«Покупатели опасаются пожилых продавцов квартир». До Беларуси докатился «эффект Долиной»
В Беларуси каждый месяц регистрируется несколько тысяч сделок с недвижимостью. По данным Национального кадастрового агентства, только в Минске в III квартале 2025 года заключено 3777 сделок купли-продажи с квартирами. Узнали, ощутил ли наш рынок жилья «эффект Долиной» и как от подобных ситуаций защитить себя добросовестным покупателям.
Справка Office Life
Что такое «схема Долиной»?
В августе 2024 года российская певица Лариса Долина продала свою пятикомнатную квартиру в элитном московском районе Хамовники за 112 млн российских рублей. Купила жилье 34-летняя Полина Лурье. Позже артистка объявила, что стала жертвой телефонных аферистов. По ее словам, они представились сотрудниками спецслужб, убедили ее в необходимости «фиктивно» продать квартиру и перевести деньги на «безопасный счет». Долина обратилась в полицию и подала судебный иск. Она потребовала признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру.
Полина Лурье рассказывает, что покупка была добросовестной. Квартиру она нашла по объявлению, осмотрела ее, внесла задаток и лично встретилась с Ларисой Долиной, чтобы заключить предварительный и основной договоры купли-продажи.
Суд встал на сторону народной артистки России и вернул ей право собственности на жилье. И постановил, чтобы Лурье взыскивала деньги за квартиру с самих мошенников. Тема получила широкий резонанс, и в итоге недавно Долина заверила, что вернет покупательнице все деньги.
Подобные случаи еще называют «бабушкина схема», в России ее проявления заметили также и на автомобильном рынке.
Белорусские покупатели защищены лучше российских
Столичный юрист по жилищному праву Ольга Левковская-Симонович отмечает, что в последнее время действительно стало появляться больше вопросов от клиентов по сделкам, в которых продавцом жилья является пожилой человек. Покупатели высказывали свои опасения в связи с прецендентом в России.
— Случаев, подобных тому, что вызвал «эффект Долиной», в моей практике не было, — говорит собеседница. — Но в белорусских судах рассматривались дела, когда продавец требовал признать сделку купли-продажи недействительной. В таких ситуациях действует двусторонняя реституция — правило, по которому стороны обязаны вернуть друг другу все полученное. Продавцу возвращается жилье, покупателю — деньги. Не припомню ни одного судебного решения, чтобы покупатель остался без денег и без квартиры. Правда, если продавец успел потратить эти средства или их часть, то применяется принудительное исполнение, которое может растянуться на несколько лет.
По словам адвоката, покупатели в Беларуси защищены лучше, чем в России. Обычно сделки купли-продажи проходят с участием риелторов, чья деятельность в республике лицензируется и контролируется Министерством юстиции. К тому же эта деятельность застрахована. Соответственно, когда продавец или покупатель недвижимости заключает договор с риелторским агентством, оно берет на себя обязанности и ответственность по сопровождению этой сделки. Риелтор проверяет все документы по квартире и оценивает риски. Обратиться за подобной проверкой можно и к адвокатам по жилищному праву.
Ольга Левковская-Симонович говорит, что «эффект Долиной» повлиял на увеличение количества вопросов и опасений со стороны покупателей. Но сделок с участием продавцов пожилого возраста меньше не стало.
Как ведут себя белорусские суды в делах с «бабушкиными схемами»
Наблюдения адвоката подтверждает и директор столичного агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.
— Тенденции сокращения сделок у нас не наблюдается, но если мы будем слышать регулярно о подобных случаях мошенничества, то сделок с пожилыми продавцами покупатели действительно будут опасаться, — считает наш собеседник.
Он предлагает разделить резонансные ситуации на две группы. В первой находятся сделки, в которых продавцы, как правило пенсионеры, продают свои квартиры, а затем, после получения денег от покупателя, подают иски в суд о признании сделок недействительными. По их утверждению, в момент совершения сделки они не осознавали последствий своих действий и не могли руководить ими, т. е. в таких исках не содержится утверждений, что данные продавцы действовали под влиянием каких-то мошенников, и никакие денежные средства, соответственно, им не передавали. В последнее время, в основном в российских СМИ, мы можем встретить массу новостей о таких ситуациях.
