Алкомаркеты вместо продуктовых и рост арендных ставок. Что происходит в стрит-ретейле Минска
Традиционно девелоперы делят уличную торговлю на классическую (то, что находится в историческом центре Минска — Верхний город, Троицкое и Раковское предместье) и стрит-ретейл жилых (спальных) районов.
Как отмечает исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин, в классическом стрит-ретейле столицы сохраняется большой удельный вес площадей, которые находятся в ведомственной, коммунальной собственности. В новых микрорайонах застройщиками локаций для уличной торговли, как правило, выступают частные компании.
По оценке NAI Belarus, в стрит-ретейле новых районов на начало года было 230 тыс. кв. метров арендных площадей. Львиная доля из них приходится на пр. Дзержинского, пр. Победителей (в частности, микрорайон Лебяжий) и «Минск Мир».
Оценочный объем предложения валовой арендной площади (в тыс. кв. м) в основных коридорах и их доля (%) в стрит-ретейле новых районов на начало 2024 года
Ожидается, что дальше прирастать сегмент стрит-ретейла новых районов будет во многом за счет развития района «Северный Берег», первые дома в котором ждут к концу этого года.
От ПВЗ до алкомаркетов — драйверы уличной торговли в новых районах
Жителями новых районов востребованы объекты масс-маркета и повседневные услуги. Этим и объясняется структура стрит-ретейла новых районов.
Например, в новых районах популярны пункты выдачи заказов. «Во-первых, там еще не так развита инфраструктура стационарной торговли. Во-вторых, там проживает более молодое население, лояльное к e-commerce», — объясняет Андрей Алешкин и приводит такой пример: в «Минск Мире» на начало 2023 года был только один ПВЗ маркетплейса OZON, в начале 2024-го — их было уже семь. То же самое и с Wildberries, у которого уже 10 ПВЗ в этом районе.
Следующее направление, которое актуально для новых районов, — магазины стройматериалов, товаров для интерьера, дизайн-студии. Ну и конечно, частыми арендаторами площадей в стрит-ретейле стали алкомаркеты, кофейни, а также общепит в целом. А вот категория арендаторов, которые предлагают финансовые и страховые услуги, сужается.
«При этом продовольственная розница в стрит-ретейле стала уступать набирающим обороты алкомаркетам и магазинам реализации разливного пива», — говорится в отчете NAI Belarus.
Если говорить о продовольственном сегменте, то в нем наметилась новая тенденция: развитие нишевых магазинов, например, фирменные точки мясокомбинатов, магазины экоеды и фермерских продуктов, эксклюзивных чайных напитков и т. д.
Главной проблемой стрит-ретейла в новых районах, по мнению Андрея Алешкина, является бессистемный подход к размещению арендаторов. В итоге рядом могут быть расположены девять алкомаркетов, больше двух десятков кофеен, девять аптек — при этом по несколько от одной сети (это реальный пример одного из участков в «Минск Мире»). Есть случаи, когда два ПВЗ одной сети находятся в соседних домах, а третий — в доме на расстоянии 300 метров (ул. Кижеватова).
Решить этот вопрос, говорит эксперт, можно двумя путями: единое управление всей коммерческой недвижимостью в жилых комплексах (тогда пул арендаторов будет формироваться по принципу ТЦ) или продажа объектов с условиями и оговоренными границами функционального использования для будущих собственников.
Ставки аренды и есть ли свободные места
С 2023 года в стрит-ретейле новых районов арендные ставки растут. Сейчас их уровень в менее выгодных локациях составляет 24–28 рублей за кв. метр. В объектах с обустроенной инфраструктурой и устоявшимся потоком посетителей, а также возле популярных станций метро, как, например, «Малиновка» или «Кунцевщина», аренда площадей обойдется в 55–78 рублей.
При этом если говорить о покупке помещений в этом сегменте недвижимости (а это привлекательный вариант с точки зрения инвестиций), то в новых районах цены ниже, чем в зоне классического стрит-ретейла. Например, недавно на ул. Комсомольской продались два объекта по цене $2,8–2,9 тыс. за кв. метр в эквиваленте, а на пр. Мира ценник составил $1710 за кв. метр.
Средний уровень вакантности в стрит-ретейле новых районов — 5–7%, в исторической части города и вовсе на уровне 2–3%.
