По словам Алешкина, нет достоверной оценки и прогноза спроса, поскольку нет базы, от которой можно отталкиваться. Но именно в 2023 году девелоперы начали активно продвигать данный тип недвижимости на рынке. Появились как новые специализированные проекты, так и варианты в процессе девелопмента.
В целом же история сегмента началась с сервисных апартаментов, когда в 2012 году в Минске на ул. Щорса открылся апарт-отель «Комфорт». Девятиэтажка на четыре подъезда предлагала 135 апартаментов, но со временем часть из них была переведена в жилой фонд, а затем эти квартиры продавали через аукцион. Сейчас здесь предлагают только 15 номеров-юнитов.
В последующие годы было еще несколько проектов по апартаментам, инициаторы которых либо отказались в итоге от первоначальной задумки, либо куда больший интерес вызвали классические офисы.
Эксперт выделяет две ключевые проблемы на рынке Беларуси в сегменте апартаментов:
нет четкого правового статуса. Исключение — проект в «Минск-Мире», который регулируется отдельным указом;
нет единой классификации. По сути, в Беларуси вообще отсутствует классификация рынка апартаментов.
Что предлагают
За последнее время в Минске появилось сразу несколько масштабных проектов, в которых предлагаются апартаменты на продажу. А крупнейшим станет квартал «Австралия и Океания» в микрорайоне «Минск-Мир», который расположится у границ строящегося Международного финансового центра. По проекту квартал будет состоять из шести 15-этажных домов, четыре из которых будут закрытыми по периметру. С августа компания уже начала продавать апартаменты в первом здании — доме «Адриатик». В каждом доме обещают 823 апартамента плюс коммерческие помещения на первом этаже.
Еще один крупный проект — апартаменты в пригороде Минска, по ул. Лопатина в деревне Копище. Здесь компания «Си-Трейдинг» работает над многофункциональным комплексом K-one. Андрей Алешкин отмечает, что в свое время компания анонсировала строительство нового бизнес-центра, но после существенного снижения спроса на офисы вернулась к проекту в новой концепции.
В K-one апартаменты планируют с 2-го по 8-й этажи, на каждом — по 14. Кроме проекта-новостройки, к продаже под бизнес-апартаменты девелопер заявил и свой действующий 16-этажный бизнес-центр «Премьер». Уже начат процесс реконструкции, чтобы предложить покупателям жилые апартаменты с индивидуальными планировками и площадями от 54 до 400 кв. м.
Кроме того, в Минске есть отдельное предложение апартаментов в некоторых многофункциональных комплексах, например — в Centropol и Helen & Valery Plaza.
— В Centropol, по концепции проекта, предусматривали, что на 6–10-х этажах будет апарт-отель, — говорит Алешкин. — Эти помещения не начали эксплуатировать как гостиницу, но также не начали и реализовывать их как жилые или сервисные апартаменты, хотя такой вариант рассматривался. Позже девелопер решил склониться в пользу сдачи помещений-апартаментов в качестве офисов, но к этому моменту рынок офисной недвижимости Минска обвалился. В Helen & Valery Plaza под апартаменты предусмотрен только верхний, то есть четвертый, этаж. Отдельно можно выделить государственный апарт-отель, который возводит на территории бывшего хлебозавода на ул. Раковской КУП «Минская спадчина». В объекте запланировано 40 номеров-юнитов.
Еще одно масштабное предложение обещают в будущем: девелоперу проекта «Газпром Центр» разрешили внести изменения в концепцию и реализовать проект как комплекс бизнес-апартаментов. Пока инвестором не заявлено, смена концепции коснется всего многофункционального комплекса или его отдельных зданий. Официальные сроки реализации проекта перенесены до 2027 года, поэтому и старт продаж апартаментов не объявляли.
Что с ценами
Цены на рынке сейчас находятся в пределах $1 тыс. за кв. м. Андрей Алешкин приводит следующие расчеты:
проект K-one — $1000–1200 за кв. м;
проект «Апартаменты «Премьер» — от $1200 за кв. м, в цену входит машино-место на паркинге;
дом «Адриатик» комплекса «Австралия и Океания», проект «Минск-Мир» — 1010–1150 евро за кв. м. В сентябре отдельные апартаменты предлагали по акции за 999 и даже по 970 евро за кв. м.
