Минск стал «очень дорогим»? Что можно купить за границей по цене квартиры в столице
Как мы сравнивали
-
Берем самые ходовые квартиры — однокомнатные и двухкомнатные — в трех наиболее типовых для многих стран вариациях:
-
Новостройка на стадии строительства;
-
«Вторичка» — молодой дом (до 15 лет), квартира с ремонтом;
-
«Вторичка» — возрастная (15+ лет). Для Минска это типовая девятиэтажная «панелька». Ремонт в квартире — как повезет, но будем считать его «родом из прошлого».
-
Далее сравниваем цены на эти квартиры в Минске с другими столицами (и не только): Варшавой, Краковом, Вильнюсом, Мадридом и Барселоной.
По части цен:
-
Для Минска используем по факту сделок за декабрь 2025 года;
-
Для других стран / городов — из открытых источников, но тоже с прицелом на сделки. При этом допускаем, что из-за сложности и специфики поиска подобной информации на зарубежных ресурсах иногда мы использовали цены не сделок, а объявлений (с учетом надбавки на торг). Но даже при таком варианте это сильно не повлияло на итоговые результаты сравнения.
Чтобы максимально охватить весь рынок того или иного города и чтобы у читателей не создалось впечатления субъективности цен, мы постарались максимально расширить их диапазоны, дабы охватить самую ходовую часть рынка.
Цены Минска как базис для сравнения
Итак, для начала определимся с ценами на квартиры в Минске.
Варшава, Польша
— В Варшаве самый дорогой рынок жилья Польши, поэтому рассчитывать на более доступные, по сравнению с Минском, цены не приходится. Средняя цена квадратного метра порядка $4250 — учитывались как новостройки, так и «вторичка». В то время как по сделкам в Минске средняя цена квадратного метра составляет $1950. Как видите, даже по такому усредненному показателю Варшава далеко впереди Минска по ценам, — обращает внимание заместитель директора Realt по аналитике Андрей Чернышев.
Если смотреть шире, то средний уровень цен в Варшаве находится в диапазоне $4100–4700 за квадратный метр. Например, выходящая за пределы нашего исследования «евротрешка» (типовая среднестатистическая квартира с двумя спальнями в центре города, но не премиум-сегмент, как, например, минский DEPO) стоит около $270 000 — 410 000. И, несмотря на эти достаточно высокие даже для поляков цены, спрос, по мнению аналитиков, остается устойчивым из-за продолжающегося роста численности населения (~1,8 млн человек плюс дальнейший рост) и устойчивого дефицита жилья.
В отличие от Минска (плюс 22%), рост цен за 2025 год в Варшаве составил от плюс 3 до плюс 8% — в зависимости от типа жилья. Как и в случае с Минском, новостройки дорожают быстрее. Но в прошлом году отмечено резкое замедление роста цен по сравнению с двузначным ростом, наблюдавшимся в последние годы.
Причина в стабилизации рынка после периода быстрого роста, который был связан с притоком иностранных граждан за последнюю пятилетку.
Вильнюс, Литва
Цены на жилую недвижимость в Литве резко выросли за последние пять лет: общий рост в Вильнюсе составил 45–60% — с примерно $2050 за квадратный метр по итогам 2020 года до $3200 в конце 2025-го.
Для сравнения: за этот же период квартиры в Минске подорожали примерно на столько же — в среднем на 54%, с $1270 до $1950 за квадратный метр по сделкам на «вторичке». Еще несколько процентов роста дадут новостройки.
Самое интенсивное удорожание жилья в литовской столице пришлось на 2021–2022 годы, когда годовой рост цен достиг 10–18% из-за низких кредитных ставок, изменения спроса, вызванного пандемией, и сильного восстановления экономики.
С 2023 года рост цен замедлился до 4–7% в год из-за удорожания кредитов и увеличения предложения на рынке (как «вторичка», так и новостройки). Этот период стабилизации позволил зарплатам частично догнать рост цен на недвижимость.
За 2025 год рост цен на жилье в Вильнюсе также меньше, чем в Минске, — от 4 до 7% в зависимости от года постройки — и был обусловлен значительным повышением заработных плат и начавшимся снижением ставок по кредитам на недвижимость.
По итогам 2025 года средняя цена квадратного метра квартир в Вильнюсе составила порядка $3100–3200 для возрастной «вторички» из советской эпохи, в то время как новостройки дороже примерно на 25–35% ($3900–4150 за квадратный метр).
