Есть постоянные факторы, которые влияют на цены на жилую недвижимость: предложение, платежеспособный спрос (доходы населения в валютном эквиваленте), доступность кредитов, общественные настроения.
При всех сценариях дефицита предложения не предвидится. Старый жилфонд выходит в продажу по естественным причинам — те, кто получал квартиры при СССР, давно пенсионного возраста, прямые наследники в большинстве своем уже с отдельным жильем. И продают наследство, чтобы построить что-то более свежее для себя или своих детей.
Строительство не сокращается, на рынке ежегодно появляется 10–15 тыс. новых квартир. Да и государственные и коммерческие застройщики склоняются в сторону строительства жилья повышенной комфортности, а количество новостроек стандарт-класса уже можно по пальцам одной руки пересчитать. Но в Минске много стройплощадок, а у застройщиков накоплено достаточно ресурсов, чтобы планам по вводу жилья ничего не угрожало.
Сценарий 1: оптимистичный
Официальные вводные от правительства и ЕАБР:
- средний курс доллара — 3,35–3,38 рубля;
- ставка рефинансирования — на прежнем уровне (а Нацбанк даже предполагал, что возможно снижение до 9 процентных пунктов);
- рост реальной зарплаты — на 4,7%.
Насчет ставок по кредитам на жилье ничего в прогнозах не сказано, но с августа РВСР, которые определяют верхние границы для ставок, держатся на уровне 17,71%, и банки к этой планке кредиты подтягивают.
Что будет с ценами на жилье при такой позитивной программе? Когда реальные доходы, пусть медленно, но подрастают, курс доллара относительно нынешней планки снижается, ставки по кредитам — до 17,7%?
Ажиотажный спрос 2024 года держался на балансе цены и доступности кредитов. Но к концу года ставки по кредитам достигли 16–17%, изменились подходы к определению платежеспособности кредитополучателей, и это уже дало снижение спроса на 16%.
Ставки по кредитам на недвижимость на уровне 17,7% выведут рынок на плато спроса, когда сделок в Минске будет около 1400 плюс-минус 50. То есть не «хапун», но и не те цифры, которые способны обеспечивать какое-то резкое изменение цен.
Рынок постепенно перейдет на сторону покупателя. Уже сложнее будет продавать неликвид, экспозиция квартир дорогого сегмента увеличится, снизится процент сделок с жильем дороже $100 тыс. При таком сценарии средняя цена квадратного метра (а в ноябре это $1615) только к концу 2025 года очень плавно снизится на 3–5%. Не все сегменты будут проседать равномерно. Быстрее подешевеет старый жилфонд и жилье большой площади, ликвидные довольно новые «евродвушки» снизятся минимально.
Сценарий 2: смотрим на курс
Во втором, умеренном, сценарии часть вводных меняется:
- доллар в среднем по году — 3,4–3,5 рубля;
- ставки по кредитам — от 17,7%, дорожает «Ипотека Экспресс» для нуждающихся (сейчас — 12,5%);
- доходы населения увеличиваются в рублях, но в валютном эквиваленте не растут.
Этот сценарий уже весной выводит рынок к стабилизации количества сделок в Минске на отметке 1300 плюс-минус 50. К концу года можем увидеть и минус 8% от средней цены.
Понимаю, что многие ожидают от этого сценария отката цен к уровню января 2024-го. Но есть несколько «но»: рынок инертный, растет он, как правило, быстрее, чем снижается. И не сбрасываем со счетов настроения — а они и при таком сценарии не меняются. Эти условия воспринимаются как стабильность. И таким же стабильным остается фактор отсутствия у граждан иного понятного инструмента сбережения средств, кроме квадратных метров.
Сценарий 3: пессимистичный
Третий сценарий выглядит маловероятным, но в последние годы случалось и такое:
- сворачивание весной кредитования жилья, в т. ч. для нуждающихся вне рамок господдержки;
- доллар — выше 3,5 рубля;
- гарантированное снижение доходов населения в валютном эквиваленте.
Застройщикам, которые автоматически столкнутся с падением продаж, тоже придется «подвинуться» в цене и обеспечить в среднем минус $200 c квадратного метра в любом типе домов.