По остальным проектам активных продаж и предложений не было.
А кто покупает
Как отмечает Андрей Алешкин, спрос на апартаменты в нашей стране, и в Минске в частности, оценить очень сложно, поскольку отсутствует культура потребления данного продукта. По сути, девелоперы сами не создали своего потребителя.
— В Беларуси довольно хорошие объемы классического жилищного строительства, в больших объемах возводится многоквартирное жилье, — объясняет эксперт. — Те редкие проекты апартаментов, которые анонсировались на рынке и даже были реализованы, в итоге в большинстве случаев перешли в офисный сегмент. Для сравнения: в Москве, по разным оценкам, в последние годы на жилищном рынке доля апартаментов составляет от 20–25 до 28–30% от всех ежегодно возводимых новостроек.
Наш собеседник считает, что для сдерживания спроса на апартаменты в Минске есть несколько факторов:
коммунальные услуги. За водоснабжение и отопление в квартирах, где никто не прописан, население должно возмещать 100% стоимости коммунальных услуг;
невозможность оформить регистрацию. Значительная доля покупателей на рынке новостроек Минска — иногородние. И без права стать полноценным минчанином этот сегмент потребителей просто отпадет. Здесь в выигрыше окажется проект компании «Дана Астра» в «Минск-Мире», где в качестве преференций право регистрации предусмотрено законом;
кредиты банков на недвижимость для физических лиц. Апартаменты — это объекты коммерческой недвижимости, а типовые жилищные кредитные программы в данном случае не всегда будут применимы. Сейчас только компания «Дана Астра» объявила о партнерской программе с банком, где покупатели могут одинаково обращаться за кредитами как на жилье, так и на апартаменты. Остальные продавцы эту ситуацию замалчивают, подчеркивает Алешкин.
Что будет дальше
В ближайшее время эксперт прогнозирует кратный рост как предложения, так и спроса на рынке апартаментов.
— В предложении прежде всего стоит ожидать активности девелоперов по продвижению апартаментов в заявленных проектах. Будет больше рекламного продвижения, возможно, более активными и агрессивными станут рекламные кампании. Не исключено появление и новых проектов. Но главное — начнет формироваться реальный спрос на данный тип недвижимости. Во-первых, состоятся новые сделки в дорогих проектах с ограниченным предложением, поскольку здесь потенциальным покупателям не критичны коммунальные платежи по коммерческим расценкам и не столь важно наличие постоянной регистрации. Во-вторых, в масс-сегменте начнутся реальные сделки купли-продажи апартаментов: станет заметен эффект от рекламных кампаний девелоперов, часть сделок будет проходить с участием иностранных граждан, прежде всего из России и Казахстана.
Андрей Алешкин отмечает, что россияне и раньше довольно часто фигурировали в сделках, а вот интерес со стороны граждан Казахстана — довольно новое явление. Кроме того, считает наш собеседник, косвенно повысить спрос на апартаменты может и обсуждаемый запрет ИП работать на рынке аренды недвижимости. Есть категория ИП, у которых сформировались сети по посуточной сдаче квартир, в том числе с превращением объектов по факту в хостелы. Если их поставят в те же условия, что и юрлиц, то при сохранении данного направления бизнеса уход с жилого сектора в сектор апартаментов будет скорее плюсом. Как минимум финансовые условия выравняются, а вопрос постоянных конфликтов с соседями будет снят.
Наш эксперт уверен, что следует ожидать разворота микробизнеса к апартаментам: самозанятых, ремесленников, занимавшихся своими видами деятельности в собственных квартирах, поскольку для микрофирм апартаменты — это хорошая альтернатива офису в старых административных зданиях с кабинетной системой. А если у самозанятых работа была каким-то образом связана с использованием шумных механизмов, здесь не будет временных ограничений на шумные работы, как в жилом секторе.
