Новые площади и проблемные рублевые ставки аренды. Что с рынком офисов

Что происходит: кратко

• За год работы рынка офисов в условиях рублевых ставок (в отвязке от еврономинала) рынок офисной недвижимости адаптировался, однако неудобств для его участников от этого меньше не стало.
• Лето — традиционная отпускная пора, которая сопровождается существенным снижением деловой активности.
• Сейчас в Минске предлагается почти 1,071 млн кв. м арендной площади в бизнес-центрах.
• На рынке появлялись «резиденты» от потенциально крупных российских арендаторов — но пока все ограничивается проявлением интереса.
• Спрос ограничен, характеризуется в основном ротацией.
• Рынок офисной недвижимости окончательно установился как рынок арендатора.
• Ставки аренды отреагировали на значительные курсовые изменения: новые предложения в рублях стали выше.

Что с предложением

Прирост рынка офисов за счет новых объектов произошел в первом полугодии 2023-го, в III квартале ничего нового уже не появилось.

— Можно отметить официальный ввод в эксплуатацию еще одной очереди общественно-административного центра «Левада» от застройщика «Айрон», расположенного в одноименном жилом комплексе. Объект вводился очередями, с сентября офисные площади в аренду появились в открытом предложении. Всего там около 10,4 тыс. кв. м арендных площадей, — рассказывает Андрей Алешкин.

Готовится к вводу МФК G•S PLAZA «Жемчужина». Девелопер уже выставил предложение об аренде, что свидетельствует о фактическом завершении проекта.

В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности еще ряд офисных объектов, суммарное предложение в которых составит практически 120 тыс. кв. м арендной площади.

Например, скоро выйдет на рынок МФК на пр-те Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса. Общая заявленная площадь составит свыше 32 тыс. кв. м, из которых основной объем приходится на офисные помещения.

В декабре 2023 года истекает срок инвестдоговора по проекту МФК «Шантер Хилл». Там остались незначительные работы в области чистовой отделки и инженерии. Есть высокая вероятность, что официальный ввод комплекса больше откладывать не будут.

А что со спросом

Спрос на офисном рынке в III квартале продолжил формироваться практически полностью за счет ротационных явлений. Как и ранее, в большинстве случаев арендаторы меняли офисы с целью снять более компактное помещение. Поэтому спрос, за редким исключением, переключился на небольшие офисы — до 100 кв. м.

— Случаи, когда спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний, были очень редкими, — констатирует Андрей Алешкин.

Да и с компактными площадями, говорит эксперт, большого числа сделок не было: повлияло снижение деловой активности, вызванное отпускной порой. Но и сентябрь, когда бизнес возвращается в привычное рабочее русло, оживления в офисном секторе не принес, что несколько отличает его от предыдущих лет. Раньше, вспоминает Андрей Алешкин, даже не в самые удачные годы с началом периода деловой активности наблюдался рост интереса к офисам.

В первом полугодии среди участников рынка аренды сохранялась надежда, что активизируются российские инвесторы и арендаторы. Но пока реальных сделок с ними не было.

Какие ставки на рынке

Вот уже год как рынок живет в рублевых условиях, косвенно еврономинал никуда не исчез, говорит эксперт. Это объяснимо: в III квартале серьезно менялся курс рубля к основным валютам (еще в июне курс евро составлял примерно 3,1 рубля, а в начале сентября преодолевал отметку 3,5 рубля), и рублевые ставки несколько продвинулись в сторону роста. И если действующие договоры пересматривались более инертно — во многих случаях ставки остались даже на уровне предыдущего квартала, то ставки предложения и ставки по новым договорам уже учитывали изменение курса.

— Интересно, что год назад, перезаключая договоры аренды в соответствии с новыми требованиями законодательства, многие собственники закладывали при переходе курс 2,6 рубля за евро. В то время данный коэффициент учитывался «с запасом», — вспоминает Андрей Алешкин.

Коммерческий рынок по доступности аренды уже сравнялся с коммунально-ведомственным предложением. Безусловно, в ведомственном сегменте можно найти предложения и по 3,8–4 рубля за 1 кв. м, однако хорошая локация с относительно качественными помещениями и здесь оценивается на уровне 22–26 рублей, что в современных условиях является уровнем не только класса В-, но и В (В+).

Много ли свободных площадей

Пока вакантность на рынке высокая, но стабильная, констатирует эксперт: на уровне 18–20%.

— Однако реально она может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт офисных помещений, которые не заняты арендаторами и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков. Но даже и без «мертвых душ» это (оценочно) 190–200 тыс. кв. м пустующих площадей, — объясняет Андрей Алешкин.

Из бизнес-центров, которые в свое время лишились крупных арендаторов, полностью получилось заново заполнить площади только БЦ «Футурис» и «Фортуна».

В ближайшие месяцы улучшения ситуации с вакантностью ждать не стоит. Конкуренция на офисном рынке только обострится. На рынок предложения в аренду выходят площади в МФК G•S PLAZA «Жемчужина» и «Левада», немного позже — еще два масштабных проекта на пр-те Победителей. А появление новых мощных игроков снижает шансы прежних участников рынка, которым не удастся улучшить ситуацию с вакантностью в таких условиях.

• Новые офисные объекты существенно обострят конкурентную борьбу за малочисленных арендаторов. Девелоперам новых проектов будет сложно на старте, поскольку они предлагают офисы или без отделки, или с черновой отделкой. В то же время у старожилов рынка есть преимущество: качественная отделка, произведенная собственниками ранее или доставшаяся в наследство от ушедших с рынка арендаторов.
• В топе спроса будут офисы с оставшейся хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой.
• Продолжится рост вакантности по мере ввода новых площадей, возможен существенный скачок.
• Спрос продолжит носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторов. Есть вероятность, что изучение нашего рынка российским бизнесом завершится реальными сделками.
• Конъюнктура как для девелопмента новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства складывается неблагоприятная.
• Участники рынка, особенно со стороны собственников и девелоперов, не теряют надежды, что IV квартал этого года станет периодом завершения эксперимента с исключительно рублевыми ставками, и с 1 января разрешат вернуть если не еврономинал, то хотя бы абстрактную «условную единицу».

— Рубль, обесцененный фактически на 40% за календарный год, — это не только текущие убытки арендодателей, но еще и крест на инвестпроектах, особенно с зарубежным участием, — резюмирует Андрей Алешкин.