Без новых площадей и с высоким спросом. Что происходит со складской недвижимостью

Что происходит? Кратко

• Спрос, вакантность и ставки аренды на рынке складов оставались стабильными.
• Приоритетный потребитель площадей в сегменте — сектор e-commerce. В начале года крупные участники этого рынка устремились расширить складские площади.
• Вакантность площадей носила сугубо ротационный характер: помещения освобождались уже под новых арендаторов, заполнялись площади в отдельных новых объектах, которые ввели в эксплуатацию в 2022 году.

— Не самая позитивная ситуация в отраслях-драйверах сейчас играет на руку складскому сектору. Складские запасы растут: на 1 июня по стране они составляли 76,6% к среднемесячному объему производства, в Минске — и вовсе 108,5%. Грузооборот транспорта оценивается лишь в 72,8% к прошлогоднему периоду. Усложнились условия работы для белорусских международных автомобильных перевозчиков: Польша закрыла большинство пунктов пропуска, продолжает оставаться полностью закрытым южное украинское направление, — рассказывает эксперт.

Что с предложением?

Если в 2022 году в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. кв. м новых качественных складских площадей, то в первые полгода 2023-го ничего нового не появилось.

Также в первом полугодии компания BaikalGroup, специализирующаяся на грузоперевозках между странами ЕАЭС и КНР, объявила о строительстве транспортно-логистического центра (ТЛЦ) на территории индустриального парка «Великий камень». Это уже второй анонсированный проект такого типа в парке: в конце прошлого года о строительстве масштабного транспортно-логистического центра в «Великом камне» объявил «Белтаможсервис».

В ближайшей перспективе рынок ждет новых проектов в регионах: ООО «Бремино групп», управляющая компания ОЭЗ «Бремино-Орша», анонсировало строительство новых складов до конца года (сейчас в проекте 36 тыс. кв. м действующих качественных складов).

«Белтаможсервис» начал строить ТЛЦ в Витебском районе и разрабатывает проект ТЛЦ в районе Международного автомобильного пункта пропуска «Григоровщина» на границе с Латвией.

Что со спросом?

Спрос в сегменте складов сохраняется стабильным и устойчивым уже минимум полтора года, рассказывает Андрей Алешкин. Есть интерес к складам разного размера и функционала.

Казалось, что в 2021–2022 годах были закрыты потребности в складских площадях основных потребителей — компаний сектора e-commerce. Однако крупные игроки рынка интернет-торговли остались важными потребителями и в 2023 году: ведущие российские маркетплейсы OZON и Wildberries искали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров.

Есть запросы и со стороны представителей других сфер бизнеса. Снова появился интерес к складам компаний-дистрибьюторов: во время санкционного периода они восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт — и это снова потребовало расширения складов.

В последние месяцы эксперты отметили интерес к коммерческому сектору складов со стороны государственных компаний. Возможно, всплеск запросов на аренду с их стороны связан с ростом складских запасов.

— Однако такие арендаторы ищут скорее краткосрочную аренду, а это не устраивает собственников, заинтересованных в долгосрочных контрактах, — поясняет эксперт.

Андрей Алешкин отмечает, что решить эту проблему могла бы услуга ответственного хранения с приемлемыми тарифами — но в Беларуси пока этот рынок практически не развит.

Что со ставками?

Ставки в складском сегменте недвижимости остаются неизменными и высокими уже несколько лет.

— В связи с тем что рынок ставок аренды стал активно работать в рублевом поле, из-за курсовых разниц в пересчете к еврономиналу собственники, конечно, теряли, несмотря на пересмотр и коррекцию договоров, — констатирует эксперт.

Ставки аренды на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения определенных групп товаров, значительно выше, от 45 рублей и более за 1 кв. м.

Есть ли свободные площади?

Устойчивый и во многом неудовлетворенный спрос на склады не позволял образоваться высокой вакантности.

По сути, свободные площади в качественных современных складах есть только в объектах, которые по каким-то причинам не устраивают пользователей: расположены далеко от МКАД, нет хороших подъездов к объекту; проблемы с рампами; проблемы с нагрузкой на пол и возможностью организовать нужное количество уровней хранения и т.д. Но и они рано или поздно находят арендатора.

Что будет дальше?

• Спрос и ставки аренды не изменятся.
• Новых складских площадей почти не появится.
• Снижение объемов реализации продукции отдельных отраслей-драйверов, ведущее к увеличению складских запасов, для рынка складов останется фактором роста.