Да, как мы и прогнозировали, до 2026 года сохранится определенный дефицит качественных складов. А дальше рынок начнет расти. И вот почему.
На протяжении года предлагалось достаточное количество участков под строительство логистических объектов. И в последние полгода прошла череда аукционов, а их победители приступили к проектированию новых объектов. Все это прошло без сильного шума в среде девелоперов, и будущий сток объектов обозначился в последние несколько месяцев.
Перспектива развития рынка складского девелопмента в Минске и регионе выглядит сейчас так:
Как видим, до 2028–2029 годов будет введено около 477 420 кв. метров качественных складских площадей класса А и B+. Значительная часть будет введена в строй к концу 2026-го — началу 2027 года. Даже при том, что почти 140 тыс. кв. метров будут сданы под собственные нужды, рынок получит значительный объем складов. Также совсем недавно стало известно, кто приобрел участок площадью 26 га в деревне Комсомолец , соответсвенно нужно ожидать к этому обьему перспективных объектов добавятся еще около 130 тыс кв. м., которые могут вводится скорее всего несколькими очередями , но уже тоже после 2026 года .
Также вероятно, что Wildberries, который строит объект на 125 тыс. кв. метров «для себя», выйдет на рынок с частью этого объема в роли оператора недвижимости.
Сигналы и советы участникам рынка
В последние несколько месяцев спрос начинает уравновешивать предложение на объекты от 5 тыс. кв. метров и выше. Особых запросов на большие метражи нет. Некоторые запросы предполагают объединение объектов/потоков, что тоже освободит часть площадей.
Приведу примеры. Объект площадью 3200 кв. метров искал арендаторов около года, и только недавно сделка была закрыта. Еще один объект класса А площадью около 3 тыс. кв. метров уже в течение года предлагает аренду и до сих пор не сдан. Недавно вышел на рынок объект под аренду площадью 15 тыс. кв. метров и тоже пока не законтрактован. Из чего можно сделать вывод, что острого дефицита нет.
Пик долевого строительства пройден в 2018–2020 годах.
Очевидно, есть и будет стабильный спрос на аренду / частичную продажу помещений от 500 до 1500 кв. метров в городе или на МКАД. А большинство новых проектов — это площади от 10 тыс. кв. метров и выше класса А, и к ним пока присматриваются.
Хороший индикатор ситуации на рынке складов — логистические операторы. В этой нише четко обозначился вектор сокращения запросов на обслуживание палето-мест и уход некоторых логоператоров с рынка.
Ставки на аренду складов в ближайшее время вряд ли сильно изменятся.
Девелоперам нужна диверсификация: не стоит концентрироваться только на складах класса А, а надо обратить внимание на такой формат, как Light Industrial, либо проекты с нарезкой от 1 тыс. кв. метров. Объекты такого формата лучше располагать на МКАД или на выездах с нее. Тем, кто уже вошел в проект, стоит спешить с завершением к 2026 году и реализовать потребителю, пока рынок на относительном пике.
Если стоит цель приобрести объекты в собственность, то сейчас есть хорошие участки с проектами за МКАД и несколько — в черте города с предложением долевого строительства от проверенных застройщиков по приемлемым ценам.
Если можно, стоит повременить с расширением, так как очевидно, что лучший выбор появится, когда к аренде предложат хорошие, качественные объекты.
Фото: Envato Elements