Ну а если посмотреть на другие города Литвы? Там цены действительно ниже, поскольку ценовой разрыв между Вильнюсом и областными городами за последние пять лет значительно увеличился, и теперь жилье в столице Литвы стоит на 40–50% дороже, чем в Каунасе или Клайпеде.
В Каунасе средние цены за квадратный метр на «вторичке» находятся на уровне $2150–2250 (в целом «вторичка», а не только возрастной фонд), что дает примерно 30% экономии по сравнению с Вильнюсом. Новостройки Каунаса на стадии строительства значительно различаются по цене, но выглядят доступнее минских: от $1400 за квадратный метр для более низкого уровня и до $2400 для современных проектов премиум-класса (большие площади квартир).
Клайпеда — портовый город Литвы, поэтому в какой-то мере может сравниваться со столицей. Цены ниже Вильнюса, но в среднем все равно выше Минска: $2050–2150 за квадратный метр в целом для «вторички» с ремонтом (не только старый фонд). Разве что новостройки на стадии строительства стартуют дешевле минских — от $1500 за квадратный метр.
Мадрид, Испания
Для тех, кто мечтал о покупке квартиры в солнечной и жаркой Испании, сравним цены Мадрида с минскими. Но для начала проговорим ценовые тренды на жилье в целом по Испании:
-
за 2025 год цены выросли более чем на 13%, что является самым быстрым темпом роста почти за два десятилетия. Причина в дефиците предложения жилья (как квартир, так и коттеджей) в крупных городах и прибрежных районах;
-
за последнее десятилетие цены выросли примерно на 83%. Для сравнения: за этот же период (с января 2016 года) в Минске рост цен по сделкам на «вторичке» составил плюс 62%, а с учетом новостроек этот показатель вырастет еще примерно на 3–5%;
-
квартиры доминируют на жилом рынке Испании, составляя около 65% объявлений, в то время как отдельные дома и виллы составляют лишь около 32%, вместе взятых;
-
свежее жилье в Испании стоит примерно на 6–8% дороже за квадратный метр, чем возрастная «вторичка». В Минске разрыв в ценах порядка 10–15%.
А еще тем, кто решится на приобретение жилья в Испании, а не в Минске, необходимо учитывать, что, помимо стоимости самого жилья, покупатели в Испании должны заплатить дополнительные 10–14% от стоимости приобретения — налоги, нотариальные сборы и административные расходы. Например, за вполне себе рядовую квартиру стоимостью $240 000 рассчитывайте дополнительно заплатить около $29 000!
А теперь перейдем к испанской столице — Мадриду. Поскольку это знаменитый курортный город с высокой инвестиционной ликвидностью жилья, то и цены имеют широкий диапазон, отчего сложно определить некую среднюю стоимость. Точнее, можно, но остается вопрос в ее объективности. Показательно выглядит разрыв в цене между самым дорогим районом Мадрида (Саламанка — средняя цена квадратного метра $11 800) и самым доступным (Вильяверде — $3260) почти в четыре раза.
Или, например, в Барселоне, в популярном среди эмигрантов районе Эшампле, средняя цена квадратного метра квартир составляет порядка $7440, а квартира площадью 80 квадратных метров обойдется больше $590 000.
Выходит, при всем желании, при наличии на руках суммы, равной средней стоимости квартиры по итогам сделок в Минске за 2025 год ($99 000), покупка квартиры в крупных испанских городах (даже на возрастной «вторичке») обычно невозможна, так как эта сумма ниже цен начального уровня.
Так правда ли, что Минск «слишком дорогой»?
Жилье в Минске действительно сильно выросло в цене, но разговоры о том, что «в Европе дешевле», не подтверждаются цифрами. В большинстве столиц — от Варшавы и Вильнюса до Мадрида — квартиры стоят заметно дороже, иногда в два‑три раза. Даже возрастная «вторичка» в Европе часто выходит за пределы бюджета, который в Минске считается средним. Да, рост цен в столице Беларуси был резким, но в сравнении с зарубежными рынками Минск все еще остается одним из самых доступных крупных городов для покупки жилья.
Поэтому вывод следующий: Минск — не самый дешевый город Европы, но и далеко не самый дорогой. Он находится примерно в нижней трети европейского ценового диапазона, но рост цен на квартиры в белорусской столице на 22% за 2025 год действительно сделал его гораздо менее доступным для местных жителей. Однако не стоит забывать об истинных причинах, почему этот рост оказался возможным — спасибо за это надо сказать снизившемуся доллару. А еще — все еще доступным для массового покупателя кредитам.
