Продажа Arena City, арендные ставки на «островки». Что с торговой недвижимостью в Минске

Что произошло за последние полгода? Кратко

• Установилась положительная динамика розничного товарооборота в Беларуси: еще в I квартале 2023-го он снизился на 3,5% к прошлогоднему показателю, а по итогам полугодия уже показал рост на 5%.
• Завершилась самая громкая прошлогодняя сделка M&A в торговой отрасли: магазины сети «Виталюр» перешли в управление компании «Санта Ритейл».
• Принято окончательное решение по МФК «Магнит Минска». В торговом стилобате, который был предусмотрен первоначальным проектом комплекса, сохранится торговый центр — но уже со специализацией на торговле белорусскими товарами.
• Есть предварительное решение и по ТРЦ Mega Park в Каменной Горке. В 2022 году иностранный инвестор вышел из проекта, и объект превратился в долгострой. Город принял решение достраивать его самостоятельно, сейчас идет передача объекта. Работы по завершению строительства начнутся ориентировочно в начале 2024 года.
• Выставлен на продажу ТРЦ Arena City. Заявленная стоимость объекта — около $74 млн.
• В рамках программы импортозамещения открылся первый торговый объект сети «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall — белорусский аналог Zara Home и Jysk. В ТЦ «Столица» должен заработать второй магазин сети.
• За полгода ставка рефинансирования снижалась шесть раз: с 12% в январе до 9,5% в середине лета. Для ретейла это важный момент: потребительские кредиты становятся дешевле и доступнее, а это активизирует розницу.

Что с предложением площадей?

За полгода в Минске не открывались новые объекты торговой недвижимости, констатирует эксперт. Есть надежда, что в преддверии Дня города начнет работу ТЦ «Сеница».

Активизировался процесс строительства будущих объектов: даже снаружи заметны изменения в МФК «Магнит Минска», ТРЦ на месте Червенского рынка, МФК «Призма», ТРЦ «Авиа Молл». В последнем, кстати, паркинг могут открыть еще до начала функционирования торгового центра — так когда-то сделали в ТРЦ Palazzo.

Не очень понятно, каким будет ТРЦ Mega Park в Каменной Горке, отмечает Андрей Алешкин. Первоначально объект ориентировался на размещение международных брендов. Городские власти же, возможно, решат развивать объект концептуально похожим на ТЦ «Столица». Однако не стоит исключать, что у объекта еще может быть и новый частный инвестор со своим видением развития ТРЦ и наполнения его площадей.

Что со спросом?

Спрос на торговые площади в первой половине 2023-го был умеренным, констатирует эксперт.

В объектах, где уже сложился традиционно низкий уровень вакантности, происходили только ротационные открытия — например, «пионерского» магазина «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall.

Был спрос на площади в ТЦ с более высоким предложением помещений в аренду. Так, новые магазины и салоны открылись в ТРЦ DiaMond City, Palazzo — там, например, появился магазин бытовой техники и электроники «Электросила», а в ТЦ «Момо» заработал концепт-стор Mark Formelle.

Изменился ТЦ «Столица»: было время, когда вакантность здесь достигала критического уровня, тогда существенно снижали ставки — и помещения задействовали по принципу «чтобы не пустовало». Сейчас центр ожил, происходит ротация арендаторов, рассказывает Андрей Алешкин.

Есть спрос на площади и «нестоковых» объектов: в небольшом ТЦ «Счастье» возле станции метро «Восток» открылся супермаркет сети «Санта», на площадях универсама «Европейский» появился флагманский магазин-дискаунтер «Грошык МЕГА».

Много ли свободных площадей?

Уровень вакантности за последние полгода не изменился, так как не было ввода новых объектов, поясняет эксперт. На освободившиеся площади приходили новые арендаторы.

В зоне риска по вакантности — объекты-новостройки, которые еще не сформировали устойчивого покупательского потока. Например, во введенных в прошлом году ТЦ Green Time и Minsk City Mall все еще очень высокая доля незаполненных площадей.

Что со ставками аренды?

Рынок аренды в полной мере адаптировался к работе с рублевыми ставками, отмечает эксперт.

Участники рынка аренды торговых площадей с самого начала довольно спокойно воспринимали переход на договоры в рублях, поскольку в сегменте есть весомая доля договоров, привязанных к проценту от оборота. А выручка и в период доминирования на рынке «еврономинала» была рублевой.

Ставки по договорам с фиксированным размером были подвержены изменениям несколько больше, поскольку не было такой курсовой стабильности рубля, как в 2022 году. Однако очевидных предпосылок для роста ставок для новых арендаторов не было, а условия по действующим договорам аренды пересматривались не так часто, размеры ставок за полгода не сильно изменились.

Исключение — отдельные случаи ставок для «островков», превышающие 700 рублей за «квадрат». Они всегда были высокими — €170–180, но сейчас стали еще больше», — поясняет исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

Что будет дальше?

• Спрос до конца года останется умеренным.
• Растущая доступность потребительских кредитов будет стимулировать рост выручки, особенно в сегменте дорогостоящих товаров. Это в свою очередь станет стимулировать открытие стационарных магазинов игроков этого сегмента рынка.
• Вакантность будет сокращаться из-за преобладания спроса над потенциальными закрытиями объектов.
• Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет умеренным.
• Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция в 7–8%, по успешным объектам — до 10%.