Кредиты дешевеют, зарплаты растут
— Квартиры сейчас продают и покупают очень активно, — констатирует замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Июнь поставил абсолютный рекорд по количеству сделок — 1678 проданных в Минске квартир, сюда включена «вторичка» и готовые квартиры в новостройках.
По словам эксперта, количество сделок активно набирает обороты с февраля: каждый месяц объемы растут.
Основная причина такой покупательской активности — доступные кредиты, считает Андрей Чернышев.
С ним согласна и независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская, автор телеграм-канала «Литовская о жилье».
— Ставки по кредитам установились на уровне 14,4%. Доходы людей в белорусских рублях растут — в официальной статистике мы видим заметные цифры. Сейчас сложилась ситуация, когда докредитоваться до покупки квартиры в Минске может почти любой работающий белорус со средним доходом — если у семьи есть стартовые накопления или же есть что продать, — рассказывает Наталья Литовская.
По ее оценке, примерно в трети сделок стартом выступает продажа дачи или наследной бабушкиной квартиры в регионе.
Интерес белорусов к «вторичке» в Минске Андрей Чернышев объясняет и тем, что за последние 10 лет в столице появилось очень много «свежего» жилья.
— Это вроде бы и «вторичка», но по состоянию дома, подъезда, территории практически та же новостройка, только без присущих ей минусов: соседи уже сделали ремонты, стены уже дали усадку. Заезжай и живи. А ремонт можно всегда переделать под себя — и это почти всегда будет дешевле, чем делать его с нуля.
Оба эксперта склоняются к тому, что сегодня, возможно, самое оптимальное время как для продажи, так и для покупки квартиры. А что будет завтра — не знает никто.
— Сейчас каждая третья сделка проходит с привлечением кредитных средств. Такие цифры были характерны для 2019 года, когда процентные ставки держались на уровне 14,5% годовых. В следующие годы доля кредитных сделок опускалась до 4% и редко превышала 17%.
Если исчезнут доступные кредиты — обвалится треть рынка, прогнозирует Андрей Чернышев. Курс доллара растет: прибавка за квартал — около 15%. Геополитические обстоятельства пока не внушают оптимизма: военные действия в Украине не заканчиваются, белорусский рубль очень зависим от российского, а предложение на рынке будет увеличиваться.
По словам эксперта, в таких обстоятельствах продавцам неразумно ждать роста цен на квартиры в Минске: сейчас «неоднозначное время», и Андрей Чернышев советует продавать как можно быстрее.
— Возможно, сегодня и есть пик цен на ближайшую перспективу.
А что происходит с ценами?
Средняя цена «квадрата» на минском вторичном рынке выросла примерно на 2%, говорит Андрей Чернышев. Это незначительный рост, можно сказать — в пределах погрешности. И это не значит, что «квадрат» действительно дорожает.
— Скорее изменилась структура сделок: в них стало меньше дешевых квартир. Люди чаще выбирают квартиры «заезжай и живи» в относительно «свежих» домах, а они в принципе стоят дороже. Именно это влияет на среднюю цену «квадрата».
Немного снизился процент торга — порядка 3,7%.
Ситуация в разных сегментах рынка вторичной недвижимости различается, поясняет Наталья Литовская.
Например, в старом жилом фонде — домах 70–80-х годов постройки — естественным образом освобождается все больше квартир, наследники предпочитают их продавать и покупать что-то получше. Так что предложение там стабильно высокое и будет только нарастать.
Продажи элитной недвижимости просели. Наталья связывает это с тем, что бизнесмены — а это основной потребитель таких квартир — пока, возможно, не готовы вкладывать деньги в недвижимость в Минске. Поэтому элитное жилье сейчас продается с серьезным дисконтом, порой даже ниже себестоимости.
Читайте также:
Кроме того, Наталья отмечает ставший уже традиционным дисконт в дистанционных сделках: квартиры, собственники которых находятся за границей и продают их в Минске по доверенности, уходят чуть дешевле аналогичных, где собственник на месте, — примерно на $3–4 тыс.
Сегодня в Минске продается около 9 тыс. квартир. Наталья Литовская прогнозирует, что к концу нынешнего года предложение квартир в относительно новых домах на вторичном рынке увеличится — за счет жилья тех, кто релоцировался около трех лет назад. В 2024-м же эксперт ждет пика предложения квартир людей, которые в последние годы изменили страну проживания.
Покупатели не готовы к нынешним ценам на новостройки
Рынок новостроек уже не тот, констатируют эксперты, если сравнивать его, например, с «золотым» для этого сегмента 2021 годом. Тогда все активно покупали квартиры в строящихся домах: себе, детям, под сдачу в аренду. Но и цены были другими: например, можно было найти «квадрат» в пригороде или городе-спутнике Минска за $700, активно строил «Минск Мир» — и там можно было найти «квадрат» дешевле $1000.
— Но 2022 год показал, что планировать далеко — рискованно: ситуация в мире может в один момент измениться. Поэтому, по нашим оценкам, в прошлом году было продано примерно на 40% меньше новостроек. А рекорды вторичного рынка и появились за счет тех покупателей, которые раньше хотели новостройку, а потом решили не рисковать. Люди сомневаются: деньги отдаешь сейчас, а дом будет готов через год-полтора... А все ли пойдет по плану? — говорит Андрей Чернышев.
Совокупной цифры продаж на первичном рынке нет ни у кого, но эксперты предполагают, что продажи падают, к тому же начинает сужаться предложение: например, крупнейший проект — «Минск Мир» стал выводить на рынок меньше жилья.
Еще одна причина: серьезно выросли цены.
— Раньше застройщики были вынуждены ориентироваться на цены комплекса «Минск Мир» — и не задирали свои. Но только в этом комплексе только за этот год «квадрат» в среднем подорожал с €1070 до €1170. В среднем же по рынку, если в январе квадратный метр в евродвушке стоил $1180–1200, то уже в июне — в среднем $1300–1400. Кредиты за это время подешевели с 17,4 до 14,4%, — констатирует Наталья Литовская.
По ее мнению, сейчас в новостройках установился верхний предел цены — но покупатели к ней еще не готовы.
— Некоторые застройщики, насколько я знаю, снимают с продажи евродвушки в строящихся домах, чтобы их попридержать и продать, когда покупатель психологически свыкнется с ценой. Это, конечно, рисковое решение, — считает Наталья.
Есть сложности и с рассрочкой на строящееся жилье, дополняет Андрей Чернышев. С одной стороны, этот инструмент есть почти у всех застройщиков — сейчас в продаже в Минске 143 новых дома, примерно в 110 предложат рассрочку, — но ее срок слишком мал: до года, а покупатель хочет хотя бы более трех лет, идеально — от пяти.
Немалая доля покупок в новостройках, поясняет Наталья Литовская, — это инвестиционные квартиры: по оценке эксперта, в отдельных проектах до 80% купленных однушек — под сдачу в аренду.
— «Вторичка» как инвестиция почему-то белорусам нравится меньше, хотя, на мой взгляд, это более удачный вариант: купил, сразу сдал — и она приносит деньги, не нужно ждать сдачи дома, делать ремонт.
С другой стороны, уточняет эксперт, сейчас вложение денег в квартиры в принципе сложно назвать инвестицией: заработать на ней вряд ли получится. Разве что сохранить деньги в «бетоне». Но и это уже немало.
