрее других, даже если квартиры в них имеют схожие характеристики.

5. Пригород становится полноценным конкурентом Минска

Еще недавно переезд за пределы города многие рассматривали как вынужденный компромисс, но сегодня ситуация выглядит иначе. Современные пригородные жилые комплексы предлагают не только стильное архитектурное оформление, но и благоустроенные дворы, собственную инфраструктуру и более спокойную среду проживания. Не все, но все же.

Поэтому для многих покупателей, считающих деньги, вопрос уже звучит не «Минск или пригород?», а «чем пригород хуже, кроме локации?».

В плюсах пригорода, помимо более доступной стоимости, как минимум меньше плотность жителей, больше зеленых зон и отсутствие проблем с парковкой. В минусах: более жесткая привязанность к машине или общественному транспорту (работа же в Минске), особенности по части медобслуживания (к какой поликлинике относятся и куда, если что, ехать?) и отсутствие широкого выбора развлечений поблизости. 

Выводы и прогнозы Realt

Если попытаться описать три главных изменения, произошедших на рынке новостроек Минска за последние годы, то получим:

• рост цен;

• сужение объемов строительства и выбора;

• изменение подхода покупателей к выбору жилья.

По сути, рынок новостроек Минска за последние десять лет постепенно перестал быть «рынком отдельных квартир» и превратился в «рынок жилых комплексов».

Покупатели выбирают уже не только стены и метры, а среду, в которой им предстоит жить ближайшие годы и десятилетия. И эта среда (концепция комплекса) оправдывает для них более высокие цены по сравнению с конкурентами.

Именно поэтому сегодня успешными оказываются не те проекты, которые предлагают самый дешевый квадратный метр, а те, которые способны создать наиболее комфортную и востребованную среду для жизни. И именно этот фактор, вероятнее всего, будет все сильнее влиять на развитие рынка новостроек в ближайшие годы.

В то же время продолжают развиваться в этом направлении и пригородные жилые комплексы — их стилистика однозначно стала современнее, что и позволяет им притягивать к себе взоры покупателей, для которых покупка новостройки (да и «вторички» тоже) в Минске получается финансово очень тяжелой. Последний раз такой тренд наблюдался в 2015–2016 годах.

Многие продолжают надеяться на заметное удешевление новостроек. Однако сегодня рынок не демонстрирует признаков, которые обычно предшествуют существенному снижению цен. Скорее наоборот. Объемы строительства уменьшаются, новых крупных площадок крайне мало, а спрос поддерживается дешевеющими кредитными программами, рассрочками и ростом доходов части населения. Поэтому наиболее вероятным сценарием остается постепенный рост цен до конца 2026 года и последующая стабилизация с наступлением нового года — при условии сохранения текущей экономической ситуации.

Фото: Realt