«Гибридизация», e-commerce, запасы: что влияло на склады в 2022-м и каким будет 2023-й

Отрицательное влияние на рынок складов оказало снижение грузооборота транспорта на 25% к уровню 2021 года, сокращение экспорта товаров на 4,2%, а импорта — на 8,5%. Тем не менее девелоперы смогли завершить ряд интересных проектов.

Какие новые объекты появились

• Интересный объект появился в сегменте built-to-suit. Розничная сеть «ГИППО» построила для себя в деревне Ярково ТЛЦ «БелВиллесден-Ярково» площадью 36 тыс. кв. метров. Объект получил статус распределительного центра. «Фишка» проекта — организованная на базе этого логистического центра «Фабрика кухня», снабжающая розничные сети «Гиппо» и «Белмаркет» готовой продукцией собственного производства и полуфабрикатами. Управляет проектом девелопер «Индастриал девелопмент».
• В конце 2022 года был введен в эксплуатацию складской комплекс по ул. Корженевского в Минске. Этот небольшой объект площадью 13 тыс. кв. метров вызвал большой интерес арендаторов, поскольку расположен в городской черте.
• Хорошо встретили участники рынка и небольшой склад в Фаниполе на 10 тыс. «квадратов».
• О крупных складских объектах 2022 года OL рассказывал здесь.
  

Динамика роста предложения площадей в современных складах (логистических комплексах), тыс. кв. метров

На основе данных NAI Belarus

Качественных складов все еще не хватает

На рынке практически не было ротации арендаторов и освобождения значительных площадей. Как правило, еще до завершения строительно-монтажных работ и ввода в эксплуатацию спрос на площади предъявляли операторы и арендаторы.

По оценке NAIBelarus, в Беларуси до сих пор можно говорить о низком предложении качественных складских площадей. На одного жителя Минска на начало 2022 года приходилось немногим более 0,7 кв. метра площади современных складов, что в два-три раза ниже, чем в столичных агломерациях соседних государств. А поскольку пристоличные логистические комплексы и распределительные центры национальных ретейлеров и интернет-магазинов зачастую обслуживают и бизнес в регионах, то все предложенные новые площади были востребованы очень быстро. Сохраняется высокий спрос на аренду в спекулятивном сегменте.

Спрос на рынке складов формируют торговые компании (традиционный ретейл и e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). Этим арендаторам понадобилось держать дополнительные площади для противостояния санкциям. Например, импортеры стремились создать складские запасы для стабильной работы на как можно более длительное время.

Представители e-commerce в поиске дополнительных площадей могли поглощать объемы, освобождаемые арендаторами из других секторов. Так, на площадях комплекса нового ТЛЦ «Королев Стан» организован сортировочный центр компании OZON, арендовавшей более 13 тыс. кв. метров.

Арендные ставки на складах отвязали от еврономинала в пользу ставок в рублях

В основном ставку приводили к значению, полученному в результате перевода в евро по курсу Нацбанка на начало сентября или на дату перезаключения договоров до 23 сентября. Поскольку сентябрьский курс евро был довольно низким, пересчет последующих рублевых ставок часто происходил по несколько более высокому курсу, примерно по 2,6–2,8 рубля за €1, с поправкой на возможные курсовые изменения.

Вакантность площадей на рынке складов оставалась на низком уровне

Прогноз-2023: активность арендаторов из e-commerce снизится

Вот что ждет рынок складской недвижимости в наступившем году:

• с учетом влияния санкций/контрсанкций, снижения грузооборота, вероятно, склады на постоянной основе в прежних объемах будут не нужны. Но это может вызвать интерес к услугам ответственного хранения, что приведет к спросу на новые площади у профессиональных операторов;
• возможно, ряд компаний снизит объем постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению, прогнозируют аналитики NAI Belarus;
  
• рынок арендных ставок полностью приспособится к условиям формирования в рублях;
  
• продолжится реализация заявленных и начатых проектов. Но активность девелоперов будет ниже, чем в 2022 году.