«Самый понятный для белорусов актив». Разобрали плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

«Актив осязаемый — его можно потрогать руками»

Любые инвестиции, рассказывает финансовый консультант Виталий Рунцо, стоит оценивать с точки зрения характеристик надежности, доходности и ликвидности.

• Надежность

Виталий Рунцо,

ведущий финансовый консультант консалтинговой группы «Личный капитал»

— Традиционно для белорусов недвижимость — самый понятный и любимый вид активов. Основная, наверное, психологическая составляющая в том, что это актив осязаемый — его можно потрогать руками. И на недвижимости ты почти никогда не потеряешь все деньги: квартира может подешеветь, но все равно останется, полного обнуления актива не произойдет. Кроме того, нас исторически воспитывали в парадигме «квартира — это вечная ценность», — объясняет Виталий Рунцо.

• Доходность

— Во всем мире в долгосрочном периоде стоимость недвижимости демонстрирует средний рост на уровень инфляции. Но уточню, что мы говорим про длинный горизонт и не учитываем ни затрат на амортизацию, ни дохода, например, от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду, — говорит финансовый консультант.

Реальной доходностью такого вложения можно считать доход от сдачи в аренду за вычетом издержек на текущие ремонты, налоги и прочие расходы. Сейчас это около 5% годовых, может быть выше или ниже за счет разных стадий рынка, расположения объекта, каких-то его индивидуальных характеристик... В среднем же здесь скорее можно говорить о достаточно надежном способе сохранения покупательной способности вложенных денег.

— Принимая решение об инвестициях в недвижимость, необходимо учитывать тот факт, что ценность недвижимости со временем растет, зачастую опережая темпы инфляции, — добавляет CEO группы компаний «А-100 Девелопмент» Анна Ястребова.

Особая ценность жилья от «А-100» формируется за счет:

• нового формата, который сейчас в тренде во всем мире;

• репутации прогрессивных районов — со своими комьюнити, мероприятиями, чувством принадлежности и безопасности;

• собственной управляющей компании, которая обеспечивает согласованный уровень обслуживания для всех жителей, а также своевременный и регулярный ремонт общественных зон и благоустройство территории.

Это факторы, за которые, говорят в «А-100 Девелопмент», белорусы действительно готовы платить больше.

По словам Анны Ястребовой, в Минске спрос на жилье стабильно высокий: эксперты рынка видят это по росту активности на вторичном рынке в последние несколько лет. С 2021 года рынок начал постепенно восстанавливаться после пандемии: количество зарегистрированных сделок ежегодно возрастало — на 40% в 2021 году, на 5 и 8% в 2022 и 2023 годах соответственно.

Анна Ястребова,

 CEO группы компаний «А-100 Девелопмент»

— Первые месяцы 2024 года также впечатляют активностью покупателей: количество сделок в столице за I квартал приблизилось к 4 тысячам — это рекорд по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет. Растет и средняя цена на квартиры: например, в сегменте 1-комнатных квартир цена квадратного метра в апреле составила около $1600, а это рост с начала года на 5%, по сравнению с апрелем 2023-го — на 13%.

Если рассматривать жилую недвижимость как инвестицию, покупатели чаще всего приобретают квартиры либо для сдачи в аренду, либо для флиппинга (быстрая перепродажа), рассказывает Анна Ястребова.

Давайте рассчитаем ROI (Return on Investment) — коэффициент окупаемости, или же показатель возврата всех инвестиций в жилье в популярных минских ЖК.

Новая Боровая

Сдача в аренду

Одни из самых популярных сейчас форматов квартир в Новой Боровой — 1- и 2-комнатные апартаменты. Средняя стоимость таких квартир с отделкой в 2024 году составила $80–100 тыс. Доходность от сдачи их в долгосрочную аренду составит 6–8% ежегодно (без учета простоев, амортизации и текущих расходов), а срок окупаемости — примерно 13–17 лет.

Флиппинг

Эксперты предупреждают, что флиппинг недвижимости — это трудоемкий процесс, требующий значительных финансовых и временных затрат. Ведь, помимо первоначальных инвестиций в недвижимость, нужно учитывать стоимость ремонта и содержания.

Например, в Новой Боровой 1- и 2-комнатные квартиры без отделки в 2023 году продавались в среднем за $60–80 тыс. При этом в объявлениях о продаже за последние полгода стоимость 1-комнатных квартир колеблется в районе $70–90 тыс., 2-комнатных — $100–110 тыс. Однако судить о доходности таких инвестиций хотя бы в среднем сложно, так как затраты на ремонт могут сильно варьироваться.

По другим проектам «А-100 Девелопмент» — например, «Зеленой Гавани» или DEPO — конкретные цифры по окупаемости пока привести сложно.

— «Зеленая Гавань» — сравнительно молодой проект, где реализована еще не вся инфраструктура. Но проект активно развивается и стоимость жилья в нем несомненно будет расти. Стоимость такой инвестиции, как квартира в DEPO, тоже однозначно будет расти: это локация в историческом центре города, с уникальной концепцией, качеством строительства и материалов. Однако срок экспозиции такой квартиры при продаже или сдаче в аренду будет дольше, чем при реализации квартир стандарт- и комфорт-класса.