— В Беларуси такие случаи редки. К примеру, в практике нашей риелторской организации за 11 лет был только один такой случай, — вспоминает Павел Астапеня. — Однако благодаря нашей профессиональной работе по сделке, глубокой проверке так называемой юридической чистоты сделки и по результатам проведенной судебно-психиатрической экспертизы было установлено, что продавец прекрасно осознавал, что он делает, и предъявлял иск, чтобы в итоге остаться и с квартирой, и с деньгами добросовестного приобретателя.
Вторая группа — это те сделки, в которых продавцы (и это не только пенсионеры) под влиянием мошенников, использующих различные схемы убеждения, продают свои квартиры добросовестным приобретателям, а затем различными способами передают вырученные денежные средства преступникам.
Если исходить из официальных пресс-релизов наших правоохранительных органов, такие случаи в нашей стране происходят один-два раза в год. И, судя по сообщениям в СМИ, суды принимают решения об оставлении таких квартир в собственности добросовестных приобретателей. К сожалению, продавцы, лишившись под влиянием мошенников денежных средств, остаются и без денег, и без квартиры.
Кстати, в риелторском сообществе и на специализированных сайтах по недвижимости регулярно обсуждаются ситуации, когда риелтор, заподозрив в поведении продавца неладное, обращается в правоохранительные органы, чтобы пресечь подобные сделки.
Как защитить себя при покупке квартиры
Напомним, что в Беларуси агентства недвижимости несут ответственность за юридическую чистоту сделок. При этом страхуется не конкретный человек, а ответственность АН за работу с документами.
Павел Астапеня отмечает, что риелтор в том числе установит и проконтролирует процесс покупки продавцом варианта квартиры взамен, если у него не имеется другого жилья, внимательно изучит вопрос мотивации продавца для продажи квартиры.
— Исходя из опыта общения с клиентами, профессиональный риелтор может заподозрить неладное в поведении продавца в процессе сделки, — продолжает директор агентства недвижимости «Эксперт». — Даже если в результате продавцом будет заявлен иск о признании сделки недействительной, правильная ее подготовка позволит добросовестному покупателю не лишиться квартиры.
При этом Павел Астапеня подчеркивает, что от подачи такого иска никто не застрахован в принципе: суды не имеют права отказывать в принятии иска, если он подан с формальным соблюдением процессуальных норм. Другой вопрос, какое решение в результате примет суд.
Справка Office Life
Какие документы нужно запросить при покупке квартиры:
-
выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ), которая подтвердит, что человек, который продает квартиру, является ее собственником;
-
справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что продавец квартиры не состоит там на учете. В случае когда жилье продает пожилой человек с возрастными отклонениями или владелец жилья злоупотребляет алкоголем, специалисты советуют заказать психолого-психиатрическую экспертизу для продавца. Это позволит избавиться от риска возможного последующего разбирательства на предмет того, осознавал ли владелец недвижимости свои действия. Такую экспертизу показано также проводить и в отношении всех, кто перенес инфаркт, инсульт, травму головы, инфекционные заболевания, протекающие с воздействием на психику;
-
лицевой счет из расчетно-справочного центра о проживающих в квартире (справка с места жительства), чтобы убедиться в том, что никаких притязаний со стороны третьих лиц потом не будет (например, может выясниться, что в квартире прописан человек, который живет за границей либо отбывает наказание);
-
при совершении сделок с недвижимостью расчет лучше производить через банки, предлагающие услугу безопасной сделки. Банк удостоверит, что покупатель предоставил сумму для совершения сделки в полном объеме; проверит подлинность и состояние денежных купюр; обеспечит безналичный расчет между продавцом и покупателем; предоставит банковские документы, подтверждающие факт этого расчета. Для продавца это важно, т. к. он сможет при необходимости документально подтвердить источник происхождения средств;
-
если квартира продается по гендоверенности (а таких сделок в последнее время совершается все больше), уместно попросить предоставить запись видео владельца жилья с паспортом, где он подтверждает, что именно он продает квартиру по доверенности.
Фото: Envato Elements
