Рынок съемного жилья «омолодился»
Традиционно спрос на аренду квартир с середины лета повышается и держится на высоком уровне до начала осени. Преимущественно это связано с возвращением студентов на учебу, переездами и миграцией из регионов. Сезонный фактор проявился и в этот раз. По данным портала Realt, в августе спрос на аренду квартир в Минске вырос и достиг максимума за 2025 год. На пике было и предложение: за весь август в аренду предлагалось около 3115 квартир, что тоже является рекордом для текущего года. Для сравнения: в июле было 2780 подобных объявлений, а на момент подготовки материала (25 сентября) количество объявлений об аренде жилья в Минске на длительный срок составило 1518.
Как отмечает заместитель директора портала Realt Андрей Чернышев, сейчас база квартир увеличивается за счет предложений жилья в домах-новостройках, которым до пяти лет. Например, общая доля квартир в новых домах в последний месяц лета приблизилась к половине всех предложений и составила 42%. Это говорит о том, что столичный рынок аренды становится «моложе» — арендаторы все меньше обращают внимания на квартиры с «бабушкиным» ремонтом и чаще выбирают комфорт и качество жилья. Такое положение может подстегнуть собственников квартир «с большим пробегом» апгрейдить свои квартиры до более привлекательного состояния. Кроме того, «омоложение» рынка связано с активным строительством последних лет и покупкой недвижимости для инвестиционных целей.
А что с ценами?
По данным портала Realt, с начала 2025 года в среднем квартиры подорожали на 9%, с августа — на 2%.
Ожидаемо больше остальных выросли в цене однокомнатные квартиры — плюс 9% за 2025 год и плюс 3% за август. На такие квартиры всегда выше спрос, чем на остальные, а сейчас еще и появляется много новостроек с хорошим ремонтом. «Двушки» и «трешки» прибавили за последний месяц лета чуть более 1%.
Средние цены в начале осени распределились так: однокомнатные можно снять за $413, двухкомнатные — за $549, трехкомнатные — за $744.
Однако эксперты утверждают, что такая высокая средняя стоимость квартир формируется прежде всего из-за предложений в центре города, а также в микрорайонах Дрозды, Лебяжий и т. п.
Какие самые дешевые и самые дорогие квартиры сейчас можно снять в Минске
Мы посмотрели, есть ли варианты «однушек» в пределах $250. На 25 сентября на сайте realt.by оказалось только семь таких вариантов (от собственников). Среди них, например, квартиры на Орловской, Маяковского, а также в Сухарево. Ремонт и мебель в них довольно скромные.
За $300 можно найти квартиру с евроремонтом, довольно чистую и аккуратную — правда, с расположением далеко от центра. Например, 25 сентября нам предложили такой вариант в Чижовке.
А вот самая дорогая однокомнатная квартира сейчас сдается на ул. Романовская Слобода в районе станции метро «Немига»: 40 «квадратов» со всей бытовой техникой и хорошим ремонтом будут стоить $999 в месяц.
Если же смотреть все квартиры в целом, а не только однокомнатные, то самый дорогой вариант — это «четырешка» в небоскребе на Кальварийской, 16. Ее предлагают статусной семье за $10 тыс. в месяц.
Новый тренд — новостройки. Что сдают в «Минск-Мире»?
В последние годы в Минске строится достаточно много нового жилья, весомая часть которого идет под сдачу. По данным Realt, новостройки сегодня занимают больше трети всех предложений на арендном рынке, причем популярны в том числе и квартиры без отделки.
Мы посмотрели, какие есть бюджетные и элитные варианты в ЖК «Минск-Мир».
В среднем красивую уютную «однушку» можно арендовать за $400–450. Их чаще всего предлагают в шаговой доступности от станции метро «Аэродромная». Немного доложить — и за $500 можно снять «евродвушку» с ремонтом, техникой и остальными «плюшками» нового жилья.
Цены на «трешки» начинаются с $650. За эти деньги можно найти квартиру с двумя отдельными комнатами и кухней-гостиной в районе станции метро «Ковальская Слобода». В квартире есть вся необходимая современная техника, новая мебель и панорамные окна.
А вот самая дорогая квартира в этом микрорайоне — это «трешка» площадью почти 90 кв. м за $1100 в месяц. В ней есть гардеробная, кухня со всей необходимой техникой, а также просторная гостиная с диванной зоной.
Снять «однушку» или платить по ипотеке?
Но даже с учетом роста цен спрос на долгосрочную аренду квартир в Минске не падает, а, наоборот, продолжает расти. Этому помогает в том числе увеличение стоимости жилья и кредитов на его покупку. Например, с 13 августа ставки на покупку вторичной недвижимости по кредиту «Ипотека Экспресс» от Беларусбанка выросли до 18,5% (общие основания) и до 16,5% (для нуждающихся). Независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская отмечает, что ставки выше 18% годовых являются уже запретительными. Многим людям в текущих обстоятельствах попросту не будет хватать средств на оплату ипотеки и в принципе для получения нужной суммы от банка на покупку квартиры.
Наша «считалка»
Сейчас можно купить «однушку» со свежим ремонтом в пределах $80 тыс. (около 244 тыс. рублей). Оплатить с помощью кредита можно только 80% стоимости, остальное — за собственные средства. Итого получается: занять у банка придется 195 тыс. рублей. Чтобы взять эту сумму, зарплата за последние три месяца должна составлять не менее 7,8 тыс. рублей (кредит «Ипотека Экспресс» Беларусбанка), а в месяц нужно будет платить более 3,8 тыс. рублей.
Если мы возьмем стоимость аренды бюджетной «однушки» — $250 (около 760 рублей), то выходит, что ежемесячные взносы по ипотеке ровно в пять раз больше, чем съем такой квартиры. Если рассмотреть жилье подороже ($300–320), разница будет в четыре раза.
Что в итоге?
Рынок аренды жилья в Минске проходит этап структурной трансформации, которая характеризуется повышением уровня качества квартир, «омоложением» жилого фонда и изменением потребительских предпочтений.
Падения спроса на долгосрочную аренду квартир пока не ожидается, как и уменьшения стоимости предложений.