Недвижимость vs депозиты, облигации, золото

Вместе с Виталием Рунцо сравниваем доходность инвестиций в недвижимость с другими инструментами, которые доступны для частного инвестора в Беларуси.

1. Простые банковские депозиты в валюте

Доходность этого инструмента в Беларуси сейчас едва превышает 1% годовых, в большинстве предложений и вовсе составляет менее 0,5%.

2. Облигации

В нынешнем году Минфин размещал облигации и привлекал средства, в том числе физлиц, под 2,5% годовых в долларах. С точки зрения кредитного рейтинга или надежности эмитента облигации Минфина в Беларуси будут считаться наиболее надежными. Но и их доходность вдвое ниже, чем могут принести инвестиции в недвижимость.

Если спуститься по шкале надежности облигаций и обратиться к корпоративным эмитентам, то мы, конечно, найдем ставки выше 5%. Но есть все же сомнения в надежности этого инструмента: сейчас у всех на слуху ряд дефолтов или других неприятных ситуаций по таким облигациям.

3. Зарубежный фондовый рынок

Инвесторы, которые имеют доступ к зарубежному фондовому рынку, в последний год могут получать доход на уровне 5–5,5% в долларах на условно безрисковых инструментах — например, краткосрочных векселях ФРС.

На зарубежном рынке можно найти облигации отдельных эмитентов с высокими рейтингами и длинными сроками погашения — например, на 20, 30, 40 лет. Это облигации Apple, Google, других известных компаний, которые можно приобрести и зафиксировать доходность на уровне 5% в долларах на очень длинный срок.

Так что если рассматривать глобальный рынок, то доходность в размере около 5% — это нормальная история. Белорусские бумаги, гарантированные правительством, сейчас такой доходности не дадут, а по корпоративным эмитентам риски слишком высоки.

4. Драгоценные металлы

— Драгоценные металлы отличаются от вышеперечисленных инструментов тем, что они не приносят никакого денежного потока в период владения ими, плюс (вернее, минус) еще затраты на хранение физических слитков. Драгметаллы можно только купить и продать, возможно, заработав на этом в каком-то долгосрочном периоде.

Классический пример: стоимость унции золота в 1980 году доходила до $850. Потом долгое время она снижалась — причем снизилась существенно, — и вернулась к этим же цифрам только в 2006–2007 годах. То есть около 27 лет инвестор смотрел на свою инвестицию в драгметаллы и конкретно золото — и видел убытки. Не говоря о том, что в 1980-е еще и инфляция была двузначной.

Я бы рекомендовал рассматривать инвестиции в драгметаллы как часть портфеля, но не единственный инструмент.

А что с ликвидностью актива?

В представлении финансового консультанта Виталия Рунцо, недвижимость — не самый ликвидный инструмент. И вот почему.

Быстро и по прозрачной цене продать инструменты фондового рынка гораздо проще: достаточно желания и нажатия кнопки в мобильном приложении или на торговой платформе.

2. Невозможно продать лишь часть актива

На фондовом рынке можно за несколько минут продать как все, так и часть своих активов. С недвижимостью все не так: вы не сможете в моменте избавиться от пары квадратных метров.

3. Нет понятной цены

В продаже недвижимости нет прозрачной цены: вы никогда сегодня не будете понимать, за сколько продадите квартиру, какая бы усредненная цена ни была на рынке, — и не сможете до тех пор, пока сделка по конкретно вашему объекту не будет завершена.

4. Высокий порог входа в инвестирование

Для покупки недвижимости нужно сразу много денег — собственных или кредитных. Фондовый рынок позволяет начать инвестиции с небольших сумм.

Но при этом Виталий Рунцо обращает внимание, что именно сегодня, когда для белорусских и российских инвесторов серьезно усложнились возможности выхода на зарубежные фондовые рынки, для многих действительно будет проще и надежнее инвестировать капитал где-то рядом, в осязаемый объект, в рамках своей страны, под защитой своего законодательства.

Сегодня, говорят эксперты рынка недвижимости, стоимость банковских кредитных продуктов и собственные программы рассрочки от застройщиков позволяют купить жилье, даже если у вас нет всей необходимой суммы.

Считаем.

Однокомнатная квартира без отделки в Новой Боровой стоит $58 тыс. Первоначальный взнос для участников программы рассрочки от застройщика на 5 лет составит 40% — это $23 тыс., а ежемесячный платеж — $750. Срок окупаемости при сдаче в аренду, напомним, около 13 лет.

5. Необходимость управления

— Недвижимость — это актив, который не может просто «лежать в портфеле», им нужно управлять. Кто-то должен заниматься поиском арендаторов, текущими ремонтами, документальными вопросами. Если инвестор планирует жить около объекта инвестиции — он может делать это сам. Если он далеко от недвижимости, на все это нужно нанимать управляющего — и, соответственно, терять в доходности, — объясняет Виталий Рунцо.

Фото: «А-100 Девелопмент», newbor.by, Envato Elements

Партнерский материал